浮云一别后，融创已十年：从区域性房企到全行业头部，10年，77倍

作者 | 商立木

流程编辑 | 小白

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月度销售增速节节攀升，负债率快速下降，土地储备充足，严控拿地节奏。

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2020年初，突如其来的新冠疫情对经济环境造成了巨大的冲击，在这个动荡的时间点上，融创中国（01918.HK，下称“融创”、“公司”）迎来了上市十周年。

俗话说，士别三日当刮目相待，更别提过去这中国房地产行业飞速发展的黄金十年。

在过去的十年里，融创展现出了强劲的增长动力，从排名30位开外的区域性房企，一跃成长为如今的行业头部企业，年度合同销售金额更是从71亿元大幅增长至5562亿元，增长高达77倍。

站在下一个十年的起点，融创依旧展现了对宏观政策的把握能力，不再以规模增速为核心，而是遵循“房住不炒、因城施策”的调控政策，严控拿地策略，全面执行精细化运营战略，聚焦综合竞争力的提升。

依托于实力雄厚的地产开发主业，公司延伸出包括融创服务、融创文旅、融创文化、融创会议会展和融创医疗康养等五大板块，全新的发展格局将在新的十年里逐步铺开。

一、合同销售恢复增长势头，营收利润双增长

随着疫情的逐渐受控，以及企业的复工复产，融创的月度合同销售金额自5月份开始恢复增长势头，同比增速不断扩大。

7月，公司合同销售金额为522.5亿元，同比大增27.0%。

上半年，公司总计完成合同销售金额为1952.7亿元，位列房地产企业第五。

对融创而言，上半场的关键字是“稳”，而增长关键其实在下半场。下半年，融创可售货值高达6213亿元，其中76%位于一二线城市。

充足的可售货值，支持融创在下半年持续推盘，未来业绩的稳步增长有保障。

上半年，公司实现营业收入773.4亿元，同比增长0.7%。

融创旗下拥有三个分部，分别是物业销售部门、文旅城建设及运营部门和物业管理及其他部门。其中，物业管理及其他部门主要包括物业管理、办公室楼宇租赁以及装配及装饰等服务。

2020年上半年，物业销售收入为730.7亿元，占营收比重为94.5%。其次文旅城建设及运营收入为9.8亿元，占比为1.3%。物业管理收入及其他收入为32.9亿元，占比为4.2%。

上半年，公司实现核心净利润130.4亿元，同比增长3%。

报告期内公司归母净利润为109.6亿元，同比增长约6.5%。公司归母净利润率为14.2%，同比上升80个基点。

融创中国在2020年上半年实现营业收入和利润的双增长。

二、净负债率显著改善，现金流充沛

自2019年开始，融创致力于追求内生增长，主动调整资本结构，改善负债水平，降低融资成本。

与2019年末相比，上半年公司有息负债总额稳步下降，净负债率大幅下降23.3个百分点。

截至6月末，公司账面上拥有现金1208.6亿元，其中包括现金及现金等价物852.3亿元，和受限制现金356.3亿元。其中，非受限现金相较2019年末净增长72.8亿元。

现金储备的充足，以及非受限现金的大幅增长，表明融创流动性的进一步改善，运营安全边际的进一步夯实。兜里有钱、心里自然不慌。

此外，融创还通过提升银行类融资占比、把握公开市场债券融资机会、提前偿还高成本信托来优化融资结构，2020年上半年，集团新增融资成本显著下降1.9个百分点。

在公开市场方面，上半年融创在境内发行了2+2年期债券，利率仅4.78%，较去年可比债券二级市场收益利率下降约2%。融创在境外债券市场发债期限得到延长的同时，融资利率亦整体下降约1.5%。

随着业务的稳步发展，公司的资产规模也在持续扩张。截止6月末，公司总资产规模为9964亿元，相较2019年底增长3.7%，距离万亿规模仅一线之隔。

所有者权益为1339亿，较上年末的1141亿增长17.4%；归属于母公司股东权益970亿，较上年末的831亿提升16.7%。

三、土地储备充足，严控拿地节奏

依托于公司对土地市场的准确判断，以及精准高效的土地投资，融创中国得以在这个竞争激烈的行业中坐稳头部位置。

2020年上半年，国内部分地区的土地市场火热，但是融创遵守审慎拿地的发展战略，控制拿地节奏，充分发挥产业优势，把握土地市场机会以合理价格补充了少量土地。

上半年，公司新增土地储备1730万平方米，新增货值2330亿元，同比大幅下降约64%。

截止6月末，融创拥有确权土地储备约2.5亿平方米，土地储备货值预计超3万亿元，其中约80%位于一二线城市，平均土地成本约4312元/平方米。

融创持续深耕一二线城市，牢牢把握优质的土地资源，这将成为未来公司稳步发展的坚实后盾。

公司表示，下半年将继续保持审慎的土地获取策略，重点关注一二线核心城市的优质土地机会，严格控制拿地节奏。

四、融创服务进入上市通道

8月6日，融创中国旗下的融创服务控股有限公司（下称“融创服务”）向联交所递交上市申请，同时发布招股文件，正式进入上市通道。

融创服务已经在中国提供了16年的物业管理服务，业务范围专注于国内的一线及二线城市。

根据中国指数研究院的资料，2019年融创服务的整体增长率（按在管建筑面积、收入及利润的平均年增长率计算）为104.5%，在大型物业服务企业中排名第一。

截至2020年5月31日，融创服务合约建筑面积达2.3亿平方米，2017年底至2020年5月底的年复合增长率为76.5%。

截至2020年5月31日，在管建筑面积达1.0亿平方米，其中86.2%位于一二线城市，2017年底至2020年5月底的年复合增长率为95.2%。

2019年，融创服务实现营收28.3亿元，2017-2019年的年复合增长率为59.5%。

（来源：融创服务招股书）

五、多点开花，“地产+”在路上

2019年初，融创升级集团战略为“中国家庭美好生活整合服务商”，开启了复合型企业集团的新篇章。

公司以地产主业为框架，逐渐搭建起来了包括融创服务、融创文旅和融创文化等多个下属产业集团，涉及物业、文旅、文化、会议会展和医疗康养等诸多板块。

在3-4月份社会全面复工复产之后，融创文旅的经营也逐渐回归正轨。自5月开始，融创文旅的月收入、客流量、酒店入住率和乐园客流量等指标均呈现逐月上升趋势。

截至8月25日，当月文旅集团收入已达5亿元，融创乐园客流量达243万人次，商业客流量达1021万人次，基本恢复至疫情前水平。

此外，融创文化也逐渐崭露头角。

2020年初，融创文化收购亚洲知名视觉特效和动画公司Base Media，其首部原创动画作品《许愿神龙》将于2020年全球上映。

融创影视共同出品的致敬共和国功勋人物的建党一百周年献礼片、国家一号电视剧《功勋》，计划于2021年国庆档播出。联合出品影片《刺杀小说家》也将于2021年春节上映。

随着融创文旅和融创文化逐渐步入正轨，集团构建的“地产+”战略蓝图正从理想走向现实。

结语

上市十年，融创不仅成为行业里的千亿蓝筹企业，更备受权威机构认可。

融创已被纳入恒生中国企业指数成分股、MSCI中国指数、富时房地产指数、恒生中国（香港上市）100指数、恒生中国内地地产指数、中证香港100指数、恒生中国（香港上市）25指数、MSCI中国50指数及恒生中国企业指数。

上市十周年，融创中国交出了一份亮眼的答卷。

正如丘吉尔当年所说：这不是结束，甚至不是结束的开始，只是开始的结束。风云君相信，成为一家百年老店，下个、下下个十年，都值得期待。

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