谋划16年 终于落地！ 房价又要涨了？ | 檀热点

文/檀小柒

苦心谋划16年，靴子终于落地！

从这周五（5月28日）开始，首批9只公募REITs产品将陆续开始发售

这也就意味着，从2005年业内人士就呼吁的公募REITs基金，来了！

公募产品向来亲民，认购公募REITs的最低门槛在100元-1000元之间，可谓人人都可以上车。

有人蠢蠢欲动，也有人一脸不屑。

那我们到底要不要做第一个吃螃蟹的人？又该怎么参与认购？

REITs在国内是新生儿，但在国外却已经长成大美妞。

早在1960年，美国国会就颁布《1960年美国税法典》，由此确立了REITs的法律地位。

到2020年末，全美约有223只REITs，总规模1.25万亿美元。

REITs这玩意听着很高端，但产品形式并不复杂，小柒给大家举个简单的例子。

汤姆想在美国买套房子当包租公，但怎么着也得小几十万美元，奈何他东拼西凑也就整了个三五万。

怎么办呢？这时候REITs就来帮你圆梦了。

基金公司让汤姆们把钱摞一块儿，成立REITs基金，然后拿钱去买房。等房子出租后赚了租金，再分红给汤姆们。

呐，有了REITs，大伙只花很少的钱就能圆了当包租公的梦。而且，收益还不赖。

REITs有着独特的分红机制，规定每年必须拿90%以上的收入分给投资人。

平安证券做过一个REITs资本利得与分红收益拆分的分析，发现REITs的资本利得稳定性比较差，但分红收益稳定性比较高。

哪怕在2008年经济危机期间，REITs也保持了较高且稳定的分红。

近20年来，REITs的股息率平均值达到5.12%，而同期美国CPI平均值只有2.12%，妥妥的抗通胀神器。

照这么个玩法，通过REITs募集到的大量资金涌进楼市，房价岂不是又要涨了？买REITs还不如赶紧多整两套房？

Nonono，中国版的REITs不投资房地产，投资范围主要是“基础设施”。

包括仓储物流、收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，产业园区等其它基础设施，但不包含住宅和商业地产。

为啥不能搞房地产，大家心里都有数——不符合当下房住不炒的基调！

而且现在房价在高位横盘，作为首批公募REITs，在这个时候进场风险很大，万一亏钱了，相当难看。

但关于分红的规定，我们还是引用了进来，公募REITs采取封闭式运作，每年要拿出90%以上的利润分配给投资者。

那么，我们和美国的REITs可能会很像，哪怕资本利得不稳定，但有稳定的分红做靠山，整体收益应该也看得过去。

除了分红给你稳稳的幸福，国内公募REITs可以说就是一波让利行为，因为它限定了具体的投资标的必须是一级牛的项目。

从区域上看，公募REITs优先支持的区域为京津冀、雄安新区、长江经济带、粤港澳大湾区、长江三角洲、海南省及国家级新区和国家级经济技术开发区。

这些都是国家发展的重点区域，在整个中国经济发展中有着示范性和前瞻性。

具体到项目上，要求也非常高，比如说：

项目需经营3年以上，已产生持续、稳定的现金流；

现金流来源具备较高分散度，且主要由市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入。

这就相当于股市里的大白马了。

另外，也不是所有的钱都要投到实体项目去，只要保证8成以上的基金资产投资基础设施资产支持证券；剩下的钱，可以投资利率债、信用等级在AAA（含）以上的债券、货币市场等低风险产品。

这也有点像我们平时说的资产配置组合了，有冲锋舟（实体项目）、也有安全垫，安全性还是比较高的。

首批9只公募REITs的基本情况，小柒整理了一张表，大家注意看：

可以看出，这9只REITs都有具体的投向，分为仓储物流类、园区类、高速公路、垃圾处理及生物质发电、水务类，确实不涉及住宅和商业地产。

其中底层资产估值最高的是广州交投广河高速公路REITs，达到96.74亿元。

另外，根据华西证券，如果按评估增值率排序，园区类＞仓储物流＞高速公路＞水务、垃圾发电类。

比如说，博时招商蛇口产业园REITs增值率高达476%，但富国首创水务REITs评估增值率只有3.01%，分化还挺大的。

至于这9个到底选哪一个，倒也没有百分百说哪个一定更好，关键还是看底层资产。

我们以张江REIT来举个栗子。

这只基投资的项目是张江光大园，在上海浦东新区。

如果你在上海，对张江肯定不陌生，那边的产业园区已经非常成熟了。张江光大园正好是在张江科学城的核心位置，区位优势还是很大的。

入驻的企业主要是集成电路、在线经济、金融科技、先进制造业这四大产业。

中国现在正处在高科技转型升级的关键时刻，不想再被西方卡脖子，就得大力发展这些具有代表性的高新技术产业，实现真正的国产替代。

所以，这里的产业园区，不会衰败。

从经营上看，产业园区得看出租率。

在过去四年中，张江光大园2017年末出租率96.3%，2018年末出租率为74.1%（因主动调整租户机构所致），2019年末出租率97.4%，2020年末出租率99.51%，整体出租率还是挺高的。

看着就是个花花奶牛挺好的，但也不是没有风险。

比如说，园区内剩余期限2年以内的合同面积占比达到93%，也就意味着，在2021年-2022年将会有大批租户集中到期。

万一人家不在续租、一时又找不到新客户咋办？

不过，小柒觉得这个可能性不是很大，毕竟张江那边已经是产业外溢了，如果现有企业到期不续期，还有大把企业等着搬进去呢。

注意哈，张江REIT只是举个例子，不是让你直接买哈。

只是可以借鉴这种思路，看看自己想下手的基，底层资产咋样、有啥风险，得清楚自己掏钱投的项目是个什么货色。

另外，公募REITs和我们平时买的基金可不一样，一定要看清楚接下来的内容！

首先，公募REITs是封闭式运作，封闭期短的也有20年，长的有99年。

毕竟钱都砸到实体中去了，就没法让投资者频繁来回申赎。而且，项目盈利也需要比较长的周期。

但也别慌，虽然在封闭期间无法赎回，但你可以从场外转到场内，也就是到二级市场上进行卖出。

当然啦，到二级市场上做交易也有风险，那得看有没有人来接盘了。就像股票或者ETF，你想卖，前提是有人来买。

至于后边二级市场上的活跃度怎么样，还真不好说。

其次，和普通公募基金每个交易日更新净值不同，公募REITs的净值每半年才公布一次。

投资到实体中去，很难、也没必要每天核实资产状况嘛。

在净值不更新的日子里，我们也不知道项目的运营情况，到底是赚了还是亏了？

你实在捉急，也可以留意下季报披露的情况。

另外，普通公募基金发行时净值都是1，公募REITs的发行单位净值却不是1，而是采取网下询价的方式确认基金份额认购价格。

这和新股有点像了。

目前普洛斯、张江REIT、东吴苏园已经公布定价额，基金认购价格分别为3.89元/份、2.99元/份、3.88元/份。

最后，就是大家最关心的认购问题了。

还是看小柒前边的表格，可以看到，公众初始发售份额其实不多，留给我们普通投资者的米汤就没几口。

你要想抢，股票账户、基金销售机构比如天天基金等都可以下手。

最后，提醒一点，公募Reits上市首日涨跌幅限制放宽到30%，后边就变回10%。

如果上市当天价格蹦得太高，到也没必要挤进去，可以等后边冷静下来再进场~

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作者：檀小柒  编辑：灰灰

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