二手房市场一夜消失！注意楼市的四个逻辑错误！

“金九银十”佳节临近，全国二手房市场却寒意阵阵，流动性被冰封！

北京、上海、广州、深圳、杭州、南京等等重点城市，二手房市场一夜之间消失了。

深圳最典型，1月份的时候成交量还7000多套，近两年峰值是10000多套，到今年8月份就降至2000多套，较1月份下降72%，较近两年峰值下降80%。

此外，北京二手房成交量较今年峰值下降30%，上海下降60%，广州下降50%，杭州下降50%，南京下降50%。

这些热点大城市还算好的，其余的三四线城市，根本就没有二手房市场，买了新房就只能持有到老。

8月5日，我们在《楼市预期扭转的关键节点：今年下半年！》文章中表达一个观点：

1、从住建部约谈的城市级别来看，全国对“房主不炒”的理念正逐渐统一思想。

2、但是现在宏观经济面临周期见顶，疫情肆虐等因素，今年下半年，宏观环境可能会斗转直下，因此信贷宽松预期急剧升温。

3、问题是，每一次货币狂欢都是一场地产盛宴。今年下半年，“房住不炒”会再次成为笑话吗？

现在，已经有市场开始吹风，要把明年上半年的信贷额度挪到今年下半年，以保证经济平稳度过。

下半年，市场对楼市的预期肯定会再次产生分歧。到底该如何判断楼市？我们重点分析几个关键说法。

01

逻辑1：过去几十年，全世界最好的资产就是中国房地产，涨幅很大，回撤很小，没买房的都后悔死了。所以，现在要买房。

这个逻辑跟中介朋友圈经常出现的文案类似，比如，

“今天市区不买房，明天城郊泪两行，今日全款变首付，明日首付变车库，出去旅游四五天，回来少个卫生间。”

“房价5千的时候你嫌房价贵，房价8千的时候你说房价要崩盘，房价1万3的时候你犹豫没下手，现在房价1万5了你还等什么？”

这类文案和逻辑本质就是，过去房价涨，所以未来房价还会涨。

简单的以过去推测未来，就是行为金融学上典型的，代表性偏差(Representativeness bias)。大家可以自己补充这方面的知识。

过去不代表未来，否则投资也太好做了，大家都能够赚钱了！

2017年的时候，环保行业正红火，神雾环保股价也节节攀升。如果按照过去代表未来的逻辑，那你当时买了神雾环保，钱就全亏光了。如果你当时听了我的话（《神雾集团：对不起贾布斯，我用你的套路实现了你的梦想》作者：时晨晨），还能保全大部分资产。

有人说，楼市跟股市不一样，楼市不可能这样子。那么我们看看日本的房价。

上世纪90年代，日本经济繁荣，房价自然也涨势凶猛。在当时的日本人看来，从1955年开始，日本房价都在上涨，已经上涨了50年，房价怎么可能会出问题？

当时，所有人都不信日本房价会跌，直到房价真的下跌开始。现在，日本房价已经阴跌了30多年，房子在当时是“资产”，现在是“负担”。

一半以上的年轻人都认为继承了父辈的“负担”，20%的房子都没人要，找不到继承人。

所以，房价过去涨不代表以后也涨，不能简单类推。

02

逻辑2：货币超发那么多，钢筋、水泥、建材等价格涨势凶猛，房价一定会大涨。现在不买房，以后租房都租不起。

货币超发一定等于房价上涨？不一定。

理论上看，货币超发确实会导致全社会价格上涨，这是全世界的普遍现象。

有没有例外呢？有。

比如，中国股市，十几二十年前，沪指就是3000点，现在还是3000点。

其他没涨价的东西还很多，比如彩票、打火机、公交车票、小麦、电费等等。

还有些东西在降价，比如电子产品，汽车等等。

观察没涨价的商品，大多涉及到国计民生。现在，上面已经定性房地产了，它不仅是经济，而是民生。

所以，货币超发不一定就等于全体价格飙涨，房价不一定飙涨。

特别强调一下，房租更不可能飙涨。

如果按照市场经济，房价、房租等等大概率会大涨，可惜房地产不是纯粹的自由市场，租房市场更不是，一切都是听政策的。

为什么香港房价涨这么凶？而新加坡、德国等房价就很稳定呢？因为住房政策不一样。

涉及到民生问题的，政府介入会更多，比如当年的德国为了稳定租金价格，保护租户权力，专门出台了《住房租赁法》。

我国也出台了《城市房屋租赁管理办法》等等，以后会出台更详细的法律法规。

不用怀疑，政府出台的这些法律法规，一定是倾向于租客，偏向租客的，一定是严格约束房东的。

所以，未来货币超发不一定导致房价飙涨，更不会导致房租飙涨。

03

逻辑3：房价现在谁最受益？地方政府。所以，房价不会跌。

现在有人估算，房价的60%以上收益，都被政府拿走了，政府是房价上涨最大的受益者。

很多财政支出，都得靠卖地才能实现。没有土地财政，不少公务员、事业单位的工资都发不下来。

这些都是事实。但是，这不意味着，政府主观上会助推高房价。

这有两个层面的逻辑，第一个是，政府会慢慢摆脱土地财政依赖。

历史上，有很多看似必不可少的东西，都慢慢放弃了。

比如农业税。交公粮是中国数千年的传统，也是以往政府的主要收入来源，但是我们在2006年不就取消了么？

所以说，千万别把当下的事情都看成铁律，世界会变的，土地财政也一样。

当下，确实不少城市都依赖土地财政，但是从2016年开始，各地方政府都在降低对土地财政的依赖。

以后房产税、遗产税、财产税等税种出台，土地财政依赖会进一步下降。

第二个逻辑是，要分清一个概念，土地财政依赖大，并不等于房价高，这是土地量价的问题。

比如长沙，其经济规模非常庞大，土地财政依赖度也达到88%，全国排名前20，但是房价却1万出头，被当做全国房地产治理的典范。

长沙模式也被当做未来中国的房地产模式。

现在房地产发展已经暴露了太多弊端了，比如债务难以为继等等，弊大于利，这也逼迫地方政府不得不抛弃房地产。

逻辑4：跟地方政府有关的，延伸出来的一个问题是，面粉贵了，面包能便宜么？土地贵了，房价能便宜吗？

最近有人看待房价问题，都会有一个观点，看最近土地拍卖价格又上涨了，所以房价不会下跌。

这个逻辑是有问题的。

第一个问题，土地拍卖价格上涨并不会成为未来的大趋势。

8月份，一些城市不是出台土拍文件了吗？目的就是限制土拍溢价问题，土地溢价率不能超过15%。

请神容易送神难，这个政策出台，就很难再取消，就跟当下的限售、限购等措施一样，即便到期了，也不敢轻易取消。

第二个问题，土地价格上涨不一定等于房价一定上涨，开发商头脑发热拿地，最后亏本出售的事情还少么？

2016年被称为地王之年，全国诞生了超350宗总、单价地王。

这些开发商的算盘就是，现在先拿地，捂个几年，等政策松动了，再大赚一笔。

哪想到，政策就一直没怎么松过。结果就是，这些地王，要么还在忍痛手持，要么已经亏损甩卖了。

比如，厦门和上海地王有半数亏损，北京和杭州地王有七成亏损。如杭州某地王项目，周边房价3.9万，拿地楼面价4.07万，即使首次开盘价为4.95万，也是卖一套，亏一套。

所以说，也不要迷恋开发商拿地的楼面价，他们也不能保证每个项目100%赚钱。

04

视角：共同富裕与中国房地产

当下一个大趋势就是共同富裕，以及分配机制调整的问题。

现在的现象是什么？

根据2019年中国经济趋势研究院《中国家庭财富调查报告》，在城市居民房产净值占家庭财富的比重高达71.35%，农村居民家庭房产净值的占比也有52.28%。

房子决定财富，房子的套数，位置，面积决定一个家庭的财富规模。

你清北复交的高材生，我无业游民，但是我是土著，本地拥有多套房产，我仍然高你一等；

你一个月拼死拼活工资3万，没房，我一个月浑水摸鱼工资8K，有多套房，我还是比你“有钱”；

……

往下推究，就是因为我命好，拆迁了，所以分了不少房子；

就是因为我们这一代人命好，结婚生子的节奏刚好赶上房地产大浪潮，糊里糊涂的买了房，结果就阶层跃升了；

就是因为我足够大胆，借了很多钱买房，然后啥都不用做，房价就大涨我就爆赚。

……

很明显，房子成了财富分配和社会公平最大的BUG和障碍。

野村证券的报告显示，中国70%-80%的贫富差距来自于房地产。现在，要缩小贫富差距、实现共同富裕，按住房地产是应有之义。

所以，当下为啥要按死二手房市场？政策目的就是，剔除二手房市场的金融属性。

房子不再是优质资产，甚至不再是资产，而是一堆钢筋水泥，跟汽车一样，是一堆钢铁和电子，都属于耐用消费品。

 对于多套房的人，或者炒房客，打击房地产公平么，合理么，不违背自由市场原则么？但是世界上没有绝对的公平，自由市场也不是铁律。

轮到打击炒房了，大家能做的只有顺势而为，难道你还要跟ZF讲理去？