合约面积突破2.6亿平米，净利润同比增长132%：融创服务首份年报续写增长传奇

作者 | 国胜

流程编辑 | 小白

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用实际行动证明了业绩高速高质量增长和高品质服务、高客户满意度是能够做到相辅相成的。

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融创服务控股有限公司（01516.HK，下称“融创服务”、公司），于2021年3月11日发布了上市后的首份年度业绩报告，母公司为同样是港交所上市的融创中国（01918.HK）。

目前公司2020年报已发布，那么融创服务首份年报交出了怎样的成绩呢？我们一起来看看。

一、2020年维持高速高质量发展

2020年，融创服务分别实现营收和净利润46.23亿和6.26亿，分别同比增长64%和132%，保持着上市前三年的高速发展。

分业务来看，2020年公司的物业管理服务、非主业增值服务和社区生活服务三大业务板块分别实现营收27.73亿、16.73亿和1.76亿，分别同比增长142%、6%和64%。

其中物业管理服务营收增长最快，占总营收的比例也从2019年的41%大幅提升至60%，主要受益于公司业务快速扩张和在管建筑面积增加。

1、母公司稳健发展，未来增长有保障

截至2020年底，融创服务业务覆盖全国137个城市，在管建筑面积和合约建筑面积分别达到1.35亿和2.64亿平方米，同比增长155%和67%，创历史新高。合约在管比值达到1.96，未来的增长空间是有保障的。

2020年融创服务持续聚焦、深耕核心城市，提升市场占有率，在管建筑面积中超86%的位于核心一二线城市。在布局的一二线城市管理密度显著高于行业平均水平，其中，杭州、重庆的单城合约建筑面积超过2000万平方米，管理密度将迅速迎来进一步提升。

在管建筑面积和合约建筑面积的持续增长，主要得益于母公司融创中国的稳健发展和融创服务不断增强的外拓能力。

2020年全年融创录得合同销售额5753亿元，稳居行业第四，55个城市全年销售金额排名前十，核心城市则持续保持行业领先。

不仅如此，融创中国仍在持续补充土地储备，2020年新增土地储备5877万平方米，土地储备总量稳中有升。截至2020年末，土地储备总量达到2.58亿平方米，土地储备货值达到3.1万亿元，其中78%位于一二线城市。

毫无疑问，母公司持续、稳定的面积转化会为公司的业绩增长和高能级城市的深耕奠定了基础，大幅降低了不确定性。

2、第三方外拓项目爆发式增长

而在对外开拓上，2020年，融创服务第三方合约建筑面积实现跨越式增长，新增第三方合约建筑面积6197万平方米，占总新增合约建筑面积1.1亿平方米的58%。

融创服务的第三方外拓项目在管面积由2019年的32.9万平方米增长至2020年的4332.4万平方米，占公司总在管面积的比例由0.6%增长至32.1%，同时营收占比也从0.4%增长至24.1%，公司外拓战略实现大幅突破。

第三方外拓项目的增加主要得益于公司对开元物业的收购，以及通过合作及市场招投标获取的独立第三方物业业务。

根据中国指数研究院的数据，通过收购等方式实现市场集中化是近年来中国物业管理行业的主要趋势之一，物业服务十强企业的市场总份额由2015年的7.6%增至2019年的9.2%。

强者恒强，融创服务以经营逻辑为收并购业务价值判断的基本原则，选择有规模、高质量、能力互补的优质企业，在规模扩张的同时，也能快速提升集团的综合竞争力。目前，融创服务已先后收购环融物业和开元物业。

而融创服务的业务和资源整合能力堪称强大，并购开元、环融之后，公司将原来的7大区域+开元+环融的组织架构调整为15大区域+医院事业部，团队迅速有效整合，以支持区域的进一步深耕，提升管理的效果和效率。

截至2020年12月31日，融创服务在手现金93.79亿元，包括上市募集资金75.92亿和经营活动现金流贡献10.24亿，未来收并购发展资金充足。

总体来说，母公司融创中国的稳健发展、对外收并购以及第三方外拓项目三大方面业务共同发展为融创服务未来高速高质量发展提供了强有力的保障。

二、盈利能力持续提升，体现市场竞争力

2017年-2020年，融创服务的毛利率持续提升，分别为20.99%、23.02%、25.48%和27.59%。这显示出公司强大的市场竞争力。

2020年毛利率创历史新高，主要是由于营收占比较大的物业管理服务毛利率得到大幅提升，由2019年的11.8%上升至2020年的21.6%。

物业管理服务毛利率提升主要得益于公司持续增长的在管建筑面积带来的收入增长、规模效益及成本管控措施。

2017年-20年，公司的净利率分别为3.86%、5.34%、9.55%和13.54%，也得到了较大的提升，除毛利率提升的原因外，主要是由于公司管理费用率的持续下降，公司各期的管理费用率分别为17.66%、15.99%、13.55%和10.73%。

说实话，从财务分析的角度讲，这样的利润率走势，风云君只能啧啧称赞。

三、坚持高品质服务，达到行业标杆水平

在高速发展的同时，融创服务始终坚持高品质服务。2020年，根据独立专业咨询机构赛惟咨询的报告，融创服务客户满意度高达90分位，远高于行业平均73分，达到了行业标杆水平。

融创服务成立17年来，始终聚焦立足一二线高能级城市，打造中高端产品，服务高净值客户，这也使得融创服务天然带有高品质服务属性，成为赢得客户与公司发展的优势所在。

首先，融创服务致力于提供极致的基础服务。建立53411快速响应服务体系，对保洁触点分级管控，落实园林美化特级养护，推行360°核查安全管理，电梯等设备维护检测保养项目超过200项。

在应对疫情时，迅速建立“三防体系”，近4万名员工，在137余个城市，360°全面监控，6大举措防疫无死角，24小时严防出入口，守护超100万业主生活无忧，彰显社会责任，收获40余个疫情表彰；受到央视、地方官媒关注报道。

其次，融创服务深入挖掘社区资源，以线上线下一体化平台建设，构建涵盖业主生活需求+房屋资产服务+社区空间运营的多元服务业务体系，为业主提供包括快递到家、家政保洁、到家维修、二手租售、美居软装、文化旅游等在内的社区生活服务生态圈。

2020年公司社区生活服务业务快速增长，营收同比大幅增长64%达到1.76亿，毛利率也同比增长11.7个百分点至46.3%。

再次，融创服务着力打造智慧社区，通过品质控制、数据采集和分析、物流优化等专业能力，打造业务中台、数据中台、算法平台，实现车行、人行、安防、设备设施四大业务场景规范化、统一化，用科技数字赋能服务与运营，最终形成开放高效的数智化物业服务共享平台，实现多方共建社区优质服务。

融创服务通过不断完善物业服务体系和运营体系，品质引领、精益管理、科技赋能服务，全力抢占“存量时代”物业服务“高点”。

在第三方机构的评测中，融创服务位列中物研协发布的物业服务企业品牌价值TOP5，易居克而瑞发布的中国地产数字力TOP5物企。

结语

2020年融创服务营收和净利润维持着上市前三年的高速发展，分别同比大增64%和132%，达到46.23亿和6.26亿。

在达到高速高质量发展的同时，融创服务始终保持着高品质的服务，2020年，融创服务客户满意度维持90分高位，远高于行业平均73分。

同时，母公司融创中国的稳健发展、对外收并购以及第三方外拓项目三大方面业务共同发展，未来上市公司持续高速发展的确定性比较强。

加上为客户打造的高质量社区服务生态，融创服务意在打造中国最具竞争力的高品质综合物管服务商，成为业主、从业者、合作伙伴和政府的首选服务品牌和价值贡献者。

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