现在，你能用一年前的价格，买入大湾区核心城市了！

大周期从未变过，小周期却一直在变化。1最近，诸多城市第二次集中土拍，不出所料，土地大规模流拍。天津，挂牌61宗，流拍21宗沈阳，挂牌46宗，流拍24宗合肥，挂牌17宗，流拍9宗重庆，挂牌33宗，流拍14宗杭州，挂牌31宗，流拍10宗广州，挂牌48宗，流拍25宗流拍数据中，包括报名企业不够或无人报名而中止的。即使是在成交的土地中，国央企占比也在80%以上。这一节，不讲太多别的，你只需明白一个道理。土地流拍，面粉少了，未来的供应量一定是减少的。在不做价格分析，不做趋势分析之前，你先要明白这个常识性问题，常识一：几乎所有大城市的供应，未来一定是减少的。2先不说需求，再来想第二个问题。当房企退场，不再拿地，远郊被全面抛弃之后。当房企开始不再激进，全面保守退求生存，回归主城，追求安全之后。所有新城、郊区、未成熟片区的开发、推进一定是大大延迟甚至不得不中止的。在此之下，有何影响？规划美丽、兑现推迟之下，很多人买了房住进去，结了婚，生了孩，将不得不置换回主城或搬回主城。因为，郊区、新城的配套几年没个着落，人生能有多少光阴干耗？如上图，今年，房屋新开工面积单月数据已经是暴跌。今年的累计新开工面积同比也已经是负值。这一切，在未来，都会体现在供需矛盾上。第二节，你只需明白，因为房地产整个行业开始全面收缩，新城、郊区的很多规划将无法按时兑现，人们不得不为了上班、为了上学而回到主城区生活。而在第一节，我也告诉你了，主城区的供应，未来是减少的。3然后，我们再来想一下需求。城镇化率目前是64%，十四五期间，公开数据，还有2亿人进城。人的流向是不变的。从穷到富，从丑到美，从冷到暖，从旧到新。人的流动，就是为了追求更好的生活。更好的就业，更好的赚钱，更好的讨媳妇，更好的医疗，更好的教育，更好的环境。最终，是为了更好的生活。万科以前有一个SLOGAN：城市 ，让生活更美好。道出了这一天机。从农村到县城，从县城到省会，从省会到长三角、珠三角或北京。这一变化和流动趋势，是不变的。我们知道新生人口是在逐年减少，但存量人口的流动，亦是不可忽视的。所以，第三节，我们需要知道一个常识。存量人口源源不断在流入的城市 ，就那么十多个，而它们未来的供应是减少的，它们主城的供应是减少的。4前面三节，我讲的，其实就是最基本的供需，也是最基本的常识。在全国资金、财富、产业、经济、人口密度最高的北京天津、长三角、珠三角这三个地方。供应在减少，新增人口还将持续增加，存量人口还将持续回归主城，这是第一个组合性常识，帮你看清楚未来。然后，我们又处在一个楼市情绪急剧下行的大背景之下。恒大事件持续发酵，房住不炒高高在上，房企纷纷裁员，房企各自保命，在资金需求端的房企三道红线，牢牢把着企业融资的命门。在资金供应端的银行涉房信贷比例限制，牢牢把着银行房贷的命门。整个房地产行业进入了史上最寒冷的冬天，寒风瑟瑟。市场上，几乎看不到看好中国房地产的声音。开发商也到了最为迷茫、害怕、没有安全感的时候。于是，我们看到了，多个城市，房企竞相甩货，纷纷打折、打到骨折。5所以，我想说的是，我们来到了顺大势、逆小势的一个最大的洼地里。我知道，肯定有很多人不认同，这很正常。如果绝大多数人认同，价格也早已经跳过洼地时的价格了。现在，是多空分歧最为严重的时候。而我，前面已经告诉你了常识。而且，其实，局势已经在发生改变，也正因为我看到了曙光，我担心洼地即将被跨过去，才发此文，重点提醒。9月22日，央媒发文呼吁要保护刚需，调控政策应更加优化，尽最大能力防止“误伤”刚需群体。9月24日，央行例会，公告首次提及房地产，并明确“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。很快，广州、佛山发布新闻，下调首套房利率。10月9日，哈尔滨打响救市第一枪！出台“十六条”稳定房地产市场，放松土拍、贷款、补贴等一系列政策。6我们正处在一个转折的关键点上。此刻，这一切，在你眼里，是风险？还是机会？米宅观点一直明确：持续并坚定的看好大湾区。坚定看好大湾区珠三角核心区里的深圳、东莞、广州、佛山、珠海。这里，红利不断，概念不停，向上，向上，这一阵，我们都已经看到了。横琴由广东和澳门共管，香港北部都会区规划300平方公里，深圳前海合作区扩区八倍，港交所探讨人民币交易，等等。这里承载着中国面向2035最为宏伟的目标和志向，中国强，大湾区也必须更强。市场还在下行的通道中，但有的房企、有的区域、有的楼盘已经做出了超预期的价格调整。有的机会已经在探底，有的还在下探的过程中。我们需要做好准备了，已到底的要不要抄？如果你认同，当下的阶段，可能是未来最大的一个洼地的话，请与我一起来捡漏。当然，米宅是坚定的认同这一机会，而这一策略，也将成为年底之前米宅国内资产配置部门的第一策略。眼前的入场策略，原则如下，要坚定践行，1、紧盯珠三角核心，2、紧盯珠三角核心的核心区域或板块，3、大湾区里的深圳、东莞、佛山、珠海、广州，在过去一年是经历过大涨的，4、此刻，用一年前的没有涨过的价格购入，5、并不是大湾区所有的城市和区域都有类似机会，但，局部机会是有的，盯紧即可。为何是珠三角？因为珠三角民企最多，市场也最为开放，民企对市场反馈最快，也敢于降价打折，而且容易形成竞争。我刚刚是在北京考察，90%以上全是国央企，除了限价，你占不到什么便宜的，层层审批的降价打折，很难看到。而我刚刚调研过的长三角，打折力度也很少。为什么要限定捡漏价格要是一个回到一年前的标准？因为找到市场底是我们的原则，不能抄到半山岗上就尴尬了，有过去一年的高价为你掩护，现在能用一年前的价格买入，一定是妥妥的底或底的附近。用这一个标准，限定我们都不要犯错。我们近期将派出主编团队，奔赴广州、佛山、珠海等地，按以上标准寻找房源。骨折归骨折，放心，核心区域是必须的，房企安全性也是必须的。如果你认为一年前的价格还不是底，也不值得入，有过去一年的大涨撑腰都不行，请略过本文即可。如果你认同，加群，一起发现机会，同时也告诉我们机会，让我们去现场验证。并把今天的判断，放在未来去见证。