一线城市的终极命运，再次走到了十字路口

所有城市的打造，都是针对精英人群、上层人士。这是过去40年乃至更早，我们更多的精力放在了城市扩张上，但是也衍生了一些问题。未来一段时间，所有城市都将逆向纠偏，回归老城、回归核心才是大势所趋。有没有针对普通人的城市模式？有没有逆城市化的城市生长？有没有适合普通人的城市样本？所有城市都在追问。

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广州的野心。坐拥2.5万亿GDP，从来不是为了一线，如何接纳四方、包容万象，才是广州的底色。一是广州足够大。南北70公里，东西50公里，按照广佛同城的规模，这个巨无霸能够覆盖的范围，则是东西、南北皆为70公里的庞然大物。二是广州足够包容。广州既有顶级城市样板的珠江新城，产业强者黄埔，粤港澳之心南沙，也有30公里外的新塘、知识城、明珠湾，更有越秀、海珠、荔湾最古老的三区。上至达官显贵，下至贩夫走卒，皆有栖息之地。所谓江湖，亦如广州。广州到了极致，不可能跨越南沙向南，不可能跨越增城向东，不可能跨越清远向北，不可能跨越佛山向西，留给广州唯一的出路只有一个：向内要增长，向主城要增量。广州是第一个愿意拿出老城的核心地块，把城市更新的改革刀锋，伸向了主城之中，去做新一轮城市发展的尝试。

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从1997到2021。1997年，广州第一条地铁首段通车。这是全国第四个拥有地铁的城市，与此同时，1号线连接了荔湾、越秀、天河，连接天河这是广州向东扩张、向外扩张的第一步，也拉开了轰轰烈烈的造城、新区运动。直到24年后，同样是1号线，同样是荔湾区，广州再次掀起了一场轰轰烈烈的逆城市化周期，吹响了向主城进军的号角。如同广州老城的生活，岁月蹉跎却从不打烊。也只有在老城三区，你才能找到真正的老广味道，一个城市的文化肌理才会自由舒展，从珠江新城的灯红酒绿，到老城三区的烟火气息，只需一条地铁，就会将时光放慢。广府文化、岭南文化。上下九、西关味。六点排队喝早茶。人字拖，配短裤。花地湾的花鸟鱼虫市场。广州老三区之中，已经出现了一个城市改革的领头羊，想要用1平方公里的视角，去撬动整个城市的以旧翻新。这个地方不大，只有1平方公里，叫做：花地湾。花地湾的背后，既有老城三区的旧的烟火气，同时拥有城市改革新的规划，一新一旧，新旧结合。更加关键的是，花地湾有着强大的有机后盾，紧邻36平方公里的白鹅潭核心区和聚龙组团，这里是广州西部规划最高的地块。不仅如此，广州还在这里规划了13条轨道交通，全力打造“轨道上的大湾区”。我把花地湾的改造，形容为一个珍贵的容器，想要改造难度极大，既不能打碎重来，又不能搞得不伦不类，这对于任何一个操盘者而言都是巨大的问题。而容器的操盘者，正是万科。

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40年前的大城市：粗放式、推土机，打破一切去建造，高楼更多，房价更高。40年后的大城市：精细化、绣花针，旧格局上做创新，街区的人气更旺，环境要更加宜居，文化生活更丰富，生活成本更加人性化。我曾经多次到成都，成都跟广州一样，都是2000万左右的巨大人口，都是纵深50公里以上的超大城市，但是在这样的大城市中，你却丝毫感受不到的笨拙。比如猛追湾。猛追湾是一条很小的商业街，我从酒店至太古里的必经之路，步行只需要2公里。街道虽短，却是包罗万象，摆摊的小商业，网红小姐姐在歌唱，路边美食店铺坐满了人，甚至还有一些人气很足的书屋，路上有大量的年轻人。而这条商业街，则是万科在管理运营。这让我大吃一惊。万科是一家极为稳健的企业，更是一家全面布局新赛道的企业。比如在成都打造的猛追湾，比如在深圳打造的玉田村、新围仔等城改，比如在上海打造的上生新所城市更新，比如在全国各地的住宅开发，比如在广州荔湾区打造的永庆坊，万科的全能，不仅是单一的实力，更是接触综合体的力透纸背，商业、文化、住宅、城改、基础设施、租房、综合体，全部都得心应手。花地湾，正需要一位敢打敢拼、又全能的选手。

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万科花地湾背负了极大的压力。在寸土寸金的中心城区，能够抠出整整一平方公里的土地连片开发、整体规划，这本身就是一个奇迹。能够做到这个样子的城市，必须具备两种情况：1、这个城市是有意识的。广州的海珠之眼，相信在去年已经给了大家太多的震撼，一个城市修一条高架，竟然绕过了一个钉子户，本身就足以凸显出城市的人文态度。这要是放在北方，你信不信分分钟让你一指没？2、极其优质的房企接盘。对于任何一个城市更新，这都是一个极为难啃的骨头，一是耗费的资金量极大，二是面临的问题错综复杂。万科花地湾地块，一是规模巨大，一平方公里连片开发。二是位置极佳，处在荔湾区核心，周边配套非常成熟，旁边就是地铁1号线花地湾地铁站，目前11号线、22号线在建中，还规划有25号线、28号线，未来出行非常方便。1500亩的城改，我们见多了。最低级的做住宅开发，卖房子；稍微好点的做配套，就像很多城市的刚需大盘；再花哨一点的做文旅开发，绑概念、打噱头，但是轻落地；更高级点的，套着综合体城市的模子，做着卖房子、卖商铺的里子。这些都不透彻。万科花地湾想做什么？是探索未来城市理想模型——“有机都市”。听起来很俗，不接地气是不？其实不然，万科花地湾要做的，恰恰是领先时代半步的事情。“有机都市”是万科花地湾片区未来打造的理想模式，是万科的城市建设的思考、探索以及畅想。更重要的是，万科的终极目的，是将板块变成可以生长式的演进。通过不断迭代更新的设计、全民共策共建、持续性与社区有机更新，实现老城的有机生命力。

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能够在市中心1平方公里的土地上，整体设计、有步骤打造“有机都市”，放眼全国各大城市，都是绝无仅有的。不仅如此，针对这个极为特别的蓝图，团队亲自手绘了一系列的手稿，这些手稿铺满了他们对未来的期待。这个模型，既是花地湾的梦想阐释，更链接了城市的无限可能：未来都市是有生命的，同时也具有“人本”的内涵。文化、公共服务、生态、交通等方面融合交互，万物互联，充满活力，共同形成一幅美好的未来城市蓝图。在花地湾，设计师在谋划“有机都市”布局的方方面面：这个看起来特别虚，我用几个例子说明：城市里的道路该是什么样子？很多人都嗤之以鼻，不就是越宽越好？一条马路有什么好研究的。但是万科花地湾硬是轴了一把，马路不仅要像毛细血管一样延伸到每一个角落，更关键的是，不仅可以畅行无阻，就连人也可以轻松走到对面。怎么走？有TOD交通系统，有空中连廊，商场、地下隧道、地铁站、人行道，还在横纵交织的十字花轴，营造沿途花路，让人们重新找回“压马路”的浪漫。

而对于住区而言，每个人都拥有参与社区治理的权利，居民共建、共创、共享家园，通过共同的向往和志趣，联结成更紧密的共同体……

未来在“有机都市”的城市构想中，不仅仅是交通、生态，还有经济、公服、文化、人居组成的六大生命力体系，这是一种资源导入的重新思考，为构筑未来城市探索一种新模式，让每一位居民都能够切身感受到“有机都市”带来的城市活力。

 

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广州的变革，与万科花地湾的努力。让我们看到了一种旧的力量。联系过去、现在与未来，恰恰在这个极其关键的节点，广州没有忽视老城，反而站在这个城市的起点上，想象了一种全新的力量。一个城市的未来，不能只有摩天大楼、工业感、高房价、高密度……更要有老城的烟火气，新经济的植入，将老城的温存与年轻人的肆意，将大排档和网红打卡地，和谐的融合在一起，一切的一切都在花地湾。