谁掌握了定价权，谁就掌握了楼市！

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一直以来，说佛山楼市单说佛山，而脱离广州市场，一定会产生错误。中国楼市有几大伴生体，东莞依附深圳、佛山依附广州、昆山依附上海、燕郊依附通州。但是，对于这些伴生楼市，我们要注意的是，本土市场一定要有强大的实际支撑，然后才会有爆发性效果。东莞在过去一年多的暴击；佛山在上半年的的持续走高、北滘从26000的最高价涨到了32000；昆山则持续数年价格坚挺居高不下，都证明了这一点。郑州的南龙湖依托于郑州市场，在市场上行时价格一路走高追上了三环内的楼盘，但在市场稍有松懈就跌倒了地板上。市场最热时候的南龙湖地王，楼面价7500，最终入市打折打到了8500，从此一蹶不振。楼市有传导性，核心城市房价大涨和大热时，通过比价作用会自动传导到周边次一级城市，这是事实。但是，当次一级市场，基础过于薄弱时，会造成过山车现象，涨的时候也会很热，但是冷的时候也冷的彻骨。同样是依附于深圳楼市的惠州，在刚刚过去的中秋节，0首付重出江湖。因为这些市场大概率纯靠投机，而不是价值的长线爬坡。正常的市场都会回调，这是心理预期波动的正常反映。可以涨30%，回调5%-10%；然后在下一波行情时继续爬坡。所以，市场的回调期反而是机会之一，只需要等下个周期来就行了。但绝不会大起大落，涨30%，回调25%。这告诉我们，一定要去找自身基础够好、底子够强的市场，只有这样才能托得住。睡城一定是个伪概念。产业和人口才是楼市最坚实的基础。佛山、东莞、昆山，无一不是产业重镇。这是我们今天要说的第一个问题。

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我们刚调研完佛山，就说一说佛山市场。最近珠三角楼市很冷。在深圳和广州接连出台二手房限价政策之后，市场迅速回落。这直接导致外溢的次一级市场惠州、东莞、佛山也跟着进入下行期。广州刚刚结束第二轮集中供地，挂牌出让48宗，但只成交了23宗，不成交25宗，成交率48%。这是一个很强的信号。而如果我们这些供地全部落位的话，你会发现25宗地块不成交，大部分位于增城和从化，也就是大家共识上的郊区。但荔湾广钢地块要求配建两所省一级中学、广钢公园以及1300平方米的城市道路，其中光是两所学校投入成本就有4.8亿。但是这宗地块，还是吸引了两家房企竞价，最终由中海付出约63亿拿下，综合楼面价28663元，去除不可售的学校公园，实际楼面价直逼4万。市场在严重分化。海珠荔湾有多热，从化增城就有多冷。广州眼下的逻辑，就是全面的回归主城，回归价值核心。因为在市场逻辑越乱越飘忽的时候。找到最大的确定性，就是应对错乱的最好选择。那么，佛山的确定性是什么？这是佛山城区的功能布局图，你会发展整个佛山遍布产业集群。佛山万亿GDP正是靠着这些产业集群在支撑。这带来的一个结果是，佛山完全没有产业中心。苏州的产业集聚在园区、无锡在新吴区、武汉在光谷……这些都是确定性的产业中心，但是佛山的产业就是一盘散沙。佛山的产业均匀的分布在每个镇里。乐从家具制造集群、南庄的陶瓷卫浴集群、张搓的纺织集群、狮山的汽车产业集群、北滘的家电产业集群、…………

当一个片区强的时候，这个片区就会被公认为城市高地，比如苏州园区。但是当所有片区都强的时候，就是满天星斗，没有谁照亮谁，大家相互烘托。这就是眼下佛山市场的典型特征。这是一个全城有20多个新城的城市，你在佛山开车，经常是界面非常脏乱差，就像一座四线小城。但是不过拐弯上了一条新路，忽然发现高楼林立，现代化接踵而至，直接进入到了二线城市的观感。在佛山，你时时都会有这样感觉。所以，对于佛山楼市来说，没有深度调研过，没有深耕过的人，一定会犯错。因为这里遍地都是非常现代化、售价10000多、产品也还不错的新盘。并且要产业有产业，要界面有界面。如果换一个城市，也许这些版块、这些盘就会成为名副其实的价值洼地。但是在佛山，这就是坑。

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那么，佛山的价值逻辑是什么？摒弃所有新区、所有概念、回归到一个核心点：谁在掌握定价权，谁就最有价值。从国际贸易来说，谁掌握了定价权，谁就掌握了交易的核心利益和主动权。但是对于楼市，定价权的意义，在于城市价值的天花板。这是配套、规划、环境、产品力等等各种因素综合之下的最优选。在定价权的背后，则是最大基数的民意共识。佛山的定价权在哪里？在千灯湖。而最大基数的民意共识，则是临广。在佛山，所有的限购区域，全部是临广。在佛山价格最高的版块，全部是临广。千灯湖的价格已经突破了6万，赶上了白云和番禺的低价。北滘新城米宅上半年团购过的中海，价格已经突破了33000。所以，佛山的价值逻辑，就是临广。三山新城、千灯湖、平洲映月湖、北滘新城。但是临广的价格绝不是单靠广州人炒起来的。佛山资产超过600万的富裕家庭、资产超过1000万元的高净值家庭数量，均位居全国前十。富裕家庭7.4万户，位居中国地级市第一。在佛山，平均每17户家庭中，就有1户资产超过600万元。他们才是临广楼市的主力军。广州人决定了佛山楼市的定价权一定是临广、是千灯湖；佛山人又跟着这个定价权集中到了临广。这就是佛山楼市的底层逻辑！

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那么，佛山眼下有没有机会？眼下的情况是，广州市场遇冷之后，佛山市场也在集体转冷。佛山整体在回调。我们佛山调研时，在一些远郊新城已经遇到了全款10个点的打折优惠。所以，佛山眼下的机会，就是市场回调叠加开发商红利。三道红线和住房贷款两道红线，是杀手锏级别的调控政策。恒大暴雷于此，但也让市场出现了很多机会。很多开发商为了回款和现金流，正在给市场让利。所以，我们只要抓住确定性的版块，就是临广；在确定性的板块中，寻找开发商打折让利的机会。这就是佛山眼下的确定性机会。毕竟，市场最冷的时候，最安全的地方就是核心板块。而在核心板块中的折扣盘，则是你最能抓住的市场红利。如果你认同，可加下面的微信，一同顺着这个逻辑去做正确的购买和配置即可。