土地出让金政策会成为压倒房价的最后一根稻草吗？
财政部的一纸关于“土地出让金转为税务部门征收”的公文，刷屏了整个高考季，一部分人高呼房地产牛市与土地财政即将终结， 也有一些人认为只是征收部门变更，收入仍用于地方财政，影响寥寥，不应夸大。
思考任何一项政策，重要的不是政策本身的表述，因为任何政策的出台都是博弈的产物，掺杂了各方的利益诉求，在真正实施之前，也很少有人能够预判政策的影响。
这就是政策研究中“结果不可预期性”和最大的“黑天鹅”。
土地出让金的本质土地出让金本质上是一种包税。
什么是包税？
所谓包税，在通讯不便和社会治理粗糙的古代社会是政府主要的征税手段，即把某一项税收委托某人代为征收，中间商赚差价才能最大限度压榨下游的产出，相当于把征税变成了一门“分销”生意：包税人的成本是固定的，为了尽可能的榨取利润，肯定会卖力的征收，充分发挥了代理人的“主观能动性”，能刮地三尺绝不刮两尺。
古代的五姓七家们，做的就是这个生意——正面父母官，反面包税商。
治理越不完善，包税制的作用越大。在蒙元帝国时，几乎所有的税收都是包税，和两宋一脉相承的削弱包税的传统背道而驰，名为帝国实为部落，下层民生几乎无以为继，后续的大明承袭了部分蒙古人的糟粕，所以财政制度也是一塌糊涂。
包税的问题在哪里？
代理人代为征收，引用《让子弹飞》的台词就是：豪绅的钱如数奉还，穷鬼的钱三七分成，关键的问题就变成了——谁七谁三？
回到土地出让金，地产商通过拍卖获得土地，然后找银行融资，开工20%开始卖楼花，收完预付款后继续施工。
过程很简单，但利益分配一点也不简单，下面我们做一个非常粗略的估算（真的非常粗）。
房价200万，土地加税收成本约为110万（以二线城市中心地块为例），房地产企业毛收入60万，建安费30万，如果购买者向商业银行贷款30年，利率5%，利息支出在150万左右，银行的毛利以现在的存款利率粗略估计，可能在110万左右，但这部分收入要进行贴现，毕竟现在的100块肯定比十年后的100块更“值钱”，贴现后约为现在的60万。
在开发商的毛收入中，还有一部分需要支付融资利息和公司税收，此处暂不纳入考虑。
除去建安费之外，购房者的房款，开发商和金融机构拿走一半（开发商和金融机构可以算作联合包税人），地方政府差不多拿走另一半，这些算是房地产研究者的共识。
包税制的三大原罪分别是：包税人相互竞争下容易报高税收，进而抬高百姓税收负担；代理人们拿走份额过高，实际征税成本非常高；征税过程缺乏监管，导致暗箱操作横行。
土地出让金的三大问题恰恰是：开放商竞争地块抬高了土地成本；开放商和金融机构拿走了超过了50%的购房款（除去建安费）；出让金在拍卖、返还、缴纳、使用的过程中充斥着大量的不透明。
因为流程过多，每一个环节都有强烈的委屈感：开发商认为自己承担了最大的风险却只拿到小部分购房款；金融机构看着房地产企业的杠杆率战战兢兢、夜不能寐，有时候不得已还要亲自下场，如去年手握1300亿驰援恒大的盛京银行；地方政府拿了大头，但因为民生支出连年激增，入不敷出迫在眉睫；普通民众在似乎永无尽头的房价上涨和悬浮空中的房价收入比下，干脆躺平拉倒。
划转税务征收的用意
税收的本质是什么？
是权力。
任何政治，核心都是三类矛盾驱动：内外权衡、党派纷争、央地矛盾，三类矛盾皆以税收和支出为博弈胜负手。
所以很多时候，谁征收税收，未必就不如谁使用税收重要。
近些年从成立税务总局，到营改增，再到各种费改税，本质上都是中央的手越来越深入地方，实际上现代治理体系的进化都以中央逐步深入地方为手段，而我们现在运行的这套“从中央到地方”的治理体系，底色还是八九十年代的。
在当时这是合理的，因为治理体系必须符合社会发展的阶段，然后与时俱进。但在5G都已经普及的当下看来，这套体系未免过于粗糙，给社会带来了很高的成本，也给民众增加了很大的负担。
抛开利益博弈，从土地出让金这种“包税”慢慢过渡到真正的房地产税，首先就要把这部分划转税务征收。
使用者还是地方政府，但整个过程无疑透明了不止10倍：原来开放商可以拖欠款项，地方政府和开放商可以私下大额返还土地出让金，拍卖过程中国资机构可以与地方政府打配合。
如果土地出让金只是微不足道的小税种，或许无伤大雅，但在中西部城市，土地出让金往往占到地方财政收入的一半以上，再加上其他相关税收，部分地区甚至会占到2/3以上。
土地出让金的“方便快捷”也让整个地方政府彻底“房地产化”，哪怕如杭州这样的城市，土地出让金高达1300亿，其他行业的税收相比起来都微不足道。
但房地产作为资产价格的核心，天然站在经济发展的对立面，因为资产价格上涨，一定会扭曲财富分配结构，贫富分配越失衡，消费活力越差。
但如果不改变这套“包税激励”，社会转型无从谈起，打蛇打七寸，房地产改革的发力点必须也只能是土地出让金。
土地出让金划转税务征收，是政策的一小步，却是地方治理转型的一大步。
财政部的19号公文，其实是在我意料之外的，假如没有疫情冲击，地方财政受困于中央支援和地方财政内部分配矛盾，政策出台未必会如此及时顺畅。
我之前谈到过，征税权划转，本质上是一种权力的转移，“政治一向最警惕渗透式推进”（出自克里斯·马修斯的《硬球》），过程绝非媒体描述的那样轻飘，尤其是涉及到土地出让金这样的地方财政命脉。
房企的合同负债在近两年已经加不动了，债务周期的特点就是——如果到了加不动的时候，就意味着到了集中偿还期。
本轮2015-2020房地产小周期已经走到了终点，在这个阶段要警惕房地产市场发生系统性风险，恒大不是结束，更可能是开始，这或许是这项政策在推出时间上最微妙的地方：
它不可能成为压倒房地产的一块有分量的石头，却可能成为压倒房地产的最后一根稻草。
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