深圳楼市新政细则出炉！放行刚需，彻底堵死 假离婚 漏洞…未来市场怎么走？
继7月15日深圳出台史上最严楼市调控新政（简称“7.15新政”）后，落地细则终于出炉！
7月29日，深圳市住建局发布关于贯彻落实《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》的通知（以下简称“细则”），从购房资格认定、离异人士购房套数计算、上线房屋抵押合同网签、二手房信息公开等8个方面做出详细规定。这也对此前新政后市民的诸多疑问给出了具体解释。
接受券商中国记者采访的业内人士认为，落地细则最大的变化是对合理需求的放行和对投资需求的坚决打击，堵死了“假离婚”的漏洞，预计深圳二手房市场短期成交仍将下滑，三季度后或恢复至相对正常的水平。
一起来看五大关键解读。
1解读一：放行合理购房需求“7.15新政”对深圳此前的限购政策进行“打补丁”，要求：深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。
新政发布后，不少已在深圳连续缴纳5年个税或社保但落户不满3年的无房市民感到被“误伤”，担心自己失去购房资格；还有一些曾出现断缴或受疫情影响没按时缴纳的市民以及退休人员也不知是否还有购房资格。
对此，细则对购房资格分6种情况给出更详细的规定：
（1）深户居民家庭、成年单身人士（含离异）入户未满3年的，在深圳连续缴纳5年及以上个税或社保的，限购1套房。
（2）深户居民家庭、成年单身人士（含离异）3年内出现社保断缴但不超过3个月（含3个月）的，如5年半内累计缴纳社保满60个月，可以购房。连续缴纳和累计缴纳均不含补缴情形。
（3）在深圳市退休的，户籍居民如能提供退休之日前在本市连续缴纳36个月及以上个税或社保，非户籍居民如能提供退休之日前在本市连续缴纳60个月及以上个税或社保，可以购房。
（4）疫情期间无法按时缴纳社保，在本地疫情解除后3个月内完成补缴的，视同连续缴纳社保，其断缴、补缴情形不计入购房社保要求审核。
（5）居民家庭夫妻双方只有一个人符合购房条件的，住房只能登记在符合购房条件的一方或双方名下，不得单独登记在不符合购房条件的一方名下。
（6）通过赠与形式转让商品住房的，受赠人应当符合购房资格。如在7月15日（不含7月15日）之前完成公证或申请办理不动产权转移登记手续的，可按原政策继续执行。值得注意的 ，细则还称，“7.15新政”所称社保是养老、医疗、工伤中任意两个。
此外，细则还对在途房产交易的政策适用做出解释，7月15日（不含7月15日）之前网签录入交易合同信息的，可继续完成交易；如已发生实际交易行为但尚未录入信息的，可提供转账证明。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受券商中国记者采访时表示，细则最大的变化之一是对合理需求的放行，包括对落户不满3年但已有5年社保的新市民给予放行，包括对断缴3个月以内的、受疫情影响没按时缴的、退休之前连续缴纳36个月的都给予了放行，对于在途房产有转账证明的包括资金来源是直系亲属的都没问题，还包括三种社会保险里面任选两种连续缴纳36个月就可以。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，细则对一些特殊的购房类型进行了政策规定，属于政策优化的导向，有助于保障一些深圳新市民的购房权利和购房需求的释放。
2解读二：堵死“假离婚”漏洞“7.15新政”在此前离婚购房信贷政策基础上，对离异后购房套数进行了限制，即夫妻双方离异后，任一家庭成员3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，这样既可满足离异人士合理住房需求，也可有效遏制炒作。
不过，新政出台后，部分想通过“假离婚”获取购房资格的人以为婚姻状况只追溯最近一次离婚，进而想出了多次离婚的“对策”。
对此，细则明确规定，夫妻离异的，任何一方自离异之日起3年内购买商品住房的，按离异当日原家庭拥有的住房总套数计算。从离异之日起3年内，若离异前家庭名下在深圳市无房，且符合其他购房条件，离异后任一方可以以成年单身人士身份在深圳市购买1套商品住房；若离异前家庭名下在本市有1套商品住房，且符合其他购房条件，离异后无房一方可以以成年单身人士身份在本市购买1套商品住房；若离异前家庭名下在深圳市有2套及以上商品住房，离异后任一方在本市均不得购买商品住房。
同时，购房之日前3年内有两次以上（含两次）离异记录的，追溯3年内所有离异记录，其拥有的住房套数按购房之日前3年历次离异时家庭总套数之和计算。
李宇嘉对券商中国记者表示，这次细则对“假离婚”的打击是最严重的，之前深圳“假离婚”形式猖獗，现在要追溯购房之日起前三年内离婚的所有记录，“假离婚”的漏洞被彻底堵上了。
3解读三：上线房屋抵押合同网签系统“7.15新政”规定，进一步完善交易价、评估价、登记价“三价合一”制度，房屋抵押合同应通过房地产信息平台进行网签，未经网签的房屋抵押合同不予办理产权登记手续。
深圳市住建局表示，目前，买卖双方实际交易价、银行贷款评估价、政府部门登记价未真正实现“三价合一”，容易产生“阴阳合同”“高评高贷”等问题。下一步，将通过统一的房地产信息平台完成《商品房买卖合同》和《房屋抵押合同》网签工作，并同步将真实的合同数据推送到不动产登记部门办理产权登记手续，进一步规范房地产交易业务流程，提高交易效率，真正实现“三价合一”。
对此，细则提出，深圳市规划国土房产信息中心要在细则下发10个工作日内完成房屋抵押合同网签系统开发工作，市公积金管理中心负责办理商业银行及其他相关金融机构授权手续。系统上线后金融监管部门应督促商业银行等金融机构将抵押合同信息录入系统，相关数据将自动推送至市不动产登记中心办理抵押登记业务。
李宇嘉告诉券商中国记者，深圳金融机构认为房产抵押贷款是优质贷款，以前由于金融机构和房管部门信息不互通，“认房又认贷”落实不够到位，“假离婚”购房规定执行也不是很好，离婚后还能获得首套购房资格，或者金融部门没有获得其房产登记信息就给予贷款放行了。细则将这样的漏洞也堵住了，将来有没有贷款记录、有没有房子，相关数据金融机构都可以查到。
4解读四：下架高价二手房源，公布合理成交价目前，深圳二手住房交易信息不够透明，交易信息更多掌握在中介机构手中，交易双方因信息不对称容易被市场不实信息误导。“7.15新政”要求及时发布热点片区、热点楼盘二手住房合理成交价格，引导市场理性交等，有利于增加二手市场信息透明度，规范中介机构交易行为，引导市场理性交易，稳定二手住房价格。
此次细则要求，深圳市房地产和城市建设发展研究中心及时汇总梳理热点片区、热点楼盘二手住房合理成交价格，并定期对外发布，引导市场理性交易。热点楼盘二手住房合理成交价格原则上每半年更新一次。同时，严控中介机构挂牌价格，对于挂牌价格明显高于所在楼盘合理成交价格的，中介机构不得受理并对外发布。政策出台之前已发布的，各区住房和建设局应督促中介机构及时下架。另外，全市房地产中介机构应在每月7日（含7日）前，将本机构上一月居间成交的二手商品住房成交价格等相关信息报送给市住房和建设局，并对报送数据的真实性和准确性负责。对于不报、漏报、瞒报的中介机构，市住房和建设局将依法采取暂停网签权限等措施，并纳入房地产行业诚信系统予以联合惩戒。
李宇嘉对券商中国记者表示，细则关于二手房信息公开的内容有助于将整个热点片区、整个中介机构二手房信息每个月度的归集，对于整个成交片区合理的二手房基准价格的确定，最终出台二手房指导价，来规避炒作二手房，这个政策将是下一步深圳楼市调控的一个最主要的抓手。
5解读五：三季度后市场或恢复到相对正常水平“7.15新政”的核心内容包括：
1、深户入户满3年且社保满3年才有购房资格，非深户要5年社保；
2、夫妻离婚，购房资格倒追3年计算套数；
3、首付比例：无房无贷首付30%。无房有贷款记录买普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%。家庭有1套购买普通住宅首付70%，非普通住宅80%；
4、转让增值税从2年免变5年才免；
5、豪宅线增设了总价750万的限制。“7.15新政”发布后，深圳二手房网签量应声下跌。据深房中协数据，7月13日-7月19日，深圳二手房网签5143套，较前一周的10023套大幅下滑49%，此前过热的市场环境瞬间降温。7月20日-7月26日，深圳二手房网签1700套，较前一周继续大幅下滑67%，新政对市场成交量的影响持续发酵。深房中协预计，深圳二手房网签量仍将在一定时间内保持低位运行态势。
李宇嘉也对券商中国记者表示，现在深圳二手房成交量下跌明显，实施细则是给予部分合理需求一定的放行，这也是稳定市场的一个举措，短期内成交量的下行，是因为新政让很多人失去了购房资格造成的。后期市场会慢慢恢复一个相对正常的状态，未来新房促销力度会明显加大，因为与二手房相比，新房的优势在于税费比较低、定价相对理性一点，预计三季度以后新房市场月度成交量将恢复至2500套到3000套的水平，二手房市场月度成交将稳定在5000到8000套的水平。
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