小心！又一类房产失去流通性，买房人这次要血亏！

十八的“真”，百年不变；十八的“犀利”，总有不同！新老朋友们好，我是茅十八。前几天，我在米宅写了一篇公寓专稿，题目为“醒醒！99%的人买完惨赔，却依然有人揣钱跳坑！”，这篇稿子反响很大，很多人留言说一定要多写写这类血亏房，教大家避坑、及时止损。没问题，《高风险房产》系列我已经在马不停蹄的梳理，近期都会一一推送，除了上篇的公寓专稿外，接下来还会有商铺、写字楼、纯靠造的远郊新城、老破小等，这些都是高风险房产中非常典型的大雷区。今天第二期，我们来聊聊——老破小。

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最近，高龄二手房拒贷，让本就奄奄一息的老破小，彻底失去了生命力。是的，二手房停贷来真格了。北京、长沙、郑州、西安、太原、杭州、合肥、武汉、南京、上海、广州、重庆、沈阳……一城传一城，一城接一城。虽然这里面，绝大多数城市并没有承认停贷现象，但贷款额度收紧、审批周期大大加长已经成为不争的事实，有城市二手房贷款审批要排队等待长达6个月。幸运的是，次新二手房排队几个月还能等，但老破小是直接被拉黑的。拿出来现在一些城市的贷款情况来看：北京、武汉，有银行直接停了房龄20年以上的二手房贷款审批；郑州，有银行通知只接受房龄15年以内的二手房贷款；济南，过去一些老破小都还接受贷款，但现在高龄房源几乎全面拒贷；西安，房龄超20年的房子开始停贷，后续不排除有升级可能；沈阳，有银行透露二环以内房屋房龄不得超过20年，二环以外房龄不得超过15年。……看看，二手房停贷，老破小、老破大几乎被全面拒贷，一掌拍死在沙滩上。过去，在大多数城市，二手房按揭贷款房龄门槛都是30年。而如今，老破小门槛再降低，房龄再次被压缩，“房龄15年、20年”都被定义在“老破”范围。这意味着，2005年之前，甚至2001年之前的所有房子，统统失去了流通性。这是致命杀伤力，击垮老破小的最后一根稻草，也毫不留情得压了下来。

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但，即便在停贷之前，99%的老破小也卖不上价。我们经常在各个城市看到一大片一大片的老破小社区，它们大多位于市中心、闹市区，人流量大、地段也很不错。远远看去，密密麻麻、一片阴暗，与现代城市的摩登、明快，极其不搭调。这些老破小，都有着同样的通病：1、房龄20年、30年，设施设备太老旧，甚至到了寿命期；2、户型太差，不是手枪形就是长条形，做不到南北通透，采光差、通风差，大多都是暗卫，基本没有舒适度可言；3、没有物业、没有地下车库，所以管理非常差，地上乱停车、抢车位现象很严重，难免脏乱差；在这样的房子里长住？难受！光想想就太难受了！因此，在很多城市，老破小只能卖到次新价格的一半。比如在成都，同区域新房和次新价格3万，老破小却只能卖到1万出头；在广州，同区域新房和次新价格5万+，老破小却只能卖到2-3万；在郑州，同区域新房和次新2万+；而周围老破二手房只有1万，甚至9千；论区域价值，毫无差别！论医疗教育，毫无差别！论交通配套，毫无差别！但就是卖不上价，价格腰斩仍然不受宠，无价、又无市。举个例子，郑州西区最典型的国棉X厂，大量的老旧住宅，是老郑州人最喜爱的地方，生活气息最浓的地方。价格咋样呢？目前区域次新二手房2万+，但老破小只能卖到1万，甚至还有9千的，都在排着队等待接盘侠。何时能等到接盘侠？不知道，很多房子在中介挂了两年，都没一个人问。

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旧改，也救不了老破小。因为旧改，从来不是为了涨房价，不是为了涨老破小身价！2019年，政策强推老旧小区改造；2020年，老旧小区改造写入政府工作报告；按照计划，要改造3.9万个老旧小区，建面约40亿平，涉及居民近700万户。旧改重提，一夜间，老破小跃跃欲试，房东们做梦都想涨价，接盘侠动了赚钱歪脑筋。如果这样想，也太天真了。目前，全国各地陆续有20余个省份发布了老旧小区改造计划，河南、四川、山东三个人口大省的计划量位列前三，均在40万户以上。进度和效果呢？并不理想。如图，这是绝大多数老破小社区改造后的效果。所有的旧改措施里面，最容易推进的、最省钱、最快速的就是改外立面。因此，绝大多数的旧改，就只改了表面而已，刷刷漆、换换临路窗，让这些老房子看起来顺眼了几分而已。外面看着漂亮，内里全是渣渣！更何况，很多小区，连加装电梯都推进不下去。一楼二楼的说，我根本用不着电梯，装完影响采光、房价还要跌，损失谁赔？！三楼四楼的看热闹不嫌事儿大，装了用不装不用，但就不想出钱！五楼六楼的最积极，收益最多，不仅方便还能涨房价，但积极没卵用！前几天，聪明的杭州想出了新办法——公交电梯。采用公交模式，按次付费，一次1块钱，前期建设和后期维保费用电梯公司全额承担。但最后，很多人宁愿爬楼也不愿花钱，反而爬一次省一块钱，越爬越来劲儿、越爬越开心……电梯公司血亏，进退两难；小区装过了电梯，依然要爬楼。尴尬不，双输！

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是的，目前老破小，只剩最后的价值——自住和出租。当然，前面说了，自住几乎没有任何舒适度，租金也不高。有人说，我买那种顶级学区老破小，纯为上学呢？那无可厚非，但上完学房子只会跌价，接盘侠会很难找。还有人说，那我赌拆迁呢？千万别，那简直异想天开！旧改，就是为了不拆，市区老破小大多数都拆不动了。如果确定要拆，那红利早加在房价里了，你买，只是高位接盘；如果不拆，你买，那铁定要砸手里了，住不能住，买不能卖，纯心塞。总之一句话，老破小没有任何投资价值！对，没有任何。在《高风险房产》系列第一篇公寓专稿，有粉丝总结了非常精辟的一句话：没有一个亿，不要碰公寓！其实，用在老破小上，依然适用。没有一个亿，不要碰公寓；没有俩仨矿，别碰老破小！你认为呢？来留言区，开唠！2021米宅城市调研文章合集

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