一个不起眼的政策 毁灭321万亿的财富？

楼市年年调控，房价年年上涨，搞得政府都没信誉了！

毋庸置疑，高房价已经成为了全社会的问题，不愿意生孩子，赖房价太高；不愿意做生意，怪房价太高；年轻人躺平，怪房价太高……

但是，房地产，最大的财富，可能就要被冰封了！

毁灭它的，可能不是大家的共识因素，而是大家都忽视的一个因素。

01

今年以来，我们也出台了许多政策，都是大家认为的，房价上涨的罪魁祸首。

以前，大家都觉得楼市调控不到位，因为土地拍卖政策在，只要政府能够控制供地节奏，地价就会永远上涨，房价也会永远涨。

然后，上面把地方政府土地拍卖的权限收了回去，每年三次，集中土地拍卖。

以前，大家都觉得楼市调控不到位，是因为地方政府特别依赖土地财政，有这个小金库在，地方政府不会对房地产下狠手。

然后，上面出台政策，把政府土地出让金由税务部门征收，地方政府卖地收入，从“政府性基金预算”中挪到“一般公共预算”。

这样一来，地方政府土地财政废了一半。

但是，仔细一想，这些措施真的能解决房价问题吗？谁都不敢保证。

房价的核心驱动因素，究竟是什么呢？金融。

过去几十年，中国的房价飙升，一大部分原因就是，居民投资渠道少，超发的货币都进入了房地产市场，推高房价泡沫。

更关键的是什么呢？买房都是用3倍的杠杆。

大家可以反思一下，全民参与的投资活动，有哪些投资可以把杠杆加的三倍的？而且基本上都是倾全家之力，加3倍杠杆的？

所以，毋庸置疑，房地产金融化，全民杠杠化，就是促进房价大涨的一个核心因素。

2016年，领导人就提出了一个理念：房子是用来住的，不是用来炒的。

这个调控理念出来后，我们就经常看见一个词，房地产去金融化。

这个意思也很明显，上面看到了金融化对房地产市场的杠杆作用，以及对房价的影响。

总之，金融和杠杆，对于房价飙升有至关重要的影响。

再强调一遍，杠杆，对房价影响至关重要！

02

最近有啥新政策呢？二手房停贷。

据当地媒体的报道，合肥目前共有6家银行对二手房停贷，分别是浦发银行高新支行、中信银行部分支行、中国银行长江路支行、农业银行肥西支行、广发银行、渤海银行庐阳支行。

郑州也传出来一份内部文件，表示只受理15年以内的次新房，也就是说老破小拒贷。

杭州当地一些媒体报道，杭州浙商银行、兴业银行等银行的房贷工作人员明确表示，目前杭州二手房贷款原则上暂停审批。

现在，二手房停贷的城市，包括武汉、郑州、杭州、合肥、广州、重庆等楼市热点城市。

二手房停贷，产生的一系列影响很多：

刚开始的时候，堵住二手房市场，但是大家的购房需求还在啊，他们不能买二手房，只好去买新房呗。

新房需求多了，也会让开发商多去拿地盖新房。然后继续卖土地，换来的钱继续搞发展。

所以，一开始，这个政策有利于一手房市场和土地市场。

实际上，之前几轮的房地产调控中，我们也采取了限贷政策，但是为何它就没起作用呢？

我们认为有几个关键因素：

第一、过去货币超发非常严重，而且普通投资者并没有其他投资渠道，所以别无选择，只好去买房，导致房价暴涨。

现在啥情况呢？长期看，货币超发和货币贬值，仍然是大趋势，因此资产价格上升也是大趋势。

但是稍微不同的是，当下政府正大力推进股市改革，努力拓宽普通人的投资渠道。

所以一个结论就是：股市起，楼市落。

第二、过去的限贷政策，只是区域性的，而且执行的时间比较短，这些政策还的后劲儿还没上来呢，就取消限制，并且开始新一轮楼市刺激了。

本来这个地方的二手房市场很冷了，一看别的城市二手房还很热吗，就会给其他城市一个预期：

现在二手房市场冷，只是暂时的，以后肯定会热起来。炒房再苦再累，再苦再难，再忍一下就挺过去了。

政策减持时间短也会给出类似的预期，上一次我炒房就差一点减持不住了，但是限贷就放开了，二手房市场热了起来，我就解放了。

这两个特征都会让越来越多的人加入炒房大军，推高房价。

03

如果二手房限贷和停贷大面积铺开，并且长期执行下去，会出现啥情况？

其实，这个效果跟房地产限售类似。

房子限售，是这一轮调控的新措施，大概从2017年各大城市开始实施。

房地产，限售的年限，大多数城市为2年或者3年，有个别城市为5年。

现在，已经有些城市的限售到期了，但是他们就是不敢取消，就还一直坚持限售。

别觉得限售、限贷政策不可能长期执行下去，二手房不能交易，也不用降价挂牌了，就相当于巨大的泡沫冷冻起来，也就没有破裂一说了。

再说了，房子早已经超出经济范畴，属于社会问题，再用市场经济那套理论想问题肯定会犯错误。

举个例子，最近打击校外补习班，自由市场派能想得通么？为了孩子的健康成长，我们没有取缔网络游戏行业，倒是取消了孩子的补习班，你说讽刺不？

所以，我们认为限贷和限售政策可能会长期坚持下去。

无论是限贷，还是限售，本质上就是打击二手房的流动性，但是我们认为长期执行限贷比执行限售好，因为这看起来符合“常识”。

在“我的房子凭啥不让我卖”和“我的房子卖不出去”之间，后者更容易被人接受。

如果长期执行限贷政策，并且卡死房子二次抵押贷款，那么二手房市场确实要完了。

卖家想卖也卖不出去，因为要求买家出全款，没有多少人有这个能力。

作为一个炒房客，你会怎么想？这二手房以后卖不出去，我买房（一手房和二手房都一样）纯属“消费”，根本不是投资啊。

以后万一我需要用钱了，比如孩子出国上学，或者生个病啥的，房子也卖不出去，也没法二次抵押给银行贷款，这就是个黑洞啊，只能进不能出。

就相当于买股票，买了之后不能卖，只能靠股息分红获得收入，你会咋想？

肯定会精挑细选，垃圾的股票不会买，股息率低的股票不会买等等。

买家不买二手房，卖家的二手房卖不出去，整个二手房市场基本没有流动性了，这也就意味着二手房市场基本废掉了！

这个规模有多大呢？

根据任泽平的报告，2018年中国住房市值321万亿元，是GDP的3.6倍，占股债房市值的71%。

二手房市场冷冻，相当于房地产投资失去了“退出机制”。

也就意味着，321万亿的财富灰飞烟灭，社会财富立马重新计算，大家的财富又回到同一起跑线上！

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