中国恒大：半年销售超3500亿，有息负债大踏步下降

作者 | 商立木

流程编辑 | 小白

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一年内有息负债大幅下降3000亿，净负债率降至100%以下，“三条红线”开始转绿。

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昨天，中国恒大（03333.HK）发布了上半年销售业绩公告。

今年上半年，公司实现合约销售额3567.9亿元，同比增长2.3%；实现合约销售面积4301.4万平方米，同比增长11.3%；实现销售回款3211.9亿元，销售回款率90%。上半年的销售和回款均创下历史新高。

自启动恒大购房节以来，从5月27日至6月30日的35天内，恒大实现合约销售938.3亿元，销售回款874.9亿元。

下半年是楼市销售的传统旺季，恒大完成全年7500亿的销售目标几乎没有什么悬念。

销售的强劲给公司带来了稳定的现金流，帮助公司实现“高增长、控规模、降负债”的新战略。

一、一年内负债大降3000亿

6月29日，恒大集团表示有息负债规模约为5700亿元，与去年最高时的8700亿元相比，大幅下降了3000亿。

恒大集团董事长许家印在2020年业绩说明会上曾表示，恒大的有息负债每年要下降1500亿，未来三年要大降4500亿。现在仅半年时间有息负债就下降了近1500亿，提前兑现了早先的承诺。

同时，公司的净负债率降至100%以下，“三条红线”当中一条变绿。

而且自去年3月以来，恒大累计归还了7笔境外债券本息，合计约106亿美元（折合超823亿港币），全部以自有资金偿还，没有做任何一笔发新还旧。最近的6月24日，公司宣布偿还美元债本息136亿港元。

到明年3月前，公司再没有到期的境内外公开市场债券。

“降负债”执行的非常有力。

二、土地储备成本低

截至去年底，恒大的土地储备项目共计789个，几乎覆盖全部一线以及经济发达且有潜力的城市。规划建筑面积2.31亿平方米，土储原值4901亿元。

由于坚持不拿地王，恒大的土储性价比很高，其中一二线城市土储原值3287亿元，占比67%，平均楼面价仅为2638元；三线城市土储原值1614亿元，平均楼面价1515元。

在未来房地产行业毛利率向下的大趋势下，这给公司的盈利留足了空间。

另外，公司还拥有100个旧改项目，大湾区78个（深圳55个）、太原8个、石家庄2个、郑州2个、其他城市10个，价值潜力巨大。

除了销售回款外，恒大还有其他措施来保障现金流。

三、引入战投，分拆旗下优质资产

经过25年的发展，恒大已完成从地产向“多元产业+数字科技”的转型，产业生态覆盖衣食住行、文旅康养多个领域。

恒大汽车（00708.HK）同步研发14款车，已发布9款。恒大汽车计划今年四季度试生产，明年实现大量交付，并计划到2025年实现年产100万辆。

去年9月和今年1月，恒大汽车两次引入战投合计300亿港元。

恒大物业（06666.HK）去年营收105亿，在港股物业公司中营收排名靠前；净利润26亿元，同比增长184.5%，增速非常快。

去年8月，恒大物业引入战略投资235亿港元，之后的12月上市募资140.8亿港元。目前，恒大物业市值超1000亿港元（7月2日收盘）。

恒腾网络（00136.HK）旗下的儒意影业参与出品了大火的《送你一朵小红花》、《你好，李焕英》。《你好，李焕英》的票房高达54亿元，打破了中国影史喜剧片累计票房纪录。

非上市公司方面，房车宝由曾经的恒房通更名而来，今年3月房车宝已经拥有全民经纪人会员2129万，门店4.3万家，预计今年交易规模将超过2万亿元。

房车宝还成功引入了弘毅投资、中信、中融、周大福等战略投资者，投资额合计163.5亿港元，计划今年底或明年初上市。

在恒大汽车投产后，房车宝庞大的营销网络将成为恒大汽车独特的优势。

此外，恒大旗下恒大童世界、恒大冰泉等资产也存在分拆上市的可能，届时将进一步充实资本实力。

四、强业绩+降杠杆，获投行一致看好

恒大强劲的业绩和降杠杆的举措引来了多家投行的看好。

建银国际认为，自2020年3月以来，恒大已累计偿还7笔境外债券合计106亿美元，证明公司去杠杆计划步入正轨，预计财务改善将成为股价催化剂，维持“买入”评级，目标价23.1港元。

法国巴黎银行则认为，恒大今年前五月实现销售2850亿，现金流足以覆盖短期债务，加上公司拥有2.31亿平方米土地储备，以及价值1660亿的投资性物业与5190亿的非房地产业务股份，远超净债务，全面降负债只是时间问题，给予恒大美元债“买入”评级。

另外，恒大旗下多元产业也获得了资本市场的青睐。

近日，摩根大通（JPM.N）针对恒大物业发布研报，给予“优于大市”评级。一是7月份有机会发布2021年上半年的盈喜公告，预测将有55%的同比收益增长；二是8月份业绩可能就新增在管面积有利好消息；三是可能有并购利好。

野村证券观点认为，恒大物业股价回调过度，强劲基本面支撑重估，维持“买入”评级和18.5港元的目标价。

建银国际认为，恒腾网络是中国在线长视频市场的新秀，看好因素主要来自四个方面：一是充分的高品质原创内容库扩充计划；二是寓意丰富的高质量电影和电视剧制作经验；三是南瓜电影强劲的扩张势头；四是与恒大、腾讯（00700.HK）两大股东生态的协同效应。

总结

总的来说，债务负担大幅下降，主业稳健，还有多元产业+数字科技，这既体现了恒大的战略执行力，有助于持续提升公司自身的财务安全性，也让公司的未来拥有颇多看点，对提振市场信心大有裨益。

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