千亿房企黑马蓝光发展：债务隐藏和现金流紧张！

山雨欲来风满楼！近期，蓝光发展的债券频频出现大跌，债务违约传言层出不穷！

其实，蓝光的经营基本面目前没有多大变化，销售额也还可以！主要是蓝光的现金流有问题！以前的泰禾，就是个前例，现金流危机最后导致了经营危机！

蓝光的经营面没有变化，现金流怎么突然就恶化了呢？

表面上看，蓝光的财务指标也没有突变，但是，台面下，蓝光的实际债务水平却可能高出很多。表外债务，游离在财务报表之外，但财务风险总是在那里的。

为什么泰禾和蓝光引战比较难，主要是也影子债务问题，报表里的债务仅仅只是一部分，导致战略投资者望而却步！

1、四年破千亿的黑马房企，现金流紧张！

蓝光发展自2015年借壳上市以来，销售额实现了4年5倍增长，销售额从2015年的183亿，上涨到2019年的1015亿，四年破千亿，名副其实的黑马房企！

2020年销售额1035亿，同比近乎持平，2021年前五月销售额446亿，同比增长23%。近期销售额还是没有问题的，资金链不顺畅导致了现金流危机。当然了，后期的销售额很可能会出现下降，一方面是现金流危机会影响到经营层面；另一方面，蓝光已经开始出售一些优质项目，会带来可售货源减少。

房企，是负债驱动资产扩张的商业模式，蓝光发展在2015年到2019年，实现4年5倍的销售额增速，远远高于行业平均增速。按道理，蓝光的负债水平是会远高于行业平均水平，实际上，蓝光发展的负债率却一直很平稳。2015年到2020年，蓝光发展的负债率一直维持在80%到82%之间，异常平稳！这也是蓝光实控人杨铿得意之处，杨铿曾对外公开表示“企业既要降负债，也要迅速做大规模”，当时，“股票说”就批评过杨铿的这种说法“在房地产行业，杨铿的这种说法几乎违背常识”。

负债不在表内，就在表外，债务可能被隐藏了，后面会进一步分析！

销售额在高歌猛进时，有息负债持续大幅上涨！

有息负债从2015年的172亿，上升到2020年的708亿，增长4.11倍。期中，2018年有息负债增长幅度最高，同比增长75.32%，增长了228亿！

蓝光发展加杠杆的时机不太好，2018年已经是上一轮楼市的顶点，其他的一些龙头房企是在2016年猛加杠杆，相对来说，蓝光发展加杠杆时机就有点晚了。同时，蓝光发展的融资有大量的信托等非标，这造成了利息较高，融资期偏短。因为信托的期限多在两年左右，按道理，2020年蓝光发展的资金链就已经开始紧张，受益于疫情背景下的融资环境宽松，蓝光发展在2020年又新增了140亿有息负债，最后在房企融资缩紧的背景下，蓝光发展的资金链在2021年出现问题了！

5月25日，中国执行信息公开网公布了一条被执行人为蓝光发展的信息，执行标的约为2.355亿元。该案件执行方为交银国际信托有限公司，执行原因为“公证债权文书”。

蓝光发展的债券和信托兑付这块，已经出现偿付问题！

自五月以来，蓝光发展的系列债券频频大跌，累计跌幅近50%。

不仅是上市公司的资金链有问题，大股东的资金链也出现了问题！

5月31日晚，蓝光发展发布公告称，大股东蓝光集团的股权质押业务，触发“违约”强制处理机制，将被动减持2%股份！

6月4日晚，蓝光发展发布公告称，公司董事长杨铿辞去董事长职务，改选杨武正为新董事长。

杨武正是杨铿的儿子，出生于1995年，年仅26岁！一位95后，匆忙担当一家千亿上市房企董事长，也是刷新了A股记录。这项人事变更，意图很明显，前董事长杨铿基于债务问题，与上市公司进行“切割”。

2、蓝光发展的少数股东权益和其他应付款！

蓝光发展可能存在的表外有息债务，或藏在少数股东权益和其他应付款里。

少数股东权益持续大幅上涨，从2015年的24亿增长到2020年的278亿，五年间，上市股东权益增长11倍，而同期的上市股东权益只增长2.1倍。

少数股东权益的持续暴涨，不仅给蓝光发展新增了融资，更重要的是粉饰了负债率和净负债率。

如果少数股东权益有部分是债务的话，那么终究是偿还的。

2021年3月末，少数股东权益进一步上涨，高达290亿，而上市股东权益只有180亿，少数股东权益是上市股东权益的1.61倍，这在上市房企中，是很罕见的！

据统计，蓝光发展的少数股东里面，有一百多个金融机构，比如信托公司、私募基金公司和投资管理公司等。这些是股权还是债权呢？其实，这都是房企合作开发的常用套路，从信托等金融机构融资入股项目，去买地，满足一定条件后，再通过银行的开发贷去收购信托的持股，这就涉嫌明股实债！

近日，蓝光发展的交易所问询函，披露了另一个有息负债可能隐藏的地方。

问询函显示，2020年末，蓝光发展其他应付款226亿，其中，其他往来款111 亿。其他往来款中有49.62亿涉及资金使用费义务，年化费率12.65%！

这49.62亿的其他往来款，其实就是有息负债，只是隐藏在其他应付款，美其名曰“经营性负债”。

这49.62亿其他往来款中，基本都是金融机构，比如中国平安旗下的三家投资公司。跟这些金融机构发生项目“经营性”资金往来，这跟明股实债能有多少区别呢？

看得见的有息负债和隐藏起来的有息负债，都是需要偿还的，负债率可以粉饰，现金流是粉饰不了的。当蓝光错综复杂的融资结构，出现融资不通畅时，这些隐藏的有息负债，也都会蹦出来！

风起于青萍之末！蓝光的现金流危机，“股票说”在2019年就已经研判了。房企的商业模式没有多少变化，那些弯道超车的黑马房企，无非是杠杆加得更高而已，当房企融资缩紧时，这些黑马房企的现金流就开始出问题了！

作者：小草、高风  来源：股票说

此前的研判：蓝光发展的融资术，债务隐藏？

 蓝光发展2019年报解读：业绩高增长背后，少数股东权益暴涨！

 蓝光发展2020半年报解读：现金流趋紧，财务技巧高超，明股实债嫌疑！

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