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韭菜四标:看地图买房,拒与政府共舞,贪图便宜,背离房住常识

作者: 米宅 | 2018-04-05
这是韭菜案例系列分析第4篇。第1篇:今年在深圳东莞赚的钱,又扔在了这个美丽的坑里!讲的是关于新区、概念、泡沫、理性、价格。第2篇:大湾区神盘开盘劲销3500套,生割3500棵韭菜啊!讲的是关于产品、产权、税制、回报、概念、宣传。第3篇:超级概念超级收割,在这片香蕉园,我见证了深圳客的人傻钱多!讲的是关于概念、基建、新区、周期、配套、营销。今天这一篇,讲的是关于位置、地段、规划、价格、产业。

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案例名称:中山南朗锦绣海湾城。案例特征:超级大盘,一万亩,很大,超级大。案例特征:高层产品,带装修价格15000-18000元/平。案例卖点:深中通道、深珠通道、紧临珠海、大湾区核心、临海组团、价格便宜。有人会有疑问?是啊,每个卖点都是真的啊,有什么问题?有什么错误?不要急,我先来说一下项目的现状。开发20年了,无配套,无产业,无配套,无产业,无配套,无产业。重要的事情我说了三遍,你有没有想过为什么?不要急,我先来说这个案例韭菜的5个特征:1、看地图论地段,看地图买房。2、不了解规划,不研究规划,不了解深层次原因。3、贪图便宜,但不理解价格背后的逻辑。4、不去实地看,不理解配套为零,不理解产业为零。5、租不出去,也一样卖不上价,看似便宜实则是瞎折腾。下面,逐一分析。

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大湾区核心?如上图,大湾区核心主轴就是图示的粗红线沿海内圈。锦绣海湾城确实是在大湾区的核心,这是事实,但并不是处在大湾区核心就一定NB的。第三篇案例所在位置也是大湾区核心主轴上,一样是不OK的。中山三角镇也处在大湾区核心主轴,而且和南沙紧紧相邻,对不起,肯定也是不OK不能碰的。锦绣海湾城的位置有什么问题?如上图,中山一共338万人。锦绣海湾城这一万亩的地方,远离中山主城区,中间有非常遥远的断裂带。所有来此居住的人都要靠迁入,要不中山本地人迁入,但中山本地人迁入的意义何在?这里有什么?有学校吗?有就业吗?有商业吗?都没有。或者,靠北方人或外地人迁入,但迁来这里的意义何在?只是图一个冬天暖和吗?冬天暖和有大把的地方可以选,而且还比这里便宜?你这里有配套吗?能干啥?所以,没有人!就是现状,没有人和没有配套就形成了恶性的循环。如上图,一期交房的别墅几乎没有人居住,空空如也。除了大片的房子还是房子,空空如也,没有配套,没有人。

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翠亨新区?中山发力重点?属于翠亨新区,这也是事实,是真的,锦绣海湾城确实是在中山翠亨新区规划范围内。问题是,你是否真的研究过翠亨新区的规划?以及这里的定位?中山的心,一定是在马鞍岛,能不能起来先不说,但中山的重心一定是在马鞍岛,这里是政府真心想发展起来的地方,并砸下所有资源和金钱的地方,如上图所示,不管产业落地效果或大小,但这里是真的在落地产业。有480米的地标,有中山纪念小学,有中山科技大学,有客运港口等等,还有两条轨道通过这个岛。而锦绣海湾城,一个产业都没有!一个产业落地和规划都没有!为什么?在翠亨新区的规划定位里,锦绣海湾城定位是:旅游组团。一个旅游组团要什么配套?要什么配套?要什么配套?旅游组团要什么自行车?尴尬不?而,即使是有产业规划和落地的马鞍岛,我们的建议一样还是谨慎谨慎谨慎,何况毛线产业都没有的一块不毛之地?

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而,为什么这里会这样规划定位?为什么这里没有基建?为什么这里没有配套?很重要的一个原因就是,这大块土地是20多年前就出让过了,当年的楼面价500元左右,当然,这一定有历史原因,放现在政府肯定不会,显然,锦绣海湾城也没有完成当初给政府承诺的目标和任务。更重要的是,政府在这里已经没有任何利益可图,再投入基建、再给政策都是单方面给开发商做菜了,何必呢?你都没有兑现承诺?所以,你看到了,在这片土地上,没有任何的生活必须配套,比如学校,比如商业,比如公共交通。所以,如何居住?谁来居住?而马鞍岛,最早一块地是2018年出让,楼面价是10000元/平,后面还有大量的土地出让,政府在这里是有长期利益的,政府在这里的投入也是不遗余力的,所以这里规划了43所学校,这里规划了两条轨道,这里规划了N所医院等等。所以,你的投资预期,一定要能与政府共赢!这很关键!这是必要条件!满足这一条也不见得就能干,但没有这一条一定不可以!

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紧临珠海?是的,这是事实,这也是卖点,但你有否理性的理解这一点?你是否过度解读了这一点?举个例子,东莞凤岗。凤岗直插入深圳,但你发现没?上图中,深圳所有的地铁都自觉的绕过了凤岗,为何?不一条心啊,凭什么我要去给你做锅菜?让你的地价上涨?为你做嫁衣?让我辛辛苦苦抢来的人去买你的房子?我傻吗?再举个例子,中山坦洲。坦洲也是直插入珠海腹地,与珠海主城紧紧相邻,但可是,对不起,看下图。紧紧相邻是不假,但十多条断头路就是通不了,年年喊要通,年年都通不了,为何?人性啊!天性啊!常识啊!再举个例子,北三县。大厂的潮白新城与通州,一河之隔,一座厂通桥花不了几个钱,喊了十多年了,就是修不起来,为什么?差钱吗?不是的。以上三个案例,告诉了我们什么样的道理?人家不愿意搭理你的,人家不愿意带你玩的,人家不想和你走的太近的,人家故意躲着你的。回到锦绣海湾城,现实中,确实是直线上两三公里的距离,但一堵铁墙隔离着,你从珠海北站要想去锦绣海湾城,生生的需要走个六七公里,小破路需要近半个小时。在锦绣海湾城硕大的、亮瞎你眼的沙盘上,珠海就在旁边,但现实却很残酷。即使以后的路通了,但珠海仍然是珠海,中山仍然是中山,人们需要的还是楼下肉眼可见、步行可达的街区和配套,而不是地图上的距离。你的城市,一定有同样的一个区,同样年代的房子,同样的高层,价格却相差一倍以上的,为什么?生活方式,居住氛围,这样的东西,别说跨城市了,就是跨条街,跨个小区,就已经是天上地下了!反映到房价上,一定也是巨大差距。真正的两城交融,同城发展,全国数过来,可能广州和佛山算是一个好的案例吧,但即使如此,你亦能发现两者明显的不一条心,佛山一路贴着广州追,但广一路沿江向东跑。但能做到广佛同城的样子,都已经是非常不错非常成功了。

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价格便宜?高层,带装修17000元/平,真的便宜吗?相比广州 珠海 东莞 深圳肯定是便宜。但你关键要想的是,谁来住?他住的目的是什么?如果是中山本地人,配套更好、学校更好、人更多、区域更成熟、有产业有就业的火炬开发区,已经发展了20多年了,房价也不过是一样的17000元/平,我为什么要来这里?如果是北方人或外地人来这里过冬和养老,惠州大亚湾房价才14000,但人家配套更成熟,生活味更好,有万达广场有学校有商业,还能坐高铁去深圳 ,我为什么要来这个什么都没而且房价还贵的地方?如果是珠海人,珠海斗门房价也才15000不能住吗?那里毕竟是珠海,还有完整的配套和学校,而珠海唐家湾也不过才25000-35000,人家是缺少那一平米8000元的人吗?要来这里忍受没有配套的荒地?都不够丢人。所以,看似便宜,但你一定要更理性的去分析。谁会来租?有没有租金?谁会来买?能不能涨价?这是我们做任何投资的两个终极思考和答案。而在锦绣海湾城,答案显然都是否定的。

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总结之。1、所有的投资,一定要问自己两个终级问题,谁来租?租给谁?卖给谁?涨多少?2、不要在地图上买房论地段,相差一条街,相距500米,就很可能是一个天上一个地下,杭州萧山科技城和钱江世纪城直线距离3公里,价格已经是相差了不止一倍,你能在地图上发现端倪吗?如上图,我刚刚在杭州考察时滨江的两个楼盘,都是高层,紧紧相邻,价格却差一倍,这找谁说理去?离得近有个毛用?3、你的投资一定要与政府共赢共舞,政府一定要能在这片土地上有利可图,才会有政策、红利、配套、基建,否则,就成了开发商或你的独角戏,玩不下去的,要知道,房价背后最大的逻辑是地价,而地价背后的逻辑是政府权益。4、对于新区,你一定要学会分析并理解一个概念:开发强度。开发强度超过80%基本就是接近成熟价值兑现红利透支,但开发强度低于40%就是极不成熟并具有极大的不确定性,同时具有极大的风险,而锦绣海湾城片区的开发强度还不足40%,这都过了20多年了!为什么?你等得起吗?5、产业,产业,产业是我们购买一个非主城区域,评判区域最重要的指标,因为,人都是要工作的,要赚钱吃饭的,没有产业的地方一定是要非常慎重的。没有产业,就意味着没有人,人是随产业走的,或者,就只能像燕郊或花桥一样做睡城,但可惜,珠海没有环的能力,也没有辐射能力,也没资格养睡城。6、不要贪图便宜,价格通常是价值的体现,特别是在房地产狠狠的教育了全国人民的今天,特别是在房产市场极度透明的大湾区,虽然会有低估会有透支,但你一定不要想当然的看到价格就想到洼地,一定要去分析背后的原因和逻辑,是否是真的便宜?惠州大亚湾离深圳这么近,为什么才14000元,它就值这个价!它没有低估!万不可在地图上就妄断价值!7、不要盲目过度解读大概念,深中通道、深珠通道,深中通道是条公路,这条路修好了也只是商务功能和物流功能,没办法实现通勤,也不会对中山房价带来实质性变化,轨道才具备通勤功能,但深珠通道的轨道出口是珠海北围,锦绣海湾城过去也要两三公里,没办法通勤的!刚需的时间是很宝贵的!8、更重要的是,不要背离了房子的本质,房子是用来住的,你买的不是房子,而是居住在这儿后从早到晚的所有感受的累积,居住是需要配套的,居住是需要生活味道的,上下班不要超过1小时通勤极限,家楼下要有生活配套,小区要有生活气,孩子能就近入学,邻居都是和自己一样是高素质家庭,而不是只有房子,别的什么都没有!你不能住在鬼城里!9、当年去海南买了西海岸东方、儋州等地的便宜房子的,去住过的人应该可以明白,它能承接你想要的度假感觉吗?住在香河能给你北京的感觉吗?住在惠阳能给你在深圳的感觉吗?10、一定要让自己去实地看看,所有眼见为实的产业、街区、办公能否支撑你想要的租金和涨幅?记住,人随产业走,人随味道走,富人随着富人走,有支撑富人的产业、有富人喜欢的街区和生活方式,才是支撑未来更好回报的前提。11、要对超级大盘慎之又慎,上万亩,如果没有本地居民,几乎全是投资客,产品同质化,未来的不断砸盘你是很难涨价出手,你赚不到钱的,而且是单一开发商,资源和能力有限,无法实现配套和产品多样化,而即使是本地居民支撑的超级大盘,如 广州的祈福新村、北京天通苑都是案例,一定也是跑输大盘的,原因还是产品和体验同质化,抛盘所致。12、请注意,我并不是说不会涨,珠海涨了,这儿肯定会受益,但这儿,放在任何时间,都一定不会是你所有选择中好的那一个,一定是跑输大盘的,我们来杠涨了多少没意义,我们要讨论的是,所谓正确的投资,就是要在你所能接触到的所有机会中,可以跑赢80%机会的那20%的机会和选择,望明白。

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