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叶檀：突发！楼市震撼弹！真正的财富大转移来了！

作者： 叶檀财经 | 2021-06-25

文/叶檀☞ 财经女侠 | 毒舌善心

6月初，最重要、最惹人关注的政策变化是，土地出让金划转到税务部门征收。

中国的土地政策、分税制发生重大变化。

6月4日，财政部官网消息，财政部等四部门发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》。

变化主要是指征收部门变化，原来由自然资源部门负责征收的四项政策非税收入，将全部划转给税务部门负责征收。

具体征收机关由国家税务总局有关省（自治区、直辖市、计划单列市）税务局按照“便民、高效”原则确定，2022年开始实行。

钱还是这笔钱，说不定以后土地出让金还会增加，为什么说是一项重大变化呢？

澄清一下误判，也亮出明确的观点，这项新政暂时不会改变地方政府依赖土地财政的现状，也不会让房地产价格短期内暴跌。

但是，这依然是一项非常、非常重要的变化。

中国的财政、税收、房地产正在发生的这场变化，是水滴石穿式的，而不是一夜爆破式的。

由税务部门征收意味着刚性刚性再刚性

以前由自然资源部门征收，可以变通，转由税务部门征收，则是刚性的、强制性的。

为什么？管理体制与监管体制、资金使用等，全都不一样。

与财政局、住建局等不同，国税部门接受垂直领导，地税由地方政府管理。

国税是国家税务总局的简称，税务系统总体来说实行国税领导地税的机制，是一种上一级管理下一级的垂直管理模式。

国税、地税有分开办公的，也有一起办公的，因为垂直领导管理，总体来说比较刚性，地方政府腾挪空间较小。

1994年实行分税制，1998年设立国税，2018年国地税部门合并，经历了十八个年头。

虽然国税地税合并，实行双重领导管理体制，以国家税务总局为主与省（区、市）人民政府双重领导管理，但税务部门的信息更透明，征收更加刚性。

分税制是经济史上浓墨重彩的一笔，也为庞大的土地出让金埋下伏笔。

财政部税政司原司长、国家开发银行原副行长刘克崮以及财政部财政科学研究所原所长贾康编写的《中国财税改革三十年亲历与回顾》一书中，对此有详细描述：

1993年11月17日，召开了总理办公会，决定1994年实行分税制，李鹏总理记录：

十一月十七日星期三晴气温下降到零下

下午3时，召开总理办公会一，为12月经济工作会议做准备，会上将由我作报告，各位副总理、国务委员发言。今天开会统一了思想，决定许多重大问题。

而今，分税制取消，非税收入、基金收入划纳到税务部门。

已经有十几项非税收入划转到税务部门，比如，今年3月31日，财政部发文，将自然资源部门负责征收的土地闲置费、住房城乡建设等部门负责征收的按行政事业性收费管理的城镇垃圾处理费划转至税务部门征收。

但为什么，这次的土地出让金划转引起如此巨大的关注呢？

原因是，体量太庞大，具有指标性意义。

土地出让金是地方收入中最重要的一块收入，没有其他任何收入可以与之相提并论，涉及资金数以十万亿计。

2010年，全国土地出让金收入7500亿，2019年全国土地出让金收入7.8万亿，十年增长十倍。2010年，土地出让金占GDP的比例是1.8%，2019年占比是8.5%，十年增长五倍。

2019年，土地出让金占财政收入比重超过30%的省、直辖市有14个，土地出让金占比超过50%的省、直辖市有6个，重庆、江苏和安徽甚至超过了60%。

也就是说，没有这笔基金收入，很多地方政府将难以为继。

根据新预算法，政府性基金在使用范围上，有明确的范围。

“新预算法第九条指明，政府性基金预算专项用于特定公共事业发展。从具体支出用途划分来看，用于公路、铁路、民航、港口等建设的基金9 项；用于水利建设的基金4 项；用于城市维护建设的基金8 项；用于教育、文化、体育等事业发展的基金7 项；用于移民和社会保障的基金5 项；用于生态环境建设的基金5 项；用于其他方面的基金5 项”，太多的支出指望着政府性基金，而土地出让金，是政府性基金最重要的来源。

以往，明确规定土地出让金应给予农村农民补偿，拿出一定比例的资金用于建设廉租房等，实际上是软约束，现在土地出让金并没有“费改税”，但在财政支出上有硬约束。

设想一下，如果土地出让金上缴到市、县自然资源局，隶属于地方政府管理，就有弹性空间。

现在，第一关由税务部门介入，然后进入国库，就有了强制性、无偿性和固定性的特点。就是想有弹性空间，也弹不起来。

今后，估计土地出让金很大一部分会拿来振兴乡村。

根据界面新闻报道，2020年9月，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》，提出要确保土地出让收入用于支持乡村振兴的力度不断增强，为实施乡村振兴战略建立稳定可靠的资金来源，目标到“十四五”期末，以省（自治区、直辖市）为单位核算，土地出让收益（土地出让收入扣除征地和拆迁补偿支出、土地开发支出等成本性支出后的收益）用于农业农村比例达到50%以上。

去年9月，农业农村部副部长韩俊透露，从2013年到2018年，我国土地出让收入累计达28万亿元，扣除成本性支出后，土地出让收益是5.4万亿元，土地出让支出用于农业农村资金1.85万亿元，仅占土地出让收益的34.4%，土地出让收入用于农业农村的资金占比明显偏低。

也就是说，将有万亿以上的资金流入乡村。

再次强调，这是分税制之后，财政税务体制的又一次大转变，将影响未来几十年。

变了！对房地产市场长期影响极大

只要是关于房地产的新政一出，房地产价格高低就会成为最热门的话题。

这项新政不会撼动目前的房地产市场价格。

在新政里，强调了不变的部分。

上述四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策，继续按照现行规定执行。

也就是说，土地出让金的归属并没有改变，还是全额纳入地方政府性基金预算管理，通过地方政府性基金预算安排支出。

并且，土地出让金缴纳到税务部门，房地产税并不会紧随而到。贾康认为，“土地出让金”征收部门的划转与房地产税没有直接的关系。

有些前提是不会变的。

土地出让金对地方财政仍然非常重要，也是居民最重要的财产性收入来源。相信有关方面不希望地方财政破产，也不会将所有购入房产的企业、个人列为破产的靶子。

一夜之间让房地产暴跌，土地出让金是为了卡地方的脖子，是不接地气的书生意气。

但是，见微知著，这项政策与房住不炒等大政一起，从根本上改变了房地产激励机制。

观史可以明察今，94年分税制，98年改革，在当时也没有带动房地产业的大发展，但回过头看，在当时的激励机制下，房地产逐步成为地方政府、居民最重要的财产性收入来源，从市值看，成为最大的储蓄盒。

房住不炒，定下基调；土地出让金弹性缩小；发展实体、乡村和城市群，中国最大储蓄盒在腾笼换鸟。

有可能是五年，也有可能是十年，取决于中国实体经济发展和金融市场建设，但方向不会变。

土地出让金由税务部门征缴，有利于未来推出房产税。

中指院的陈文静认为，国有土地使用权出让收入由税务部门统一征收后，进一步强化了中央对资金使用范围的监管，一定程度上将推动地方政府摆脱对土地财政的依赖，未来健全地方税、直接税体系，适当提高直接税比重的相关举措将继续落实，而房地产税作为直接税的一种，相关工作预计将有新的进展，接下来重点城市房地产税试点的预期增强。

平安证券杨侃团队同样认为，房地产税并非空穴来风，推广试点并不遥远。

2021年5月，四部委联合召开房地产税改革试点座谈会，释放出部分城市先行试点的信号。

虽然房地产税立法环节较多、周期较长，短期全面开征可能性较小，未来房地产税或可能先试点后立法或试点与立法并行。

通过长期的房地产税，弥补土地出让金的不足，这是唯一可行的长期举措。在全国无脑买房，并不是投资的上佳选择。

开发商面临一波又一波的压力。

先是银行业金融机构房地产贷款集中度管理，现在又要担心土地出让金是否需要一次性缴清，税务部门是否将土地出让金与其他税务相联系？

房地产开发不再是暴利行业，多数开发商是不可承受之重，向头部集中成为必然选择。

一层层收紧，一次次变化，着眼于改变房地产财政，让一切围绕着中国经济转型的指挥棒走。

知几者，存。

-- END --

作者：叶檀编辑：灰灰

图片：来源于网络，侵删