稳健成长 深耕城市 共同富裕目标下 这家企业脱颖而出

2021年的楼市已经完全变了模样。

一二线基本进入存量争夺战，土地出让金减少，政府推进落地房产税。

三四线以新房为主，城市需要发展和基础设施建设，推进房产税的动力并不强。

优质一二线城市的房价，在后疫情时代缓慢复苏，因为这里的资产依旧是抗通胀的首选。

整个房地产行业，从政府到房企、再到中介、业主和买家，正在回归三大常识：

1、房地产正处于震荡周期，各地方楼市涨涨跌跌很正常，类似于A股板块轮动。

2、北上广深不可能永远涨，城市内部各个区域，房租、房价继续分化。3、未来房地产最重要的三件事，一是稳地价，二是稳房价，三是稳预期。

楼市进入存量竞争年代，开发商承担的远不止拿地造房这么简单。

 

如果还想保留一流竞争力，只有一条路可走：

那就是成为居民生活的全方位服务供应商。

房企从造房卖房，转而成为提供超预期的人居生活服务商，再上升到为城市提供支撑，助力国家共同富裕实现。这是一条极其艰难的道路，作为第一梯队房企的碧桂园，主动选择顺应改革发展大潮，力争成为中国新城镇化的探路先锋。在保证主营业务稳定的情况下，碧桂园积极探索，智能建造、智慧餐饮、现代农业等领域，与地产形成协同效应。

敬畏市场 才能交出优秀答卷政策监管，长期以来都是中国楼市首要影响因素。自2021年以来，地产行业受到的监管调控越来越密集、越来越复杂。土地方面地价居高不下，首轮集中供地不如预期，热门二线城市溢价率普遍偏高。房企即使抢到了地利润也很低，很多开发商正在提前准备亏损运营项目。人口生育政策放开，规范校外培训、改革学区房、鼓励生育。最新的政策变化是中央对土拍规则的改变，包括：禁止批量注册马甲公司抢地土地溢价率不超过15%严查房企拍地资金来源地价达到上限不得通过竞自持等方式变相提价在行业监管持续加强，大环境不断变化的前提下，首先要对市场保持足够的敬畏。8月24日碧桂园发布2021年中期财报，上半年营收同比增长27%到2349.3亿，毛利润和净利润分别为462.8亿、224.2亿。营收利润的上升，源自于回款考核的加强，以及精细化管理机制的落实。财报显示上半年权益物业销售现金回笼2727.9亿，权益回款率90%，已经连续6年高于90%。之所以能维持低杠杆稳健运营，是因为多年前碧桂园给自己早已划定了原则，严格遵守监管。有息负债总额3242.4亿，净负债率仅为49.7%，已连续多年保持低于70%，低于三条红线监管要求。据中指研究院统计，2021年1-6月，房地产行业平均融资利率为6.62%。政策收紧背景下，房企融资成本普遍上升，甚至有房企达到10%-15%。对于碧桂园来说，期末融资成本只有5.39%，同比下降17个基点，公司发行的5.5年期5亿美元优先票据利率低到2.7%。资金成本优势扩大，加上不断给自己减负、降低负债率，开源节流加速回款，让碧桂园即使在行业低潮期，始终保持充足的发展活力。只有对市场保持足够的敬畏之心，才能沿着正确的道路上，不断前进。碧桂园同时在进一步提升土地储备质量。随着中国城市化进入下半场，城市群毫无疑问是未来的大趋势。中国目前最成熟的三个城市群分别为长三角、粤港澳和京津冀，除了这三大城市群以外，人口、产业、政策作为房企拓展时的首要考量因素，正在陆续汇聚到强二线、强省会城市里去。从碧桂园的城市布局和土地储备来看，99%位于常住人口50万以上的区域；93%位于人口流入区域；74%位于长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝五大都市圈，契合国家重大区域发展战略和人口流动趋势。一流的企业总是愿意携手一流的城市，长期陪伴式发展。碧桂园的土储兼具深度和广度，高度集中于中国最有潜力的城市群，人口持续净流入的优质城市，增强了应对逆周期的能力。城镇化下半场，必定是优质城市群的核心城、卫星城率先崛起的时代。

深耕服务 成为城市守护者最近三年，布局的机器人、现代农业、智能建造已经初见成效。2018年7月成立子公司博智林重点聚焦建筑机器人及智能施工设备的研发应用，并建立以BIM数字化技术为基础的建筑产业互联网平台，打造覆盖建筑工程全生命周期的智能建造全系统解决方案。目前在研建筑机器人46款，其中绝大多数机器人通用于现浇混凝土工艺与装配式建筑施工；已形成混凝土施工、混凝土修整、砌砖抹灰、内墙装饰等12个建筑机器人产品线。截至2021年7月，18款建筑机器人投入商业化使用，服务覆盖14个省份近70个项目；签约累计近500台，交付近300台，累计应用施工超百万平米。外墙喷涂、砌砖抹灰、混凝土浇筑，机器人在各个施工环节大显身手，大大提升施工效率，节省了人力。数字化、智能化的建筑模式，正从理念走入现实，为这个传统行业，带来更现代的科技感。国家统计局数据显示，2020年全国建筑业总产值263947亿元，其中全国建筑业房屋建筑施工面积149.5亿平方米。建筑机器人这一鲜有入局者的领域，意味着在核心科技掌控、行业标准制定、市场份额等方面，拥有先发优势。更接地气的是，成立于2019年的千玺机器人集团，主攻餐饮和本地生活服务。在2021上半年的疫情防控中，千玺机器人集团提供28台防疫配送机器人和17人组成工作团队，从佛山顺德驰援广州荔湾，为约1000户居家隔离居民，提供从单元到家门口最后100米的配送服务。旗下的“蚕豆”配送机器人，具有智能地图导航、避障、自主搭乘电梯、跑腿送物等多重功能，可实现24小时零接触配送，缓解了物业与防疫人员的压力。这也是千玺机器人的产品在公共生活中运用。截至2021年7月，千玺机器人集团累计提交1000余项专利申请，自主研发机器人设备及软件系统80多种，实现了涵盖中餐、火锅、煲仔、粉面、汉堡、麻辣烫等多种餐饮品类。在粤港澳大湾区的广州、深圳、珠海、佛山等城市，千玺机器人布局了近百家机器人餐厅，2300多台餐饮机器人已经在全国28个省市的风景区、学校、医院、交通领域使用。2021上半年碧桂园投入12.91亿进行研发。加大科技研发投入，进军智慧餐饮、现代农业等生活服务领域，是碧桂园脱离房地产内卷化，强化第二增长曲线的方式。除此之外，长期坚持投身于社会公益事业，帮扶低收入群体，促进共同富裕，也是碧桂园一直努力投身的长期事业。2021年8月17日，中央财经委员会第十次会议，强调扎实推进共同富裕问题，研究防范化解重大金融风险、做好金融稳定发展的工作问题。扶贫和乡村振兴，对碧桂园来说并不是一个新词汇。早在十多年前，碧桂园创始人杨国强就陆续投资近10亿，创办国华纪念中学、广东碧桂园职业学院和甘肃临夏国强技术职业学校，大力开展扶贫职业教育。截至2020年10月，广东碧桂园职业学院共招收2269名贫困学生，毕业生就业率达100%。1997年以来，碧桂园已为全社会捐款累计超90亿，全国帮扶项目涉及16省57县，脱贫超49万人。其独有的4+X模式，通过党建扶贫、产业扶贫、教育扶贫、就业扶贫等四大领域的全面帮扶，形成高效循环、长期稳定的帮扶成果。中国作为世界最大新兴经济体，目前已经出现了发达国家经历过的一系列问题，比如居民杠杆率偏高、基尼系数偏高、财富二次三次分配亟待改善等等。推动收入分配制度改革，进一步向共同富裕靠拢，有利于推进经济良性发展。楼市不能成为共同富裕的风险点，随着学区房挤泡沫、租售同权的逐渐落实，未来无论是房住不炒，还是有产者有恒心，都能再往前迈一大步。时代已经变了，我们唯一能做的，只有积极拥抱变化。

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作者：叶檀财经  编辑：苏苏

图片：来源于网络，侵删

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