超越深圳！领涨全国！ 这里的房子被疯狂抢购！ 楼市格局已彻底改变！

文/顾天杰

供地大涨350% 最高溢价129% 房企抢破头

平地惊雷，西部山城夺得房价涨幅第一名。

国统局数据显示，70个主要城市里62个房价上涨，新房价格环比涨幅第一第二分别是重庆（1.4%）和广州（1.1%）。

春节后的重庆迎来了久违的回暖。

《每日经济新闻》记者报道后发现，不少热门项目不但出现了优惠取消、开盘售罄，甚至少部分开发商开始捂盘。

在这之前，5月中旬水土金融街两江融府出现过打地铺、通宵排队的奇葩一幕。

不止重庆，根据中国房地产信息协会数据显示，2021年至今，深圳、上海、杭州、南京等城市住宅销量比2019年同期增长一倍多。

热点城市供需两旺，只可惜房企和居民都没捞到好处。

房企疯狂拿地，最后可能利润率极低，当地刚需改善摇不到号，被压得喘不过气。

重庆一手房涨幅夺冠的同时，二手房也不甘示弱。

3月、4月二手房环比分别上涨0.8%和1.3%，位列全国第11名和第2名。

通常来说，重庆楼市成交量高峰出现在偏下旬，其他时间是淡季，突然出现如此高的成交量不仅说明预期回升了，市场也是实打实地在回暖。

4月成交的新房都是这之前房企拿地盖好的，所以不涉及月末首次集中供地，从另一个角度来说，它们也互相应证了一件事：

重庆核心区的第一梯队优质项目，保值升值潜力最大。

亿翰智库报告里提到，重庆2021年一季度楼市新房库存连续5个月下降，总量下降到745万平米，去化周期只剩4.1个月了。

买家很着急，因为重庆主城区核心地块本来好项目就少，买一套少一套。

各家房企更着急，因为2021年1-3月根本没有拿到多少地块，更不用谈优质与否了。

重庆全市2021年供地计划里，商品房住宅用地同比减少13%，主城区2021年拟出让商住类用地建筑面积1486万平米，同比减少30%。

所有房企，无论大而强还是小而美，都铆足了劲，拿地需求在4月底的首次集中供地竞拍上，彻底爆发了。

根据中指院数据，具体来看，4月重庆市合计推出46宗宅地和4宗纯商办用地，同比涨幅超3.5倍。

成交的地块里，有25宗地楼面价破万，其中保利中央公园地块和中海花卉园地块超15300元/平米。

重庆主城区这次住宅用地平均溢价率在42.99%，这是没有限地价导致的结果。

超过80%的宅地溢价率超过平均值，溢价率最高的沙坪坝区物流园立交旁280亩商住用地，有16家房企激烈竞拍，最终被招商以129.98%的溢价率收人囊中。

中心城区是房企焦点，也是上涨第一受益者，是重庆房价上涨的第一受益者，主城区已经远远甩开了郊区。

主城区成交楼面均价已经高达9133元/平米，其他17个市辖区楼面均价尽管突破了2000元/平米，可惜也只是主城区的五分之一。

重庆主城区平均溢价率43%，其余17个辖区溢价率只有21.2%。

我们再把集中供地和4月成交量结合，就能更好地看清重庆楼市未来。

3月份以来成都、西安陆续推出调控政策后，重庆承接了外溢需求，刺激到了4月的楼市成交。

2021年4月重庆中心城区商品房成交面积268.01万㎡，创下2021年最高纪录，环比上涨27.61%。

4月重庆中心城区商品房和商品住宅价格分别为12472元/平米和13883元/平米，环比小幅上涨。

目前，重庆楼市已经出现三大趋势：

A.大型央企和民营龙头房企优势持续扩大，龙湖、融创成最大赢家。

B.联合拿地成为主流，减轻资金压力，融创和同行们的联动最多。

C.优质地块溢价率最高，并且将一直高下去。

其中溢价率最高的地块，比较特殊，值得仔细分析一下。

首先是这块地起始价格比较低，而且紧靠着文旅城，配套相比那些刚刚平整好的地块要完善太多了。

同时它紧靠着科学城，是重庆最热门、发展最迅速的新兴板块，未来也优先享受到成渝双城经济圈的首期红利。

所以拍出最高溢价率，并不奇怪。

重庆集中供地如此火热的背后，也有隐忧。房企拿地之后通常需要一年半到两年，才能交付。

面粉上涨，面包价格必然会被持续抬高，挤压着刚需、首套改善买家们逐渐干瘪的钱包，山城居民的幸福感，恐怕会在未来一两年内持续下降。

深度下沉 打响新一轮争夺战

上一波重庆楼市的爆火，还得追溯到2015年，当时大量投资客涌入山城，推升房价。

一直到2018年重磅政策推出，才抑制住一路向上的房价，市场进入横盘状态。

时间加速到2021年，大约6年的时间里，重庆楼市经历了一轮完整牛熊转换。

尤其是2020年1月，国家首次提出成渝地区双城经济圈。

随后的10月16日，中共中央政治局召开会议，审议《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》通过，双城经济圈建设全面加速。

在2020年5月9日，重庆召开座谈会，明确表示主城区要扩容，构建一个更大的主城都市区。

理想很丰满，现实很骨感。

从房产的角度上来看，重庆最有价值的资产，还是在主城区范围内，原因无他，这里接纳了最多的人口和就业。

数据显示，重庆在近五年重点城市人口净流入排行榜里，位列全国第二，大约200万人口中的绝大部分都留在了主城9大区域。

我们团队在4月25日的文章里提到过，结合热点城市供地公告，可以将它们分成三类：

第一梯队是供地最积极的城市，比如广州。

首次集中供地占全年总量40%以上，广州占总量的62%，非常激进，但大部分土地都是供在了增城、从化、南沙这样的远郊。

第二梯队是供地节奏不急不缓的杭州、济南、长春、无锡等地。

首次集中供地占全年总量20%-30%，政府稳健，房企观望不着急。

第三梯队是供地节奏较慢的深圳、厦门、北京、青岛等地。

当时集中供地还没有批量开启，如今第一批接近尾声，在一众城市里，低溢价率的北京显得非常特立独行。

相比北京，其他热点城市的土拍，非常出挑：

A.广州拍出48宗地块，尽管郊区为主还是有7宗地块触达限价，溢价率最高45%。

B.重庆拍出46宗地块，平均溢价率43%，最高溢价率129%。

C.杭州拍出57宗地块，总成交金额1178亿，平均溢价率24.85%。

单看北京市场溢价率超过15%的地块很少，实际成交价并没有便宜多少，30块地合计卖了1110亿，相当于去年金额的50%以上。

北京丰台张郭庄村A区居住用地，表面看溢价率只有5.08%，实际上开发商首开、卓远联合体以62亿元加3.25万平米的公租房拿下地块，相当于总面积的19%用于开发公租房，大大压低了开发商的利润。

土地拍卖从以前的每个月挤牙膏，一下子变成了批量甩卖的大卖场。房企们都有点措手不及，各城市的分化变得越来越剧烈，越来越细分。

换句话说，在集中供地大举推进的情况下，各个城市的溢价率已经有些失真了。

一方面房企拍地在触达限价的情况下，必须提高租赁或者自持比例，利润率被大大压缩。另一方面，供地越激进的城市，未来房价上涨压力越大，潜在的调控也来得越快。

中国房地产报采访的一位重庆相关人士说，重庆楼市未来调控，重点是备案价。

比如已备案项目9个月内不能调整备案价，要调整备案价格必须满足一些条件。例如一个高层项目备案价2万元/平米，想向上调整到2.1万/平米，就必须销售5万平米。

目前重庆高层一栋大约2万平米，也就是说至少要连卖3栋楼才能满足未来可能出现的调控硬性指标。

这一轮重庆楼市的供需两旺一方面是因为新房供应太紧缺。

另一方面是因为无论大小房企都在提前做准备，抓紧时间拿地。重庆热度预计会再持续一个月，一直到7月份的第二次集中供地之前，才慢慢熄火。

对于重庆楼市未来，我们的观点很明确：

无论刚需改善，有需求还是得看首先考虑核心区的优质项目，重庆处于高速发展的状态中，往后看五年，依旧是主城区和西部科学城这样的优质板块，享受到最多红利。

再往后看，集中供地后的一线、二线和三线城市的土地拍卖，已经是三个完全不同的世界了。

比如泉州这样的热门三线，已经出现严重的土拍和二手房倒挂。

5月12日泉州安溪县土拍，吸引了金地、万科、保利、中骏、阳光城、旭辉等250家房企激烈竞争.

根据天眼查数据和媒体披露，为了提高中签率，房企们开了很多马甲公司竞拍，龙湖有60家马甲，金地25家、万科29家、金辉20家、阳光城9家、中骏11家......

主流房地产企业，和2015年以后，去三四线城市疯狂拓荒、实行高周转策略一样，如今在一二线土拍极其艰难的情况下，开始深度下沉最优质的三线城市，拿地造房。

按照这样的趋势，三线城市下一波涨价潮和调控加强，已经很近了。

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作者：顾天杰  编辑：灰灰

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