高层重磅发声！ 楼市大招一出 最大难题将彻底根除？！
文/顾天杰
重庆回不去 长沙涨不上
最近，东吴证券首席经济学家任泽平，在微博上表扬了三个城市：
重庆、长沙和成都。因为它们调控做得好，效果显著，房价基本合理，供求比平衡，尽管是网红城市，居民生活比较幸福。
实际上，重庆楼市在4月集中供地之后，已经悄悄发生了变化。
叶檀财经团队在之前解读过重庆土拍，最热门土地的溢价率为129%。
为什么会这样？
因为一季度重庆供地短缺，热门板块和中心区供地很少，导致新房库存连降几个月，房子只够卖4.1个月了。
所以最热门的是保利中央公园、中海花卉园这样的核心区土地。
这也导致重庆房企争夺的土地，依旧在向市中心区集中，郊区土地溢价率远不如中心区，整个城市还是处于从中心向外拓展的阶段。
这也是几乎所有二线热点城市的共同点，它们还在发展核心区、高新开发区的阶段，资源和人口没有外溢到近郊、远郊。
后台有很多檀香留言，表示怀念传奇市长黄奇帆领导下的重庆。
黄市长离任后，重庆的地票制度略有松懈，4月集中供地开启后，也并没有设置土地限价，导致超过一半土地楼面价轻松突破万元关口。
重庆政府一度为稳地价、稳房价做出极大努力，如今尽管均价还在低位，但各区域的分化已经越来越大。
曾经的那个市井氛围浓厚、房价低廉、生活成本不高的重庆，已经回不去了。
另一边，成都和长沙首次集中供地，刚刚结束。
相比之下，它们两个城市的地价比重庆稳定得多，没有出现溢价率冲上天的情况。
首先是全国闻名的网红成都，这次出让了40宗土地，无流拍，占2021年供地计划的30%，很温和。
成都的指导思想是：
限房价、定品质、竞地价。具体来说，就是设置可售商品房清水最高售价、土地最高限价、竞自持租赁住房面积三道关卡，最终的目的是稳地价、稳房价、稳预期。
最后的结果是成都首次集中供地，平均楼面价7565元/平米，平均溢价率在7.4%。基本达成目标。
值得关注的是，成都和杭州等热点二线城市一样，32块地进入竞自持环节，最高比例为59%。
这意味着开发商要留有很大比例的房子不能卖，变相压缩了整个项目的利润。
这样就把房企逼入了一个死角：
你拿地造房，造好了发现要实现盈亏平衡，定价必须高于新房清水最高售价，结果成都不给预售证，房子不能卖，假设低于楼面价太多，那整个项目既浪费了钱，也浪费了人力物力。房地产开发的模式，自集中供地之后，彻底改变了。
现在不是说拿到土地就稳赚，能躺赢了，而是一定要精细化管理，才能把利润保住。
所以前段时间叶檀财经团队调研的时候，房地产公司小伙伴说了一个段子：
一位地产投资总去面试。
投资总：原来的投资总为什么走？
HR：因为没拿到地，没完成投资指标。
HR:为什么从原来公司离职？
投资总：因为拿了地，老板嫌拿贵。
拿地造房，利润太低，容易在激烈的竞争中掉队。
不拿地造房，或者操作不当，拿不到想要的地，开发商死得更快。
再看长沙，第一次集中供地首次尝试了竞自持规则。
相比成都、重庆，长沙60%的土地以底价成交，平均楼面价5235元，平均溢价率8%，有3块地进入竞自持阶段，平均自持比例为11%。
纵观长沙、重庆和成都三个城市，它们当前楼市的共同点在于：
监管压制一级土拍市场利润，阻断二级房价市场流动性。
这一轮22个城市集中供地结束后，这种分化会更加明显。
从此以后，房企不得不投入越来越多的精力、人力物力，在土拍这件事情上，很多业内人士开玩笑说，应该找一个数学家加入公司，来辅助拿地决策。
在三道红线重压、融资渠道减少的大背景下，房企无法再承担任何一个项目的亏损，只能朝着精细化、强运营的道路去走。
天罗地网 开发商裹紧被子
7月1日收盘，A股房地产板块迎来了久违的上涨。
很多人都在猜测，除了地产股业绩变好之外，这是不是一个房价调控转向，甚至变松的信号。
（7月1日地产板块大涨）
其实作为龙头企业的万科，已经告诉了我们答案。
万科管理层、深圳地铁在大会上总结说：
1.房地产回归普通行业
2.外部引进人才和内部培养并重
3.不贪婪、不恐惧，加速转型
4.万科物业服务一定会上市
未来10年必然是中国房地产企业细分化的10年，管理系统化、项目运营精细化，从过去的重开发，转向重运营，甚至是成为专业的手艺人。
在这之前，房企面对最痛苦的问题，是资金链。
根据财联社的独家报道，商业票据可能会被纳入监管，这对开发商是一个重大利空。
商票是一种表外资产，目前不被监管约束，因此很多开发商非常非常喜欢拿商票，来进行表外大额融资。
根据不完全统计，2020年以来房企商票总规模迎来井喷。
上海票据交易所数据显示，2020年TOP19房企总体商票承兑余额达到3355.74亿，同比2019年增长36.59%，占全国商票承兑总量的9.27%。
相当于一个房地产行业，就占据了全国商票市场接近10%的份额。
之所以占比巨大，是因为对于它们来说，商票就是一种白条，能够用来赊账，周期很长而且风险并不高。
在供应商面前，房企永远处于强势地位，因此付款压力小，商票流程简单，只会以应付债款、应付票据的方式体现在资产负债表里。
从2020年底开始，就有一些媒体报道，少数房企的商票承兑贴息率超过20%了，极少部分头部房企，出现了商票逾期的嫌疑。
比如上市公司三棵树，6月29日还说有个别大型房企票据出现预期，然后发了公告的第二天，就回复投资者说已经收到这家房企的付款。
难怪网友们纷纷表示，上市公司公告，摇身一变成了最强催款神器。
刺泡沫 挤泡沫 生存还是毁灭
中国楼市三十年，终于到了转折时刻。
年纪大一些的檀香都知道谢国忠，他在2010年先后10次表示中国房地产进入熊市，未来五年大城市房价跌一半。
当时他的理论依据是：
房地产已经成了用来投资的商品，购买者追求收益、不断抬高房价，像一个击鼓传花的游戏。只要投机心理和投机需求存在，楼市泡沫就会一直被吹大。如果政府不干预，房价的确还可以继续上涨，但只要是泡沫，就会有破裂的那一天。
后来在2014年，谢国忠的理论再次升级，他说：
原来认为调整是在2012年，2014年初改变了预测，下跌不是一步到位的，前期先下跌20%到30%，只会可能会有反复，到2014年出现房价下跌50%，反弹幅度远小于2013年，市场最终在2017或2018年触底。
谢国忠没想到的是，2015年之后中国迎来了一次史诗级的去库存运动，以及越来越强势的楼市调控。
包括最新的二手房指导价，深圳的水果代表房价事件，其实都是监管一步步收紧了楼市，增加了信息壁垒，进一步阻碍了流动性。
直到2020年，银保监会主席郭树清表示，房地产是我国金融风险最大的灰犀牛，间接坐实了房地产泡沫论。
其实熟悉郭主席的檀香都知道，他早在2011年当建行董事长的时候就说过：
中国房价疯狂上涨，存在泡沫。很可惜，当时没多少人愿意听，即使到现在，信的人也不多。
最近，另一位高官再次发声。
《经济观察报》在采访人民银行参事盛松成的时候，他表示当下的重点应该是挤泡沫，而不是刺泡沫。
我们本以为发展能解决一切问题，直到今天才发现，无论是挤泡沫还是刺泡沫，代价都非常巨大。
刺泡沫会让中国出现美国、日本、中国香港地区经历过的房价暴跌调整。
它的好处是最大程度避免了房价迅速、大幅度下跌。
缺点在于，政策的变更误伤了一批刚需买房客，同时只是延缓了中国房价上涨的幅度和时长，没有从根本上解决问题。
理想很丰满，现实很骨感，横亘在高房价泡沫之间的问题，盛松成也说了：
1.如何处理70年土地产权
2.全国房屋实名登记和信息联网
3.解决不同产权属性房屋征税问题，比如房改房、军产房、共有产权房和小产权房
4.解决征税前后，土地价格过渡问题5.不同城市税基和税率问题当前楼市的问题，不是单一问题，而是要对整个系统的改进和革新。针对楼市的控制性监管，是有极限的，在房产税正式推开，房地产开发商转型加速到来之前，高房价阵痛期，依旧非常漫长。-- END --
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