4万亿“旧改”刚需，6月突击完成全年20%，发生了什么？

昨日国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，今年4月份最高层提出实施老旧小区改造后，“旧改”上升到国家层面！

此次发布的《意见》更是明确了老旧小区改造的时间表、路线图，到“十四五”期末完成改造，今年6月后“旧改”提速，已完成全年40%。

由于棚改退去，“旧改”成为未来5年拉动内需投资法宝，单一个细分停车设备“旧改”就带来2000亿增量空间，“旧改”接力“棚改”，成为我国最大的“刚需+内需”4万亿投资！

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1、本次“旧改”《方案》有哪些亮点？

脱水君在《最高层3天2次提及“旧改”，为什么这次特别重视？》已提到“旧改”并不是什么新鲜事，18、19年已进入政府工作报告，但今年4月份最高层3天2次提及“旧改”，而国务院本次“旧改”《方案》有哪些亮点？

（1）三个明确时间节点

此次发布的《意见》最重要的是明确了老旧小区改造的时间表、路线图，时间上有三个重要节点如下：

具体提出“2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，明确十四五期间老旧小区改造目标；

到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制。

到‘十四五’期末，基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

脱水君找到一张本次《意见》最全梳理如下图，供参考。

（2）各路支持的资金已在路上

1）中央、政府、银行等资金大力支持

旧改是一项很费钱的项目，需要中央地方资金大力支持，本次《方案》中央财政资金重点支持改造2000年底前建成的老旧小区；支持各地通过发行地方政府专项债券筹措改造资金；还有国开行、农发行、商业银行提供信贷支持。

2）国开行、建行提供4360亿元助力5省9市“旧改”

7月17日，国家开发银行与吉林、浙江、山东等5省，中国建设银行与重庆、沈阳、南京、合肥、福州等9个城市，签署老旧小区改造战略合作协议。

根据签约内容，在未来五年内，国家开发银行、中国建设银行预计将向5省9市共提供4360亿元贷款，重点支持市场力量参与的城镇老旧小区改造项目。

（3）放宽年代标准、6月旧改完成40%

1）放宽改造老旧小区年代标准

本次《方案》放宽“2000年以前”标准，改为“建成年代较早”，但重点依然是2000年底前建成的老旧小区，同时补充“失养失修失管、配套设施不完善、社区服务设施不健全”，补充“含单栋住宅楼"。

2）6月后旧改项目快速增加

根据住建部城市建设司副司长，受疫情影响，截至5月底，2020年新开工的老旧小区改造项目约为年度任务量的20%，但进入6月后新开工项目快速增加，截至6月底已达40%以上。

2、“旧改”接力“棚改”！

去年以来棚改规模减半，货币化安置比例大幅下降。在“住房不抄”背景下，从高层会议提出“加快旧改”到最新《方案》明确时间表，“旧改”目的其实就是接力“棚改”。 

以前棚改本质就是拆旧房盖新房，在前几轮棚改大规模建设后，当前棚改空间已经很有限。

同时今年是棚改最后一年，拉动内需投资已经很有限，寻找新的投资点，拉动内需很迫切。虽然从总体规模来说，旧改总规模大概小于棚改（棚改5年13万亿左右、旧改4万亿左右）。

但旧改建设周期短于棚改，只需要半年左右，对于GDP直接拉动更快速。因此未来“旧改”将撑起我国最大内需——地产投资和消费，接力“棚改”，而这块刚需既是刚需又不是新房炒作抬升房价。

3、全国“旧改”空间有多大？

据脱水君统计，预计未来几年老旧小区总投资达4万亿元，若改造期为五年，每年新增投资8000亿元左右。

乐观假设下，今年旧改投资总规模约2-2.5万亿元，其中今年全国旧改投资规模可能达到4000-6000亿元，便可带动固定资产投资约0.7-1.1个百分点。

4、哪些行业最受益？

旧改涉及行业比较多，其中直接受益的则是户外墙面翻修建材、电梯加装和停车场设备类等行业；户内改造家电、轻工等行业。

（1）全国老楼加装电梯需求至少200万部

考虑到部分小区已安装电梯，按照22.7万户的30%计算，计划加装电梯约68100户，按照七层楼房每个单元14户安装一部电梯计算，最少需要安装4864部电梯。

以西安实地数据推演，1980-2000年中国新增小区住宅建筑面积为80.35亿平，全国上报需要改造的城镇老旧小区有17万个，则至少需要安装204万部电梯，加装电梯市场广阔。

 

（2）建材细分：旧改带来的塑管增量约180-200亿

据统计旧改带来的塑管需求增量约200万吨，2019年中国联塑和永高股份的塑料管材平均价格均接近1万元/吨，考虑到行业均价有一定的下浮，预计旧改为2020年塑料管材市场总产值带来增量约180-200亿元。

（3）旧改带来的停车设备2000亿市场空间

当前我国机动车保有量达3.4亿辆，停车位缺口高达6500万个，停车压力也在逐年增加，这一问题在老旧小区尤为严重。

据全国上报需要改造的城镇老旧小区有17万个，假设30%小区迫切需要加装立体停车设备。那么全国共需要1076万个泊位，平均泊位设备价格按照2万（不算土建），面向2000亿市场空间。

 

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