房价惨被“打骨折”？！这个全国涨幅第一的特大城市 终于肯放过楼市了？

文/檀扒爷

十一刚过，东莞这个特大城市的房价，就被打了个“骨折”。

澎湃新闻消息，10月8日，东莞发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》，表示要综合考虑金融部门的评估价格、周边新建商品住房网签价格等因素，调查分析后，形成二手房官方指导价，而且还会根据市场运行来调整，目前涉及218个小区。

假期一结束就来这出，可真是惊喜。

东莞在调控上的“反复横跳”

二手房指导价本身已经不新奇了，如果说深圳是第一个吃螃蟹的，那到了东莞这会儿，应该已经发展成香醋加姜丝搭配全套工具来吃了。

东莞比较有意思的，是它前前后后那些个情绪上的变化，回忆一下，从去年7月起，它不止一次凌晨或者连夜发出新政调控楼市。

去年7月24日的房地产工作座谈会，约谈的是北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙，会上住建部、人民银行还有自然资源部三个房地产生命线级别的部门一起发言，把会议档次拉得很高。

结果去开家长会的几个还没全都有反应时，没到场的东莞却连夜发出调控，表示非本地户籍二手房需2年社保，3年内禁售......

真就生怕会开完自己没动作，成了打击典型，怂的很直白。

然而，看起来很怂，东莞涨价这事上却一刻没闲着，据数据宝统计，2020年二手房涨幅方面，东莞以47.11%的恐怖增长，空降榜首！

虽然这个涨幅主要是上半年造成的，但是随即引发的土拍热也不可小觑，8月凤岗，9月松山湖，10月长安，纷纷拍出地王，算是给东莞的房价“保驾护航”了。

这样的热潮，其实到了今年依旧没有消退，主要原因还是东莞没有摆出伤害特别高的调控，它想借深圳调控的档口，尽量吸收外溢的红利，这点可以理解，大的像广州，小的像珠海中山惠州，全都这个心思。

表面怂怂的很听话，实际上手上没停，这可能就是东莞这一年多楼市上的真实写照了——反复横跳。

但是现在，东莞却还是跟上了邻居深圳在年初时开始官方指导价的步伐，把大棒朝着楼市砸了下去。

它终于舍得把这条腿，“打折”了？

难得 居然有城市自己出房价地图......

东莞房价真的很高非得调控吗？

是的，相当高，甚至有点过高了。

环球时报9月22日消息，国家统计局在七普之后出过一个报告，叫《经济社会发展统计图表：第七次全国人口普查超大、特大城市人口基本情况》，其中明确了下人口层面上的城市分级：

超大城市有上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津7城；

特大城市有武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连14城。

这些都是按照城区常住人口来排的，超过1000万的是超大城市，500-1000万之间的，就是特大城市。

这些都是城市中的佼佼者，至少人够多。

结果在上观新闻的总结中，发现在特大城市房价的排序里，东莞竟然仅次于杭州和南京这俩长三角的巨头，排在了第3。

图片来源：上观新闻

数据来源是中国房价行情平台，东莞的房价高于青岛武汉西安这些知名城市不说，居然比同省的佛山高了8000块一平。

要知道，2020年佛山GDP是10816亿，好歹是万亿俱乐部成员之一，增速是1.6%，而东莞只是9650亿，增速也只是1.1%，在人均可支配收入上也相差无几，都是5万6的水平。

那就奇了怪了，配置差不多，什么“藏富于民”等理由也差不多，怎么东莞贵这么多？

还能为什么，因为深圳呗......一是产业外迁，比如华为迁过去了，其次是东莞临深的片区，那些个镇子，然后是松山湖、滨海等区域，都在接收着深圳外溢的能量。

讲真的，要是把佛山和东莞的地理位置调个个儿，它俩价格恐怕也得对调一下。

再看看东莞自己发的新房房价热力图。

图片来源：澎湃新闻

看颜色最深的，也就是I级区域，价格达到了38822到46500元一平，松山湖就差不多是这个价，华为终端总部就在这个区域的南部。

一个三线以上二线未满的城市，核心区域均价都快47000了，着实可怕，高得超过了它该有的范畴。如果仅仅是依靠它广东制造业重镇的头衔，它是万万到不了这样的价格的，当深圳邻居给它带来了太多额外的增长，同时大大分化了城市内的房价。

这并不算健康（但是却比较保值，实话实说），这也是必须通过政策调控的原因。

那回过头来，看下这次东莞给出的218个小区，涉及城区片区、松山湖片区、滨海片区、水乡新城片区、东部产业园片区、东南临深片区等多个片区的二手房指导价，具体是个啥样。

最贵的毫无意外就是松山湖片区里边的松山湖，根据澎湃新闻的统计，前五高的价格都在这里了，有三个小区都超过了4万一平，其中松山湖1号花园我看了下房天下现在上边的价格，7万6。

即便被“官方指导”了，依然是十足的“富人区”。

图片来源：澎湃新闻

当然这是高的，便宜的也有很多，比如东部产业园片区的常平那里的新城市花园和红荔侨苑等，都是8000多一平（网上平台查的话大概10000多点），在这么一个城市里简直是一股清流。

从这里也可以感觉出来，东莞各小区之间价格的分化，比区域上的还要严重得多。

以前和同事讨论时，就感觉东莞和佛山和俩地方角色有点重复，都是制造业强市（东莞产业结构上的倚重可能更大点，因为它是21个超大特大城市中男女比例最失调的，130.06），都有一个一线城市当邻居，GDP差的也不多，人均可支配收入也差不多。

尽管佛山在500强企业这类榜单上的成绩更好，上市公司数量也差不多，但是一般我们会认为东莞会更有前景一点，因为觉得它更年轻点更有活力。

不过现在看，这个活力似乎都体现在房价上了，比佛山高了那么多，也该收手了。

二手房指导价的效果现在还是很明显的，不说远的，就说之前的广州，算是立竿见影吧，贷款一卡，对市场的降温效果还是很足的，也许价格不会掉多少，但是至少涨势卡住了。

怎么说呢，东莞这会儿加入指导价行列，把房地产“打折”了，也比放任到后边收不住要好得多。

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