金科财报解读：盈利能力下降，表外债务有多少？

金科的债务指标，突然刹车转绿，实际债务压力是否真的下降？

金科营收高歌猛进，盈利能力却出现持续下降！

8月30日，金科股份发布2021年半年报：上半年，公司实现营收439.73亿，同比增长45.10%；净利润37.05亿，同比增长2.49%；扣非净利润28.50亿，   同比下降13.24%。

营收大幅增长，净利润增长停滞，扣非净利润更是出现下降！主要是毛利率出现较大幅度下降！

2021年上半年，金科销售额1025亿，同比增长18%，销售额相对还可以！

2021年6月末，金科的三道红线再次转绿，剔除预收款的负债率69.55%，净负债率77.08%，现金短债比1.38。从2019年的两条踩线，到2020年的全部转绿，在2021年3月末，又返红线一条，到现在再次全部转绿！

表内债务指标的强行转绿，并未代表金科的债务压力变小！

1、盈利能力持续下降！

2021年上半年，金科毛利率20.14%，较2020年同期的25.95%，下降了5.81个百分点，较2020年全年，下降了3.02个百分点。

毛利率持续下降！2018年和2019年，毛利率维持在28%，2020年，毛利率一下跌到23%，到今年上半年，进一步下跌到20%！

毛利率的下跌，主要是结算周期的变化，2020年和2021年结算的收入，基本是2018年和2019年高价拿的地皮。但还有一个重要原因，就是不同房企的区域结构不一样，导致毛利率变化幅度不一样，金科的三四线城市土储比例较高！

金科的偏低毛利率还会持续一两年，这会给后期的业绩带来压力！

2021年上半年，期间费用率7.1%，同比下降0.9个百分点，尤其是财务费用2.8亿，同比下降10%，主要得益于利息收入同比增长48%！即使有息负债总额下降，财务费用下降这块，依旧有些失真！

金科的净利润出现增长停滞，主要原因就是毛利率下降幅度较大，其次，还有少数股东损益大幅增长。其实，金科的少数股东损益跟权益占比，还是有较大差距。

房企的利润仅仅是一方面，现金流才是关键，很多房企也只是在赚纸面利润！

2、金科表外债务有多少？

2019年末，金科剔除预收款的负债率75.18%，净负债率125.98%，现金短债比1.06，踩了两条红线。

2020年，剔除预收款的负债率69.85%，净负债率75.07%，现金短债比1.34%！两条红线全部转绿！

表内债务指标突然刹车转绿，金科的方法主要是增厚净资产和控制有息负债规模！

增厚净资产的方式主要有，少数股东权益暴涨、控股子公司金科服务分拆上市融资和永续债增加！

2017年到2020年，金科少数股东权益分别为25.97亿、145.86亿、247.84亿和365.76亿，三年间，金科的少数股东权益暴涨13倍，远远超过归母股东权益的同期涨幅87%！少数股东权益暴涨，也是很多房企的融资发展方式，也往往被市场质疑，涉嫌隐藏部分负债。

2020年，少数股东权益增长了118亿！永续债增加了13亿！

少数股东里面，有些是其他房企等经营实体，也有些是金融机构，这一块就有明股实债的嫌疑！

净资产增厚，有实打实的，利润增加、金科服务上市融资和吸纳其他经营实体投资；但也有虚的，将本来属于债务的，变成了净资产，比如新增的永续债和吸纳金融机构当少数股东。

2017年到2019年，金科的有息负债规模持续大幅上涨，持续在加杠杆，尤其是2017年，增幅较大！

但是在2020年，有息负债这块控制住了。2020年末，有息负债总额976亿，跟2019年末的987亿，略有下降！

只是，在表内有息负债规模得到控制时，金科的资产科目也有很大的变化，负债规模是不是真的控制住了？

这也是很多房企搞的表外融资发展模式，长期股权投资暴涨和少数股东权益暴涨！

长期股权投资暴涨，其实就是合营联营模式！只是金科的合营联营的股东里，已经出现了很多金融机构，这就可能涉及表外债务！而且，有很多合营联营公司与并表子公司，进行切换，什么意思呢？有些子公司的财务数据不好看，就通过新增其他股东投资，进行出表，有些合营联营公司养肥了，就开始回购其他股东权益，进行并表！

金科的少数股东里和合营联营股东里，需要重点探究一下金融机构的数量和金额，其中，平安系多次涉及，还有民生系，以及多家信托公司。

金科的表内债务指标大幅改善的同时，也有一些新的负债特点，应付票据大幅增长和非银融资占比大幅提升！

2021年6月末，金科应付票据120亿，较2020年末，暴增110%！部分有息负债，转换为经营负债，但是商票的债务效用也很高！

2020年6月末，金科融资结构中，非银占比17.17%；2021年6月末，非银占比上涨到26.70%。融资结构在变差！

总的来说，自2020年以来，金科开始在降杠杆。但是负债指标远远不如表内展现的那么乐观，有些杠杆是在隐藏和腾挪转换！

加杠杆容易，去杠杆难！2017年到2019年，持续大幅增长的杠杆，能否平稳控制或者降下来，尤其是在陶虹遐争权夺利的背景下，对黄红云和金科来说，是极大的考验！

作者：杨晋、小草   来源：股票说

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