关注再通胀 有必要盯住房价吗？

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11月百城房价同比明显抬头，CPI进入负值，房价与通胀背离；

房价由于是低频消费，占CPI权重极低，所以容易产生背离；

房价是利率敏感性指标，货币扩张政策周期易涨难跌，但当前已经极力隔离政策刺激与房地产市场的关系，否则不只目前的涨幅；房价上涨不会触发货币政策对抗通胀，只会引发楼市调控的边际收紧，所以房价上涨不会加速货币由松到紧的进程；

2021年房价预测：持续涨至年中，下半年看利率走向。

国内CPI与百城房价的背离

当A股及国内大宗商品市场火热交易对冲通胀资产的时候，官方最新披露的国内CPI数据泼了一盆冷水。

统计局周三公布，11月居民消费价格指数(CPI)同比下降0.5%，低于路透调查预估中值0，持平于2009年10月创下的低值。CPI意外转负再一次挑战市场的再通胀预期。同期，工业生产者出厂价格指数(PPI)同比下降1.5%，优于路透调查预估中值下降1.8%。

CPI与PPI数据仍显示出经济面临通缩压力，但更具体的统计指标则反映了通胀压力。比如反映大宗商品市场价格行情的CRB指数同比增长7.9%、CRB工业原料指数同比增长8.6%、南华工业品指数同比增长2.2%，与PPI的负增长形成强烈反差。

更典型的通胀现象体现在核心CPI（不包含食品和能源的CPI）同比为0.5%，持平于上月；同期百城价格指数同比为4.3%，较上月出现较大幅度加速。也就是说房价与通胀形成了严重的背离。

四季度以来，再通胀预期下，A股的有色、煤炭、钢铁等传统周期行业板块表现回勇，同时大宗商品市场上铜、铝、铁矿石、螺纹钢价格都站上了阶段性新高。通胀能否如预期而至，对这些顺周期资产关系重大。

聚焦通胀，投资者有必要盯住房价吗？如果不考虑房价，应该关注什么？

CPI为什么不考虑房价

周小川最近提出，当前全球通胀不得不考虑纳入资产价格的变动，但怎样纳入仍需讨论。全球资产管理公司AllianceBernstein前首席经济学家Joseph Carson也提出了类似的观点：如果CPI纳入实际房价，那么现在美国的通胀将是3%。

受疫情反复的影响，美国经济陷入难以摆脱的衰退，但房地产市场逆势增长。不仅仅是成交量在二季度后迅速反弹，并且房价一直在涨。Case-Shiller房价指数过去一年上涨了7%，是前一年涨幅的2倍多。房价的急剧上涨不仅是2014年以来最快，也与前两次衰退时的情况不同。2001年经济衰退期间，房价上涨放缓了三分之一；金融危机期间，房价出现了战后最大跌幅，全国范围内下跌超过12%。而这一次，房价穿越疫情连续93个月实现上涨。

房价与美国CPI也存在明显背离。美国10月CPI同比1.2%，不及市场预期1.3%，环比维持不变，扣除食品和能源的核心CPI 10月环比也维持不变。这背后是美国CPI使用非市场租金指数来捕捉房价通胀的趋势。美国劳工局的统计显示，非市场租金指数过去12个月上涨了2.5%，较房价涨幅低了450个基点。

事实上，中国CPI统计口径中也不包括房价，而是采取租金取代之。可见，CPI与房价的背离，本质上是统计上的问题。为什么CPI统计上不考虑纳入房价？

一是买卖房屋是低频消费，而CPI是月度更新的数据，房地产季节性的成交规律可能造成CPI也出现季度性的剧烈变化；

二是房地产是利率敏感度极高的资产兼消费品，房价在货币政策扩张周期往往易涨难跌，如果考虑房价，美国CPI早就超过2%的通胀目标，会倒逼货币扩张和财政刺激的退出，但实际上，其他行业和整体经济远没有走出衰退。

聚焦通胀应该关注什么？

回到国内的话题，11月百城房价指数同比明显抬头上涨，主要受到一线城市二手房成交放量、景气回升的提振，尤其是上海和深圳；同时三四线新房价格也出现一轮上涨，也对百城房价形成了支撑。一线是存量房市场主导，二三四线多是新房市场主导，因此11月房价上涨既是统计上的数字，也是客观现实。

回顾今年以来，国内房价跳出了2017年房住不炒以来的下行周期，出现了一个抬头向上的小周期。这背后与5年期LPR利率下行以及银行扩张房贷对冲息差下降直接相关，所以无论宏观逆周期调节的降息如何隔离房地产市场，货币宽松多少会对房价产生一定的刺激影响，就体现为房价的小幅上涨。

同期，限购、限贷、限售、限价等楼市调控没有全面退出、反而循序加码，否则房价涨幅会更凶猛。疫情以来，从美国到欧洲再到亚洲，全球房价都在涨，这是全面降息和量化宽松的结果，相比之下国内房价涨幅并不突出，楼市调控起了作用。

投资者要明确，国内房价既不是CPI的核心指标，也不是货币政策的通胀之锚。如果房价上涨过快，只会引发楼市调控边际收紧，不会触发货币政策由松到紧的加速。不考虑房价，猪肉、原油和粮油将是更具参考价值的通胀观测价格指标。

2021年房价预测

短期内，考虑到极低的通胀率，央行也可能减缓货币政策正常化和去杠杆进程。这对当前房价上涨的持续性是较为友好的。

中期看，到明年年中，在经济复苏与表观通胀回升过程中，预计央行不会加息也不会降息，将维持目前的利率水平，同时会阶段性释放流动性应对银行间市场的资金偏紧状况，这也有利于房价上涨。

不过，一旦通胀压力显现，央行可能采取果断措施抑制经济过热，房地产首当其冲，可能是最先受到抑制的经济部门。所以明年下半年房价要维持涨势不容乐观。

需要注意的是，低利率带来更高房价的基础是房地产需求释放，挤出投机以及城镇化红利后，全国性的房价普涨普跌会逐渐消失。如果一些城市既没有投资也没有自住的购房需求，那么无论如何降息都不会显著提高房价。降息周期房价不涨，历史上只有日本、意大利及少数东欧国家出现过。

本文作者：岳嘉  来源：华尔街见闻APP