荣盛发展增速放缓，销售回款率大幅下降，关联借款利率高！

2020年上半年，荣盛发展实现营收261.54亿，同比增长7.36%；归母净利润29.46亿，同比增长0.04%。合约销售额482.25亿，同比增长3.54％，合约销售面积434.22万平方米，同比增长2.73％。

1、业绩增速放缓，预收款下降！

荣盛发展成立于1996年，2007年上市，2018年销售额首次突破千亿大关。

上半年，公司实现合约销售额482.25亿，同比增长3.54％，合约销售面积434.22万平方米，同比增长2.73％，销售均价11106元/平方米，同比上涨0.79%。公司2020年的销售目标为1210亿，截至6月末，目标完成率40%。克而瑞数据显示，上半年公司全口径销售额排名31，去年同期排名36。

2015年到2019年，公司销售额从309亿增长至1153.56亿，年复合增长率39.00%，2019年楼市降温，公司销售额仅增长13.58%，2020年上半年，销售额增速再次下降。

上半年，销售回款305.91亿，销售回款率为63.43%，较2019年的74.55%，下降了11.12个百分点。2016年以来，公司销售回款率持续下降，由94.49%下降到63.43%。

上半年，公司营收261.54亿，同比增长7.36%。其中，房地产收入226.39亿，同比增长4.68%，占比86.56%；产业园区收入20.35亿，同比增长90.35%，占比7.78%。

公司70%的收入来自河北省和江苏省，其中，河北省收入131.38亿，同比增长28.39%，江苏省收入54.30亿，同比增长37.48%，其他地区收入几乎都在大幅下降！

毛利率31.31%，同比上升0.87个百分点。期间费用率10.21%，同比上升0.51个百分点。对合联营企业投资亏损1.52亿，其中联营公司辽宁振兴银行亏损1.49亿，导致净利率同比下降0.77个百分点，下降至11.06%。

上半年，归母净利润29.46亿，同比增长0.04%，增长近乎停滞。

2020年6月末，公司预收账款及合同负债合计810.15亿，同比下降7.69%。2019年末，预收账款仅增长2.26%，近乎停滞。预收款的下降，意味着公司今明两年的业绩将面临压力！

2、拿地放缓，新增土储集中在三四线城市！

上半年，公司新增45个项目，拿地面积467.43万平方米，同比下降28.55%，完成全年计划34.47%。拿地金额208.17亿，同比下降9.92%，拿地均价4453.5元/平方米，同比增长26.07%。

公司新增的土地主要在三线城市，上半年，三线城市拿地面积占比71%，四线城市占比15%，二线城市占比14%。

截至2020年6月末，公司土地储备4036万平方米。从土储的区域布局来看，分布相对分散，河北省土储1547万平方米，占比38.33%，多分布于唐山、邯郸等三四线城市，山东省占比10.93%、辽宁省占比7.95%、江苏省和浙江省占比分别为6.46%和1.67%。

3、现金短债比小于1，现金流趋紧！

2020年6月末，公司资产负债率82.74%，剔除合同负债和预收账款后的资产负债率为74.96%，两者与同年同期基本持平，公司净负债率85.9%，同比下降15个百分点。

上半年公司加大融资规模，弥补回款不足带来的资金缺口，新增融资329.82亿。

2020 年6月末，货币资金286.75亿，有息负债707.86亿，短期有息负债330.84亿，现金短债比0.87，货币资金无法覆盖短期有息负债！现金短债比小于1，销售回款率低，公司现金流趋紧。

4、向大股东借款的利率明显偏高！

2020年5月，公司向荣盛控股借款3.6亿，向荣盛建设借款1.8亿，合计借款5.4亿，借款利率不超过9%，期限不超过24个月。荣盛控股和荣盛建设是公司的大股东和二股东，它们的实际控制人是公司董事长耿建明！

上半年，市场融资环境宽松、融资成本下行、公司主体评级提升至AAA的背景下，公司发债利率在6.7%到7.3%之间。今年7月和8月，公司发行了两次中期票据，金额分别为11.2亿和10亿，利率分别为7.18%和7.22%。公司从大股东和二股东的借款利率，明显高于公司同期发债利率，增加了公司融资成本。

多年来，公司与实际控制人耿建明之间一直存在关联借款，借款利率经常偏高。

2012年末，耿建明向公司提供一笔为期24个月的借款，金额7.8亿，实际利率9.1%，而2013年，公司从交通银行获得的为期24个月的5.5亿借款，实际利率8.3%，从民生银行获得的33个月5.5亿借款，利率只有6.46%，实际控制人提供的借款利率明显要高于同期的银行借款利率。2014年，公司从荣盛建设获得一笔3.235亿借款，期限不超过6个月，年利率高达9.4%。

2018年，公司发行的非公开定向债券利率在7.3%~7.5%之间，而公司向荣盛控股的借款利率为9.5%，关联方借款利率比债券利率高了200个基点。

公司向大股东借款，利率偏高，增加了融资成本，支付给大股东更多的利息，明显不合理。

作者：研究员晨宇   来源：股票说

免责声明：内容仅供阅读所用，不作为投资参考。

欢迎关注股票说（有态度有温度）