万达商管业绩下降，现金流趋紧，利润或有水份！

自2017年之后，万达商管的资产在萎缩，负债规模在下降，一顿卖卖卖去杠杆后，开始企稳，看似财务健康，其实依旧面临现金流压力和利润有“水份”等问题。

相对来说，万达商管还是较稳健的，万达集团的另一大资产万达文化，就面临全线“崩溃”，当年耗巨资收购的AMC和传奇影视等，都在巨亏，几百亿的商誉减值，国内资产万达电影相对好一点，但也是连续巨亏两年了，近两年商誉减值约百亿！

这里，我们重点来看看，万达商管这些年经历了什么? 现在的财务状况和经营状况到底怎样？万达所谓的轻资产又是什么回事？

1、万达商管业绩下降，现金流趋紧！

2020年前三季度，万达商管营收270.53亿，同比下降44.90%，较上半年的下降幅度47.73%，略有缩窄；净利润104.49亿，同比下降40.71%！

除了疫情影响，万达商管在2019年已经出现业绩大幅下降！

2019年，公司营收786.56亿，同比下降26.18%，净利润250.96 亿，同比下降21.07%。

业绩疲软的同时，万达商管的现金流也有压力！

2020年9月末，货币资金412.01亿，较年初下降37.36%；短期借款7.54亿，一年内到期的非流动负债552.93亿，现金短债比0.73，偿债压力略大！而2019年末的现金短债比1.37，现在的现金流情况变差了很多！

有息负债共1798.62亿，较年初近乎持平，其中，长期借款925.57亿，应付债券289.62亿！有息负债结构中，短期有息负债增长，长期负债在下降，说明，长期借款和债券在陆续到期！

货币资金减少，短期有息负债增长，现金流面临压力！

2、利润或有水份，巨额的公允价值变动收益！

2020年9月末，万达商管总资产5558亿，其中，投资性房地产4386亿，占比总资产79%！

万达商管的资产结构相对很简单，资产质量只需要看懂投资性房地产即可！

投资性房地产，每年都有巨额的公允价值变动收益！

近些年，万达商管的公允价值变动收益占比营业利润30%左右！公允价值变动收益是否合理？直接关系到万达商管的盈利模式，融资模式和负债率情况！

2018年，万达商管的公允价值变动收益156亿，占比营业利润35%。投资收益51亿，占比营业利润11%，公允价值+投资收益合计占比营业利润46%。

2019年，万达商管的公允价值变动收益120亿，占比营业利润35%。投资收益78亿，占比营业利润23%，公允价值+投资收益合计占比营业利润58%。

2020年前三季度，万达商管的公允价值变动收益45亿，占比营业利润32%。投资收益19亿，占比营业利润13%，公允价值+投资收益合计占比营业利润45%。

2018年到2020年前三季度，万达商管的公允价值变动收益占比营收在32%到35%，数据极其稳定，这里面就有做账的痕迹！

公允价值变动收益，并不能带来现金流，仅仅是资产重估一下而已！投资性房地产的公允价值，测算是否合理，有很大的疑点！

2019年和2020年前三季度，商业地产行业的租金价格是在下降的，按道理，在资产重估时，公允价值有下降的风险，大部分项目的公允价值变动收益可能为负值。

确实，这两年，万达商管的营收都是大幅下降的，2019年，公司营收同比下降26%，2020年前三季度，营收同比下降44%！

租金收入在下降，公允价值却在不断上升，这就不太合理了！万达商管的资产质量是否在变差，利润是否有水份？

公司每年也有巨额的投资收益，但是投资收益的持续性也是有疑问的，当然，这里面也有一些财务技巧，公司每年都有一些项目出售，也有一些项目收购，选择哪些项目出售，包括出售给谁，是否为关联方，这些都会涉及到利润调节的问题。

近三年，万达商管的公允价值变动收益+投资收益合计占比营收利润一直维持在50%左右，从这个角度来看，万达商管的净利润还是比较虚的，公司不仅仅是一家商业地产公司，还有金融属性。

虽然万达商管没有上市，但是利润如果调高，还是有很多好处的：对入股的股东有个交代、一定程度上可以美化负债率、对公司融资有很大帮助、也有利于将来上市。

王健林的财技还是很高的！

商业地产的公允价值变动收益问题，不仅仅是万达商管一家，其他商业地产公司也有，是一个行业问题，但是万达商管的公允价值变动收益占营收利润的比例非常高！

公允价值变动收益，是商业地产行业商业模式中的核心一环：借贷资金买地、建造——收取租金、物业出售和公允价值变动收益——做好业绩和财务指标——进一步借贷资金扩张！

如果公允价值变动收益计提过大，租金收入和物业出售变得相对较小，就容易出现问题，容易掩盖项目的真实盈利和资产质量，最后，会导致劣币驱逐良币，造成过度扩张，出现爆雷。

万达近些年大举搞轻资产模式，所谓的轻资产模式，也有很多疑点，部分项目涉嫌资产和负债转移到表外，利润留在表内，同时，轻资产模式能否持续也有待观察。下次重点探究一下，商业地产的风口——所谓的轻资产模式，到底是怎么回事？是换汤不换药？还是一场商业模式的变革？

总的来说，万达商管是王健林的基本盘，尤其是开业较早的万达广场，确实是优质资产，不仅有良好的现金流，还有较大的资产增值，但是，万达近些年大举扩张的项目，质量怎样？就一言难尽了！

近些年，万达在海外的资产，面临非常大的损失，但是国内的资产，损失方面还是可控的，这也得益于监管政策哈，当年，对外投资政策缩紧，某公司的员工是颇有微词的，现在，应该会感谢当时的政策了，也算“因祸得福”！如果这些年万达还是在海外继续买买买，现在的万达可能会连苏宁的状况都不如，会沦落到跟泛海一般境地！

作者：国风、小草    来源：股票说

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