惊惶10年，地产周期彻底消失！
作者：
米宅
|
2021-10-21
1
2008，时空都停滞了2008 年 1 月底，中央电视台《新闻调查》记者柴静采访地产界的三位明星企业家：王石、任志强和潘石屹，向他们提出了同样的一个问题。" 一路高涨的房价是否走到了一个下跌的拐点？"有意思的是，整整 13年前的这个问题，放在 2021年的语境和大环境中，竟然也是那样的契合。历史兜兜转转，又回到了这个起点。鲁迅先生形容衰败的曹家时，说了八个字：悲凉之雾，便披华林。在 2021 年的中国楼市，这句话也可以做最好的注脚！而感其最深者，非恒大许家印莫属！就在13年前，这样的经历，许老板已经经历过。2008 年是许家印一辈子都不会忘记的一年。2008 年 1 月 8 日，恒大以 41 亿元取得位于广州员村的绢麻厂地块，楼面价 1.3 万元，置身当时广州市排名第二的地王。无人能知，全球金融危机突袭而至。到了 6 月，恒大地王附近的精装楼盘每平方降到 1.35 万元，直接将恒大打进了深坑里。最终恒大拒绝缴纳土地出让金。许家印找到广州市房管局协商退地，政府并没有同意。这时，许家印谋求恒大香港上市，连公告都发了，最后功亏一篑。为了输血自救，许家印像疯子一样在香港和深圳到处找人借钱，但吃到的全是闭门羹。很快到了 9 月，恒大资金链崩断的新闻甚喧尘上。有人掰着手指头算，许家印熬不过 2008 年的冬天。然而就在这一刻，中央政府的印钞机启动了。半年前无人问津的房子，突然一夜间被疯抢。正在生成的货币泡沫造成了民众巨大的贬值心理压力，房子再次成为唯一的抵抗性商品。时间转到2021年的今天，你会产生时空停滞的穿越感。这一年又成了许老板终生难忘的一年，天安门上再多的合照，对于恒大危机也毫无用处。在这一刻，又有多少人在掰着指头算，许家印能不能熬得过2021年的冬天？但不同的是，在许家印的记忆中，2009 年的春天也许是他一生中最明媚的一次。救市的数以万亿记的银行资金徘徊于实体经济门外不敢进入，转而投身与房地产公司结盟，在地方政府的默许下，迅速抬高土地的价格，一场土地争夺战全面爆发。不久之前还将许家印冷眼相待的银行行长开始排队请他吃饭。2009 年 11 月 5 日，恒大地产再次申请在香港联交所挂牌获准，股票受到追捧。一年前还被看成倒霉鬼的许家印，此时的资产一举飙到 422 亿元，在福布斯排行榜上赫然排名第一，成为当年度的中国首富。造化弄人，这如过山车一般的剧情，让多少人瞠目结舌。只是13年后的2021年，许老板做梦都想迎来的再一次的货币泡沫，也许再也不会重临了！就算来，他也得先熬活下去，等到时来运转的那一刻。2
2012被全球看空的一年2012年，正是主流国家经济学界大力唱衰中国经济的一年！在过去的很多年里，中国不停地出口，不停地制造，不停地投资，投资额度甚至占到 GDP 的近一半。但是到了 2011 年，这个战略已经难以为继。中国出口增速持续下降，如果考虑出口产品涨价因素，实际增速接近于零。而在内需方面，中国的消费在 GDP 中的比例太低，约为 35%，为美国的一半。更要命的是，中国的资金都投向了价格不停上涨的房地产。但就在这一年，香港首富李嘉诚开始全面撤出中国。被网络媒体渲染为李嘉诚跑了，此类文章甚喧尘上，李嘉诚成为2012年风口人物。中国为刺激经济增长投入的四万亿元，经过各地政府的放大后，投到房地产和基础设施建设中去，形成了难以偿还的债务。著名的美国经济学家保罗克鲁格曼预言，中国将进入长期的衰退通道，危机将在六年后总爆发，中国将成为下一个全球经济危机的策源地。所以，这个时间就是2018年。最终的结果是，中国经济危机没有来，但大变革却来了。从这一年来开始，打破刚兑、整治金融市场、供给侧改革、需求侧改革、产业整体转向接踵而来。从这一年开始，中国步入大国转向的加速阶段。但是房地产债务的积压也终于到了爆发性的时刻，开始有大型房企接连爆雷，泰禾、华夏幸福等等。并最终在2021年迎来了最大的雷，恒大。3
2014，大水再次漫灌2014 年的明星人物是宋卫平。宋卫平很会造房子，但对风险却从来缺乏预见。绿城历史上几死又生。2004 年、2008 年、2011 年，绿城都曝出资金即将断裂、被银行列入黑名单的传闻。2014 年，绿城再次喘不过气来。宋卫平试图通过降价来回笼资金，可是杭州市政府迅速出台了限降令。宋卫平心灰意冷，决定将绿城卖给孙宏斌。无人能知，仅在联姻半年后，宋卫平突然公开反悔。融绿风波是这一年最大罗生门事件，但是如果放到 2014 年的宏观环境下看，我们将能看的更加透彻一些。十八大之后，新一届领导人一直试图消化四万亿的货币超发后果，从银根上秉持从紧政策，基础建设投资大幅减少，两个流动性池子楼市和股市交易低迷。宋卫平在 5 月的出售行为，既是迫于企业资金的现实层面，也是对长期政策环境的判断。但无人能知到了第三季度，政策突然转变，压制了一年多的泡沫卷土重来。9 月 30 日，央行、银监会宣布首房首贷可以首付三成、利率 7 折的消息。财政部、住建部同志发文支持去库存。这意味着新一轮的楼市松绑周期突然到来。在资本市场上，同样的宽松性政策也密集出台。一个接一个的利好，如烟花照耀夜空，在政策松绑和流动性宽松的双重刺激下，股市呼啸飞天。在很多人的记忆中，10 月之前的 2014 年是一种样子，而在 10 月之后，则完全是另一个 2014 年。宋卫平的戏剧性反悔，正是发生在这一政策的转折时刻。这个世界上真的是没有什么是一成不变的，包括领导的心思。宋卫平为这一句话做了最好的的注脚。从他坚信政策一直收紧，到忽然被大水漫灌，短短不过半年时间。楼市是政策市，正是过往楼市的冷热交替的热证，正是政府每一次的救市，给了民众极大的信念。楼市永远救，和楼市永远涨一样，成为中国民众心底对于楼市最执着的两个信念。后来，这甚至成为了整个国民共有的痼疾，而在之后的很多年，至少从2016年开始，高层一直都在用各种手段、各种政策来压制和消除这种信念和痼疾。4
2015，梦魇再次来临很多人都记得那个如同梦魇一般的日子。2015 年的 6 月 12 日，上证指数达到了 5178.19 点的高位，突然跳水，开始断崖式下跌。恐慌如瘟疫爆发，瞬间引发踩踏性事件。仅仅两个月后，股值降到了 2850.71 点。到年底，A 股市值蒸发 25 万亿。早在 7 月，国家救助计划就已经展开，7 月 9 日，公安部副部长进驻证监会，排查恶意卖空股票和股指的线索。这是公安部历史上第一次坐镇证监会，震慑意味明显。而正在股灾最紧张的时候，潮汕人姚振华正式登场了。逆势入局，先后举牌合肥百货、明星电力南宁百货，直到重头戏万科。到了 12 月，宝能持有万科股份已经提升至 20.08%，成为世人皆知的门口野蛮人。万科公开狙击宝能，但显然并不能挡住宝能的举牌势头，12 月底，宝能在第七次举牌后，赫然已经成为第一大股东，占股 24.29%。这一年万科营业收入达到了 2614 亿，并闯入了世界 500 强。宝能甚至没有进入中国地产公司排名 100 的名单。但是，在野蛮的资本市场上，万科却成了姚振华的囊中猎物。这一现象震惊了所有人！孰能料到，6年后的2021年，宝能也暴雷，很显然，从万科身上赚到了几百亿，并不能承载姚振华漫无边际的扩张梦想。宝能城建的郑州最高地标至今依然是基坑，而宝能的汽车和恒大汽车一起，成为中国新能源汽车两个未解之谜。但野蛮人的纵横世界，导致的另一个后果是，理想主义者的集体消失。在成为万科第一大股东六个月后，2016年的6月26日晚上，宝能系发出了“关于提请召开2016年第二次临时股东大会的通知”。自去年的风波之后，宝能系第一次提出了罢免万科现任管理层，万科精神之父、董事长王石——赫然在名单的首位。与之前风暴口上的谨慎踟蹰相比，这一次，宝能显得有恃无恐，因为他有了一个强大的伙伴，华润。万科第一、第二大股东心照不宣地达成了一致。舆论圈很快达成共识，王石这次真的要出局！拍手称快者有之，叹息者有之！而在万科事件巨大光环之下，房地产界的另一起事件，则显得过于低调，甚至不为人所知。也是在这个6月，数天前，中交主导下的杭州绿城集团改组事宜，被曝出顺利通过，如果不出现重大变革，这一次，绿城集团创办人、绿城地产精神教父宋卫平，将退出一线，未来数年，将专注于绿城小镇计划——从一个梦想，转向了另一个梦想。王石创建万科于1984年，宋卫平创建绿城于1995年。迄今为止，万科已经在这个世界上存活了32年，绿城是21 年。经过数十年的发展，如今，万科是这个世界上最大的房地产企业，以职业经理人高度自治著称，并成为了全中国最纯净、最透明的公司；而绿城则成为了这个国家中房地产品质的代言人。它们的一个共同的特征是，一家充满了理想主义的企业，以及一家充满了梦想的企业。这在这个以资本逐利为核心价值观的时代，显得如此的鹤立鸡群，而又难得可贵。这一切，都与他们的创始人、精神教父、掌舵者的个人魅力直接相关。是他们给这两家企业注入了原教旨和灵魂，而这些，正是这两家企业长期以来生存的根本。但是，在这个六月，这两家中国最具代表性的企业，同时出现了意想不到的变革——创始人离开或将要离开。毋庸置疑的是，历史就此翻开了新的一页，理想主义急速退位，似乎要土崩瓦解，这个世界将由功力主义全面掌管。2016年的这个六月，天空中再无飞鸟划过，世界注定充满感伤！5
2017，王健林灾年2017 年的最知名人物是首富王健林。这一年，首王健林有点流年不利。他第一次成为首富是在 2013 年，到 2017 年，一共当了三年首富。数年间，资产增加了 7.4 倍。2013 年，就在老首富李嘉诚抛售内地物业的时候，王首富也开始转型。他的战略有两个：一、从重资产转型为轻资产；二、从国内企业转型为跨国企业。万达的变数正是存在于这第二个转型战略中。万达的国际化异常高调，并且在王健林看来是理所当然的事。但是，这与国内的经济大形势却并不同轨，甚至背道而行。整个 2016 年中国企业的的海外投资并购交易达到 438 笔，累计宣布交易金额为 2158 亿美元。相对应的是，中国的外汇储备在过去一年半的时间里缩水近 1 万亿美元。海外并购同资本外流一起成为各方关注的焦点。随即，6 月中旬，银监会介入，通知各银行重点关注并购贷款、内保外贷的跨境业务风险。一个月后的 7 月 19 日，王建林召开新闻发布会，宣布将总值 637.5 亿元的资产打包出售给孙宏斌，包含 13 个文旅项目和 77 个酒店。这创下了民营历史上的新纪录，显然是应急之举，无奈气息拂面而来。他的匆忙出售更像是为了应对银行断贷的储血应急之举。随后，王健林对媒体表态，积极响应国家号召，万达决定把主要投资放在国内！这是一个非常应景的举动，事件也似乎就此平息了下来！但这是一个很不好的信号，因为从这一年起，中国的企业家神话开始被接连打破。在此之前，中国的首富们是民间最坚固的信仰，但是从王健林之后，企业家神话开始接连被打破了。2017年7月，贾跃亭飞到了美国，从此再也没有回来过，在微博上他说自己只是换了个阵地为梦想窒息而已。再然后，郭广昌、潘石屹、马云、万隆、许家印，企业家神话接连破碎。但这正是最让你迷惘和困惑的一点，这个世界的创新和发展，需要企业家精神，也需要创业偶像，但是如今他们又一个个跌落神坛。那么，这一代年轻人的偶像到底该去何处去找？在五年后的今天，在恒大事件再次发生时，很多人第一个想到的就是2017的万达。有人说，还是王首富有魄力，说卖就卖，迅速自救。许首富明显穷人出身，那么多核心城改地抓在手里的都当做是宝，一快都舍不得卖。这是只知其一不知其二。王健林的核心资产是什么？是万达广场，是商管，这才是万达根基和根本。而文旅城和酒店只是第二赛道，是为未来做的转型探索。所以，王健林敢卖，也有壮士断腕的勇气和魄力，因为卖了文旅，反而更能固本培元，夯实自己的根基。但是许家印就不一样了，作为一个住宅开发商，他的核心就是深圳和广州的城改地，这是恒大将来东山再起的基础和根基，这些没了，恒大最有价值的资产也就真的没了。恒大汽车可以卖，因为这本身就是融资的工具。物业也可以卖，因为这是住宅产业链下游，主要持续开发住宅，就总会有。唯独核心城市的宅地不能卖，这才是根本。许家印并没有错，他唯一错的是，忘了一句古语，覆巢之下岂有完卵。2021年9月底，恒大已经拿下的广州黄埔城改地块被收回，是一个很可怕的信号。因为，恒大最核心的资产在慢慢流失。6
2018，变革从此开始中国正式进入改革开放 40 周年。此刻，中国以新兴大国的姿态站立在历史的临界线上。但是，在这本应值得所有中国人热烈庆祝的一年，最流行的一句话却充满了惆怅和感伤：2018 年是过去十年来最艰难的一年，2018 年是未来十年最容易的一年。形势突起巨变。中美贸易忽起争端，这是中国近40年来从来没有面临过的新局面。国家从来都没有像这一刻一样对民营企业这么上心。中央三令五申训斥商业银行要全力扶持中小微企业。经济下行，流动性陷阱，水泡银行间，三位一体，讲的是同一个故事。但是，2018 年的中国房地产市场，却成为 2009 年大放水红利之后，最好的一年。2018 年全年国内生产总值 900309 亿元。2018 年全国商品房销售额 149973 亿元。以商品房销售额对比 GDP，比值达到了惊人的 16.66%。16.66% 相当于每 100 元 GDP 中有将近 17 元是房地产创造。回查中国房价，仅在 2008 年出现过下跌，其它时间都在上涨。20 年来，中国房价的最大的涨幅出现在 2009 年。4 万亿货币大刺激之后的第 1 年，涨幅达到 24.7%。没人会料到，在9年后，才有数据与此最为接近。2016、2017、2018 连续三年的全国大调控，被称为有史以来，中国楼市的巅峰之作。但这并没有挡住 2018 年楼市高达 12.22% 的涨幅。毫无疑问，民间对于地产信念坚如磐石，无人敢放弃房地产！毋庸置疑，这又一次夯实了民间对于楼市的庞大信心。越是在动荡的时刻，楼市越是成为民间最依赖的信仰。但无人能知道，到了两年后的2020年，这些全部被打碎了。7
2020，疫情正在重塑整个世界贸易战导致的闭关锁国风潮尚未平息，疫情导致的生产停滞又接踵而至。就在疫情刚刚缓和的2020年4月，很多人都在疑问，这一次突发疫情事件造成的生产停滞，国家会用怎样的方式重新发动经济。但此后的发展出乎了所有人的预料。中国凭借强大的掌控力在全球危机中，最先控制住了疫情，又凭借庞大的产业链成为全球生产全面封停之时，唯一的全线产能生产国。中国凭借一己之力，在危机之中，用自己的产业链和强大的制造能力，供养了整个世界。就在订单回流，经济强劲复苏之时，在2020年下半年，随着疫情之后振兴实业的放水潮，楼市在下半年开启了新的启密码。从深圳到上海到北京，甚至东莞、佛山。在一线和一线周边，中国楼市开始了最为独立的行情。只是，这个行情尚未来得及向下游传导之时，一把巨大的板斧将其拦腰斩断。从此之后，楼市再无全国性普涨，甚至连领头羊城市深圳，楼市也被彻底打残了。8
从2015到2021，中国楼市用6年时间，走完了最为高光的时刻。这一次高层直接祭出了杀手锏：高杠杆和民间坚信的收益预期。直接击破了楼市命门。楼市腾飞20年，其核心只有两个，高杠杆和高周转，但是：三道红线+40%政策的开发端制约；针对金融机构房地产贷款的两个上线；针对地方政府供地的两个集中；针对民间资本的消费贷和经营贷进入楼市的清理。堪称将四面八方围堵房地产。终于，在重压之下，从2012年开始，就将高杠杆+高周转奉为圣经的恒大终于扛不住了。在2017年，很多人称赞许家印，那是在引入战投1300亿成功化解永续贷危机之后的第一年，恒大全年净利润破天荒地超过了750亿，这成为恒大最为高光的一年。很多人称赞许家印，有战略、胆气大，被赞誉为抓住中国房地产红利的第一人。许家印第一次当上了首富。而此时，正是前首富王健林的至暗时刻。四年后的今天，在许家印的至暗时刻，王健林已然翻过了身。但中国的偶像早已换了身份，不是李嘉诚、不是马云、不是许家印、不是王健林。也不是王兴、不是张一鸣、不是黄峥。偶像逐渐跌落神坛的历史，就是大国不断转向的历史，就是国家发展重心不断转移的历史。9
尾声事实正是如此，过往数十年，中国如同一艘前行的大船，途径无数险滩、渡口，只有少数人自始至终随行到终点。每一代人离去时，均心怀不舍和不甘，而下一代人则感念前辈却又注定反叛，总是试图以自己的方式掌控和改造行程。但是，不管是从达尔文的进化论，还是近代商业的创新演变规律，都证明了这些现象正是最可贵的那种精神。不断推动人类进步，不断迭代更新！此刻，我们回望了过往十年，这是中国发展史上一个切片，但也足够波澜壮阔，风云动荡。过往5年一直到今天，正是中国转型的关键时刻。正是为了记住一些教训，得到一些启示，放下负担，轻装前行。我们必须去努力打造一个更加美好的明天！2021米宅文章精选宏观分析：730经济会议 丨 上半年调控下半年降价 ｜ 教育改革丨楼市养蛊 丨财富转向南京&合肥：南京市场现状丨南京区域分析 丨 南京置业建议丨调控后的合肥青岛&济南：青岛置业建议丨济南市场
大连&厦门：厦门市场丨大连选筹丨厦门买房逻辑
京津冀：天津教育房丨北三县
长三角：无锡丨苏州 丨徐州 丨上海 丨 苏州无锡机会
其他：佛山 丨西安丨长沙
成都&武汉：成都市场 丨武汉市场丨武汉版块 丨分裂的成都点击关注，查看更多城市研究、宏观分析
用户评论
暂时没有评论