上半年房企毛利全面下滑 谁抢走了房地产的“暴利”？

上半年主流房企毛利普遍下滑

上市房企近来集中披露半年报，业绩表现分化，但毛利出现了普遍下滑。

有媒体梳理40家上海房企2020年半年报发现：与2019年同期相比，其中30家房企毛利率出现下滑，下滑幅度超过7个百分点的房企有10家，其中既有招商蛇口、华侨城A这样的央企，也有新城控股和泰禾集团为代表的民企。房企TOP5中，碧桂园和中海地产的毛利率在今年上半年也有所下降。

据克而瑞研究中心数据，在2019年，50家典型上市房企的加权平均毛利率为29.9%，毛利率中位数为28.8%。2020年上半年，40家上市房企中毛利率超过28.8%的仅15家，多家房企的毛利率下降了3-5个百分点。

上半年房企营收普遍下滑符合预期，主要由于疫情和汛期洪涝灾害期间在建楼盘停工，导致竣工交付延迟，影响营收确认。预计三季度和四季度赶工后，全年营收有望修复。但毛利普遍下滑的趋势，不能用疫情及洪涝灾害冲击来解释。

周期因素：高地价、限房价项目集中交付

房企营收确认滞后于楼盘预售。2020年上半年竣工交付的楼盘，主要是2016-17年拿地、2017-18年开盘的项目，因此当前房企的毛利受制于高价拿地、限价售房的周期因素。

上图可以看出，地价房价比在2016年显著抬升，此后波动回落。而在2016年下半年以后，作为分母的房价上涨受到明显抑制，所以地价房价比回落主要是作为分子的地价有所降低。

从周期因素角度出发，后续房企毛利还有回升空间，特别是2018年拿地、2019年预售、2021年交付的项目，有望提升房企的整体毛利率。

受益于货币宽松环境，今年上半年土地溢价率有明显抬升，是否意味着后续房企毛利率会再次下降？这还要取决于房价如何变化。以北京为例，今年上半年出让的住宅用地绝大部分是不限房价的，也就意味着土地价格抬升的同时，后续售房定价也可能进一步走高，进而带动项目毛利抬升。这不同于当前集中交付的这批高地价、限房价项目。

外围因素：渠道分佣挤占利润

最近上市的贝壳找房在财报中披露，贝壳二手房过去三年佣金率分别是2.51%、2.46%、1.90%；一手房分别是2.53%、2.67%、2.72%。二手逐年下降，一手房逐年上升，显示新房市场是贝壳短期的主要业绩增长点。侧面反映了房企预售楼盘的销售成本提高，利润空间被渠道所侵占。

此前的见闻VIP会员文章解释过这个问题：为什么新房越难卖，房产经纪行业越受益？在新房市场的下行周期，房产经纪行业的价值凸显，尤其是以二手房经纪人为主要组成的渠道商，凭借深耕社区的客群资源，提供了大量的导流引流。

更深层次看，新房市场的房产经纪业务受益于住房需求的变化。此前央行对中国城镇家庭的住房情况进行了调查，数据显示目前中国城镇家庭的住房拥有率已经达到了96%，其中有40%的家庭拥有两套房产。改善型换房需求已经超过了无房家庭首次置业需求，而与前者关联度更高的社区附近中介门店的房产经纪人，而非开发商的楼盘销售经理。

房企也在主动求变，通过线上售楼处等方式，重新占领销售渠道。克而瑞研报显示，在2019年全口径销售额榜单前200强的房企中，有151家在2020年疫情期间开启了线上营销。除去直接分享置业顾问名片及建立微信群的项目自发形式，143家房企重启或新推出线上售楼处。其中又以百强房企积极性较高，发起线上售楼处的超过九成，达到92家。

其中，碧桂园的销售成本大幅下降幅度。半年报显示，碧桂园2020年上半年的营销及市场推广成本为68.94亿元，同比大幅下降24.2%。管理层回应表示，一方面是因为疫情之下碧桂园大幅减少销售案场的员工数量；另一方面是公司加强了线上销售，显著节省了成本。

为什么房企与渠道竞争中物业公司受益？

根据空白研究院的调研，2019年全国80个样本城市，新房成交总额7.5万亿，通过链家这样的渠道实现的成交额为2.5万亿，比重约35%，仍有提升的空间。

房企与房产中介的博弈，可能最终走向两个方向：开发商重新占据新房销售渠道，贝壳链家出局；贝壳链家通过扩张更大程度地掌握客群，与开发商合作。目前看，后者的可能性更大，因为房地产周期已经由短期刺激或调控进入了长期的房住不炒，受此影响新房市场规模会出现平缓地下滑，更有利于渠道占据优势。

但是房企为了保证毛利率，不会坐视二手房中介分佣拿走利润。已经有房企的物业子公司大举开展房产经纪业务，未来可能借助贝壳等平台的流量，为地产母公司分销楼盘。物业公司经理人与业主的接触，比房产经纪人更加高频，也就有了批量获取潜在换房需求的机会。

物业公司也在积极拓展非物业费收入，其中主要增量就是以楼盘分销为主的非业主增值服务收入，进一步摆脱业绩增长对母公司输送物管面积的依赖，从依赖房地产的周期股转型为围绕社区和业主提供服务的消费股。

所在，在房企维护毛利率的过程中，物业子公司会受益于楼盘分销自营化的趋势。