上一次增持之后股价连涨5年翻了3倍，保利地产新一期增持计划又来了：老铁，上车不？

作者 | 子璐

流程编辑 | 小白

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最近几年分红率均高于30%。

”

8月4日晚间，保利地产(600048.SH)公告了大股东实际控制人增持和全体高管股票增持计划。

随此消息一出，股价先涨为敬。

（数据来源：choice）

回想上次一保利地产发布的实控股东增持公告还是在2015年，发布时间点同样是选在股价连续数月跌落时，公告一出即开始了股价几年的上涨行情。

（数据来源：choice）

所以如今增持消息一出，股民们兴奋不已，期待昨日重现。

可地产行业环境早已变天，利空房地产行业的政策近年内密集出台，在趋紧的监管下，保利地产真的能“yesterday once more”吗？

带着这个疑问，风云君默默地翻开年报，掰扯掰扯这家“销售规模行业前五，央企第一”的保利地产。

一、央企背景

首先看一下保利地产的前十大股东：

（注：此为增持公告发布前的数据）

第五名中国保利集团有限公司通过100%控股第一名保利南方集团有限公司，直接间接持有保利地产共计40.5%股份（增持公告发布前），是公司的实际控制人。

保利集团来头很大：

1992年经国务院、中央军委批准组建，由国资委100%控股。

前身是中国最早一家拥有军品出口资质的军贸企业。

业务范围涵盖军民品贸易、房地产开发、文化艺术经营等约十个产业。

保利地产就负责集团的房地产开发业务。背靠保利集团，保利地产等于有了“军方”和“中央”两重背景加持，可谓根正苗红。

保利地产作为央企优等生，自2006年首次上交所挂牌至2020年底，资产规模从165亿至12514亿，增涨7580%；年收入规模从40亿至2430亿，增长5931%。

2012年，公司销售额迈入千亿俱乐部，居行业前三。

然后，2013年第四名..

2014年第五名...

2015年第六名....

风云君仿佛听到一声叹息，“不是我不努力，只怪同行路子野”。

可能是咽不下这口气，2017年，时任董事长铁娘子宋广菊对股东做出“重回前三”的承诺，也落下保利地产的排名心结。

时过境迁，如今铁娘子已经退休换帅，保利地产截至目前仍未能实现目标：2020年底，保利地产距离第三名万科销售额仍有2000亿差距。

二、财报表现

（一）销售能力

回到风云君的老本行，我们先看一下企业的主要财务数据：

由于房地产“预售”的商业模式，营业收入指标并不能反应当年业绩。

财务处理上，预售收取的现金计入“合同负债”科目（旧准则反应在“预收账款”科目），满足交房验收等结转条件后转至“营业收入”科目，而房产开发一般有2-3年的周期。

所以结合“合同负债”与报表披露的“签约金额”，能更准确分析企业业绩。

如表所示，近五年保利地产销售规模和合同负债余额持续增加，并于2020年突破5000亿元销售额。

但销售增速从2018年度开始持续放缓，2020年销售增速只有8.8%，是增速五年来首次低于10%。

（二）盈利能力

2020年，企业的主要盈利能力指标不同程度下降，其中加权平均净资产收益率下降最多：

经典杜邦分析找原因：权益净利率（ROE）=销售净利率 X 资产周转率 X 权益乘数。

原来，2020年度企业ROE下降是由于资产周转率下降。

2020年度资产规模较去年增长约2000亿，同比增长20%，其中存货增长1500亿，同比增长26%。

所以，是存货拖累了净资产收益率。

（三）存货的大幅增长

存货科目反应了企业拿地和建造的成本。我们看一下历年情况：

近五年来存货逐年增长，其中2019年度存货增速超过了销售增速，这说明了企业的供给速度超过了销售速度。

我们还可以比较企业年竣工面积与销售面积：

可以看出从2017年开始，销售面积与竣工面积的差距逐步缩小。2020年度，竣工面积甚至超过了销售面积。

也正是由于这个原因，企业的土地储备额在2017年开始下降：

（数据来源：历年年报披露）

风云君推测，由于疫情原因，延缓了2019、2020年度的销售进度。

截止2021年一季度报表显示，一季度签约面积重新超过了竣工面积，土地储备面积也由回升。

既然存货科目里有着较大的已竣工项目，我们可以合理推测：如果这些已竣工项目在以前年度预售时未滞销，就会加速未来收入成本结转周期，体现在短期未来财报里，就是营收规模扩大。

（四）历史分红

自2006年上市以来，保利地产保持了每年现金分红的优秀央企作风：

（数据来源：choice）

企业分红总额伴随着归母净利润增加逐年上升，与企业的发展成熟度相匹配。

股利支付率整体上升，企业每年的盈利用来分红的部分一年比一年大方，现金分红也说明现金流情况较好。

2020年分红金额较2019年有所减少，但股利支付率仍在历史较高水平。

再看看股息率情况：

（数据来源：choice）

企业自上市以来股息率呈上升趋势，近两年股息率超过5%，创历年新高，投资者回报率增加。

今年四月，保利地产在《2021-2023年股东回报规划》提到：

（1）每年现金分红占当年归属于上市公司股东净利润的比例均不低于25%；

（2）公司股价持续低于每股净资产时，公司将促使控股股东、实际控制人通过二级市场增持、公司回购股份等措施，积极稳定公司股价。

虽然预期分红率较上一阶段规划的30%有所调低，但公司对回购增持的承诺付诸了行动。

且截至目前，控股股东无股权质押，管理层持股从2015年无减持操作，负责任的态度值得点赞。

三、业务分析

从成立至今，保利地产都专注于主业房地产销售，虽然也提出了“一主两翼战略”：

在坚持房地产开发主业的同时，纵向以产业链为延伸，打通投资、设计、施工、代理、销售、物管等全链条服务；横向以地产相关多元业态为扩展，在住宅、写字楼、酒店、购物中心等生态中，为用户提供全方位的综合服务，形成了地产相关多元化的业务能力和产业布局。

但从财务数据上来看，企业年报将产品业务分类为房地产销售和其他，主业房地产占比依然超过93%：

我们看一下保利地产的业务主要在哪些城市：

企业营收30%以上来自广东地区，其次依次为四川、福建、湖北、上海。

对比去年毛利率水平，一线城市、热门城市毛利率有不同程度的跌落，反倒是山西、甘肃、东北、海南等地毛利上升。

年报中也提到只有西部片区与东北片区毛利增加：

一线城市、热点城市客户购买力强，但在监管政策的长效机制下，毛利率应该会持续走低；非热点城市毛利较高，但客户购买力弱于热点城市，需要企业找到其中的平衡。

四、政策对房地产行业的影响

房地产行业股价低迷，和监管政策的密集出台是分不开的：

（一）三条红线

2020年8月，限制开发商融资的“三条红线”正式出街，于2021年1月1日起全行业全面推行。

看看这三道紧箍咒：

红线一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；

红线二：净负债率不得大于100%；

红线三：现金短债比不得小于1倍。

按踩线不同，将企业归类为四个档次：

风云君搜了下2020年房地产企业踩线情况：

目前保利地产三条红线要求，属于绿档，所以有息负债年增长速度上不得超过15%。

也就是说，2021年度，保利地产有445亿的有息负债增长额度。

根据2021年一季度报数据计算，一季度有息负债已经增长了344亿。

进度条快满了。

虽然年报披露保利地产融资成本只有4.77%，奈何政策允许的杠杆资金有上限。

可以预期，在三条红线的制约下，企业长期规模增长肯定会受到影响。

（二）土地供应“两集中”

2020年以来，已有多个重点城市执行“土地两集中”政策：集中发布出让公告、集中组织出让活动，且全年公告不能超过3次。

“两集中”政策对企业的影响主要是两点：

一是大量土地集中挂拍，企业必须有选择的拿地，资金投资效率显得尤为重要；

二是“两集中”影响了所有房企的拿地节奏。政府集中了供地时间，也就间接集中了开发建造时间，集中了开盘和预售时间，会加剧同业的销售竞争。

（三）其他限制

2020年12月，央行和银保监会还发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，自2021年1月1日起正式实施。

《通知》主要涉及两个指标：

银行业金融机构房地产贷款占比不高于人民银行、银保监会确定的占比上限；

银行业金融机构个人住房贷款占比不高于人民银行、银保监会确定的占比上限；

这两个指标虽然没有直接针对房地产企业，但对房地产行业的影响却不亚于之前提到的两个政策：

由于房地产的金融属性，限制了银行房地产贷款占比，就限制了房企拿地开发进度；

限制了个人住房贷款比例，就限制了房企的销售回款进度。

房地产企业的回款周期势必会加长，长期来看，行业的增长轮速也就下降了。

五、小结

总的来说，房地产行业三条红线的高压，保利地产的影响较小，远远小于大部分的房企。

且最新一季表数据表现出销售额、土地储备都趋于回暖，财务上合同负债、营业收入都有所增长。

这次保利地产实控股东增持和全体高管增持计划，既彰显了管理层对企业未来发展的信心，也提升了市场信心。

然而，房地产行业由于受政策的长效机制打压，未来增长率和毛利率都难以恢复昔日辉煌。

财务稳健和提高资金效率成了企业主要竞争力，保利地产作为央企，在财务稳健上具有优势，最近几年来分红率均高于30%。

未来能否精而准的投资有价值的项目，才应该是全体高管鼓励股民长期价值投资的底气。

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