还原一个真实的广州市场：炒房客来没来？房价涨没涨？会不会调控？

深莞调控加码后，广州的楼市在媒体和中介的口中，热的一批。中介们，今天谈房价轮动，明天说深莞客大批量涌入广州。似乎今天不买，明天就要炸掉。那么，真实的情况呢？真实的广州楼市，是否真像中介和媒体说的那样，穿着比基尼都嫌热呢？作为楼市圈里的非著名反派人物，我上周来广州穿着比基尼浪了一圈。今天，我争取用相对理性的方式，给大家还原一个真实的广州市场。

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我们先来搞清楚第一个问题——深莞炒家，来了吗？不说废话，先看数据。下面这张图，是6月29日至7月26日广州各版块新房楼盘的客户到访量——△数据来源：易居、世联行及合富等新房代理公司新房周报2020年第29周，是深圳和东莞的调控加码周。在上面的图表中，我们能清晰的看到——➣29周深莞调控加码之后，广州绝大多数版块的客户到访量仍然相当平稳。用一句通俗的话讲就是：被限购逼走的深莞炒家，并没有大规模流入广州。所以——广州的广大媒体和中介，请自重。众所周知，广州目前放松限购门槛的有价值板块只有——南沙和黄埔。倘若深莞客流入广州，也是第一时间流入南沙和黄埔。那么，想要知道深莞客到底来没来？我们再来看看，南沙和黄埔的新房客户到访量就更加清晰了。2020上半年，广州黄埔放松了限购；7月下半月，深莞加码调控。很多人认为，作为广州价值最夯实的版块——广州黄埔，肯定会有一大批的深莞炒家涌入黄埔，涌入知识城，涌入科学城。下面这张图，是7月逐周的黄埔重点新盘客户到访量——△数据来源：易居、世联行及合富等新房代理公司新房周报在上面的图表中，我们能清晰的看到——➣29周深莞调控加码之后，黄埔三大板块的客户到访量仍然相当平稳。再用一句通俗的话讲就是：被限购逼走的深莞炒家，也没有大规模涌入限购放松的黄埔。那么，南沙呢？深莞客去南沙了吗？下面这张图，是7月逐周的南沙重点新盘客户到访量——

△数据来源：易居、世联行及合富等新房代理公司新房周报在上面的图表中，我们能清晰的看到——➣29周深莞调控加码之后，南沙的金州、南沙湾和黄阁版块出现客户量提高，但不太明显，且参差不齐。再再用一句通俗的话讲就是：被限购逼走的深莞炒家，部分且少量地涌入南沙的金州、黄阁和南沙湾版块。为什么？为什么深莞炒家并未全面涌入广州市场，只是单纯且少量的扎在了南沙这个点上？原因其实很简单——第一，广州除南沙和黄埔分别放松限购外，其他版块仍然严苛的执行调控政策。

该五年社保，还是五年社保，该买不了还是买不了。

第二，增城一直不限购，但深莞炒家一直瞧不上。

该是刚需外溢，还是刚需外溢，该瞧不上还是瞧不上。

第三，黄埔和南沙有价值，且政策虽有放松，但门槛一直不低。本科学历，是硬性门槛；南沙要求“本科学历+工作证明”；黄埔门槛更高，要求“本科学历+6个月社保”。回到上面的那个问题——深莞炒家，来了吗？因为，普世性的限购限贷并未放开；因此，深莞炒家并没有大规模的到来，也不可能大批量的到来；深莞炒家，只是小批量的涌入了门槛相对更低、概念相对更大的南沙。所以，别听部分中介和媒体瞎逼逼。这帮坏批，天天就干两件事儿——不是卖房子，就是散播焦虑。

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我们再来搞清楚第二个问题——广州楼市，涨了吗？在很多媒体和中介的口中，广州楼市似乎天天都在抢房子。本地人在抢，深莞炒家也在抢，全国客户还在抢。别问这套房子烂不烂，就问你能不能抢到。那么，事实的情况真的如此吗？所谓的楼市涨没涨，其实是两个方面——一个是，成交量涨没涨；另一个是，成交价涨没涨。我们先来看，广州各版块的新房成交量涨没涨。不说废话，老规矩，先看数据。下面这张图，是6月29日至7月26日广州各版块新房楼盘的成交量——在上面的图表中，我们能清晰的看到——➣29周深莞调控加码之后，广州绝大多数版块的新房成交量仍保持平稳；➣只有南沙和增城，出现成交量的稳步小幅提高。再再再用一句通俗的话讲就是：广州楼市并未如媒体和中介所说的那样，出现大规模、大范围的抢房现象。我们再来看，广州的成交价格是否上涨。下面这张图，是我在过去一年半的时间里三次考察广州的部分项目价格变化图——

这七个项目，是天河、黄埔知识城、黄埔科学城、南沙灵山岛尖、广钢、白云和增城等七大板块的典型项目。通过这七个典型项目的价格变化，我们可以清晰的知晓——➣广州部分板块的新房价格，的确涨了；➣当然，增城除外；➣涨幅比较高的广州科学城和南沙灵山岛尖，涨幅达到7%-10%。但是，我更想告诉大家的是：广州的房价上涨，与深莞调控升级没有半毛钱关系，与深莞炒家也没有半毛钱关系。下面这张图，是深莞限购升级前后，南沙和黄埔典型项目的房价变化图——在上面的图表中，我们能清晰的看到——➣深莞调控加码前后，广州涨幅最快的南沙和黄埔绝大多数项目并未出现价格剧烈上涨；再再再再用一句通俗的话讲就是：南沙和黄埔，早就在涨；深莞调控加码之前，就在涨；南沙和黄埔的高涨幅，与深莞调控加码没有半毛钱关系。回到上面的那个问题——广州涨了吗？从成交量角度看，市场并没有爆掉。

绝大多数版块成交很平稳，也没有深莞炒家的大规模抢房。

从成交价角度看，广州的确涨了，但是分化的上涨。

南沙灵山岛尖、黄埔科学城、黄埔知识城涨了，涨幅达到7%-10%；

增城和白云的房价，却跌了。

更重要的是，广州的上涨，跟深莞炒家没有半毛钱关系。

只是单纯因为广州基本面够好；只是单纯因为南沙灵山岛尖和黄埔科学城的供需足够紧张。

所以，别听部分中介和媒体瞎逼逼。这帮坏批，天天就干两件事儿——不是卖房子，就是鼓吹大行情来了。

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我们再来搞清楚第三个问题——广州，会不会加码调控？这段时间，很多中介和媒体为了倒逼客户进场，喊着“广州即将调控升级”的口号，拉着客户抢占最后一波市场。我的答案是：就目前的情况看，广州暂时不会加码调控；即便有，也是在南沙和黄埔严查违规，强调纪律。原因如下——第一，涨幅不够。深圳在调控加码前，西部的涨幅都已经干到了40%，高的都达到了70%；东莞从去年就开始涨，平均涨幅达到了3成以上，最高涨幅也在5成以上。而前面我们讲了，广州的涨幅只有不到10%。不到10%的涨幅，还是分化的涨幅——只有黄埔科学城、南沙灵山岛尖和广钢部分项目在涨，剩下版块有的还在跌，比如增城。说句难听的话：广州这种涨幅，还不配有调控。第二，广州的政策已经不算宽松。深圳大涨幅和大轮动的背后，是“大专落户就能直接干”的普世性政策宽松。而广州，除了南沙、增城和黄埔外，剩下的版块还都是严格执行五年社保的限购政策。广州有这种限购政策在，就很难有像深圳和东莞那种普涨的涨幅。没有普世性的大涨幅和大轮动，广州就很难有政策加码。第三，广州的盘子太大，很难像深圳那样炒起来。深圳很容易炒起来的一个根本原因是，盘子太小。不仅几乎没有新房市场，而且像前海宝中这种板块，二手市场还控盘严重。但对于广州来说，从南到北、从西到东，嗷嗷叫的干城改。供应稀缺的天河，在限购；不限购的增城，天量供应；供需平衡且政策宽松的南沙和黄埔，在城改。南沙的城改，一搞就是五六个城中村的集中拆迁；黄埔知识城的城改，一路从南拆到北。你要多少房，我有多少地。

过去一年半，广州重点板块每一次刚刚出现供需紧张，刚刚出现房价上涨苗头，紧跟着就有巨量的供应砸了过来！

黄埔科学城刚说没新房了，大盘中央城上线了；南沙刚说没地了，黄阁城中村拆迁上线了；中新知识城刚说没货了，知识城北的三个村集中拆迁了……你想控盘？天量供应，砸到你想跪下喊爸爸。所以，别听部分中介和媒体瞎逼逼。这帮坏批，天天就干两件事儿——不是卖房子，就是释放恐慌。

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以上，就是我这个非著名反派人物对广州市场基本面的看法。我用客观的一线调研和理性的数据分析，尽量帮大家还原一个真实和客观的广州楼市。实在没有耐心看完以上繁杂数据的伸手党们，可以直接在这里看答案了。第一，深莞炒家并没有大规模涌入广州；第二，广州现在并未全面普涨，以后也不会全面普涨；第三，只有南沙灵山岛尖、黄埔科学城、黄埔知识城和广钢版块的部分项目，出现分化上涨；第四，广州的分化上涨，与城市轮动没有毛关系，与深莞炒家也没有毛关系；第五，理性一些，买房买的是城市基本面和供需，不是买哪里有炒家；最后，别听部分中介和媒体瞎逼逼。鬼知道他们为了卖套房，嘴里能崩出啥五彩斑斓的P。讲到这里，我必须拖着200斤的肉体，花式旋转360°给你推荐一个好东西——天天被花式催更的《葫芦娃的楼市反派日记》，在破竹上线了！整套课程，包括24期音频+104期城市考察和投资机会随笔+2套半年度楼市白皮书+4套楼市方法论系统。

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