重磅！三部委重拳出击 扼杀新一轮涨价狂潮？

一切价格上涨，都是货币现象！

流动性泛滥，要么吹大资产泡沫，要么拉高通货膨胀，没有第三条路。

中国这一轮房价上涨，先从深圳开始，然后蔓延至上海、广州和北京，从高端住宅市场，蔓延至浦东住宅市场。

这轮房价上涨，驱动因素也是货币，不是什么经济基本面。

我们可以从房租和房价的关系就能看出来：正常情况下，经济向好，房价和房租同步上涨。流动性泛滥情况下，只有房价上涨，房租不涨。

根据国家统计局和中国房地产研究协会的相关数据，从2017年至今，房价指数与住房租赁价格指数呈现明显的背离走势，即房价不断走高，累计上涨了21%，但房租价格指数却基本稳定。

具体一点就是，违规加杠杆再现，经营贷违规流入楼市。

新一轮涨价潮即将席卷全国之前，三部委重拳出击，对楼市资金进行穿透式监管，希望把涨价潮扼杀在萌芽之中！

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这一轮涨价潮，始于深圳，北上广接力，即将在新一线和二线城市爆发。

实际上，从去年8月份，深圳房价就一直上涨，深圳当局也一直在调控，但是效果没有那么立竿见影。

2020年最后一个月，一线楼市“翘尾行情”明显，北上广新房或二手住房交易量创上一轮调控以来新高。

据中原地产统计，去年12月北京新房和二手住房分别成交6681套和20944套，创2017年“3·17新政”以来新高。上海二手住房成交3.9万套，同比增长96.2%，月度平均认筹率达165.57%。2020年四季度，沪深穗二手房价环比涨幅已进入全国70城的TOP10。

一线城市大涨之后，二线城市蠢蠢欲动，即将火爆启动。

佛山、珠海等城市部分楼盘相当火热，在即将开通的7号线延长线的北滘，也是最有活力的产业重镇所在地，一房难求。

还有西安，一直炒全运会概念，房价已经连续上涨了55个月，万人摇和千人摇的楼盘比比皆是。

还有成都，也开始抢房，疯狂程度不亚于抢火车票。

更让人吃惊的是，南昌竟然打着购房平等的旗号，实质性的放松购房资格。结果政策一日游，成了全国的笑话。

二线城市房价上涨的原因也很简单，一线城市房价上去了，跟环一线和二线城市就有了价差，客观上有补“洼地”的需求。

这也是以往全国房价上涨的一般规律：一线城市打头，二线城市接力，三四线城市收尾。

我们先看一个数据：

深圳与东莞、珠海的落差，已经达到了3.6倍；

广州与佛山的落差，已经达到了3倍；

上海和苏州的落差，达到了3倍……

所以，二线城市房价“补涨”，是客观需求。

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这一轮房价上涨，还有一个特征：高端楼盘涨价凶猛。

2020年11月-12月，144平方米以上的二手房价指数环比涨幅在1%左右，明显高于中小户型。2021年1月份，北京二手房涨价房源占比环比上升幅度超过10个百分点。

一线城市，高端楼盘，在加上此前“认房又认贷”的政策，首付比例大幅提升等等。也就是说，这一轮房价上涨，需要更多的资金才能够驱动。

问题是，怎么那么多资金？有钱人就这么多吗？

不可否认，有钱人确实很多，但是这一轮房价上涨，主要就是经营贷违规流入楼市引起的。

契机就是，2020年下半年以后，上面有指示，要保护小微企业，支持小微企业，不让它们因疫情而倒闭。

银行面临相当大的放贷压力，但是小微企业信用确实太差，如果真的把贷款放出去，万一收不回来，各支行、分行行长是要负责的，所以他们有放贷指标，但是又不想放给信用比较差的小微企业。

另一个方面，释放那么多流动性，房价又上涨压力，购房者也有贷款融资需求。再加上，银行给小微企业的贷款，比房贷要低1-2个百分点，而且期限也比较长。

以北京为例，2020年北京抵押贷利率一直维持在4%以上，20年等额本息。到2020年底，抵押贷利率降到3.85%，30年等额本息。

所以，购房者也有廉价资金的需求，眼瞅着这些廉价资金流口水。

双方都有需求，因此只需要花几千块钱搞一个壳公司，经营贷就流入了房地产，催生了这一波房价上涨。

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现在的问题是，二线城市房价爆发，乃至接下来三四线城市房价爆发，差不多成为共识。

投资者非常清楚，监管机构也心知肚明。

在房住不炒的压力之下，全国掀起了一轮轰轰烈烈的监管浪潮，比如一线城市排查经营贷，上海学区房新政（点击蓝色字体查看文章）等等。

3月26日，银保监、住建部和人行重拳出击，发布了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》。

这份文件，针对性极强，目标非常明确，我们提炼几个关键点：

不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。

进一步加强借款主体资质审核，不得以企业证明材料代替实质性审核。

不得向资金流水与经营情况明显不匹配的企业发放经营性贷款。

不得因抵押充足而放松对真实贷款需求的审查。

不得向资金流水与经营情况明显不匹配的企业发放经营性贷款。

不得以已开展受托支付为由弱化贷后资金管控。

一旦发现贷款被挪用于房地产领域的要立刻收回贷款，压降授信额度。

对存在协助借款人套取经营用途贷款行为的中介机构，一律不得进行合作。

可以说，经营贷资金流入楼市这条路，算是堵死了。

另外，针对房价火爆的城市，成都和西安，住房和城乡建设部再赴地方调研督导房地产工作。

意思很明显，房住不炒大背景下，这两个地方不是“法外之地”。再这样搞下去，还得被住建部点名批评。

督导之后，两个城市也做了表态，增加供给保证住房。

成都2021年将新增商品房配建人才公寓2万套、筹集建设租赁住房3万套；西安计划未来3年新增租赁房超12万套。

没有摆到台面上的政策是，四处补以前的政策漏洞，比如购房资格审核漏洞，房贷漏洞等等。

现在的局面就是：一线城市已经大涨，二线城市蠢蠢欲动，与此同时监管机构也已经出手了。

究竟是市场会赢，还是监管会赢呢？

我们的观点是：政策有时滞，预期有惯性，房价会在监管不断升级的过程中显著上涨！

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