黑马房企新力控股，业绩高增长，少数股东权益暴涨！

今年3月，职业经理人陈凯加盟新力，出任公司联席董事长、行政总裁兼执行董事，5月底，佘润廷辞任公司执行董事兼副总裁，上市未满一年，新力控股完成了一轮人事变动。

陈凯此前在中南置地担任董事长，陈凯任职期间，中南置地销售额快速增长，从2016年的502亿提高至2019年的1961亿。

2019年11月，新力控股在香港上市，成为第一家上市的赣系房企。2019年，新力控股合约销售额914.2亿，同比增长28.6%，营收269.9亿，同比增长220.6%，归母净利润19.6亿，同比增长373.4%。

上市后，公司资产负债率仍然呈上升趋势，2019年末为84.5%，净负债率却从240%骤降至67%，主要靠少数股东权益暴涨。

1、业绩高速增长！

新力控股2010年在江西成立，2017年将总部迁至上海，是一家仅有10年历史的房企。2019年，新力控股合约销售额914.2亿，2018年为710.8亿，同比增长28.6%，距离千亿销售额只差临门一脚。新力的招股书中没有披露过往销售额情况，根据第三方数据，2015年时新力销售额不足百亿，如今销售额已超900亿，发展迅猛。

2019年，新力控股营收269.9亿，同比增长220.6%。2016年至2019年间，公司营收从22.2亿增至269.9亿，年复合增长率129.9%。

2019年，公司90%收入来自江西省和大湾区，其中江西省占比63.7%，大湾区占比27.0%。

2019年，毛利率29.6%，较2018年的37.3%下降7.7个百分点，净利率7.5%，较2018年增长了0.9个百分点。毛利率下降，净利率增长，主要源于期间费用率下降。2019年新力的行政开支5.7亿，同比增长32.3%，销售及分销开支10.8亿，同比增长63.7%，财务成本4.1亿，同比增长2.8%，期间费用率7.6%，较2018年的16.7%下降9.1个百分点。

2019年，净利润20.1亿，同比增长262.9%，其中归属股东净利润19.6亿，同比增长373.4%。

2、少数股东权益暴涨8倍，净负债率骤降！

2019年末，新力控股总资产962.2亿，2016年末200.2亿，3年间资产增长了4.8倍。

2019年末，公司资产负债率84.5%，2016年至2018年末分别为68.7%、75.1%、76.7%。

2019年末，公司净负债率骤降至67.0%。2016年至2018年末，净负债率分别190%、270%、240%。

净负债率骤降的主要原因是少数股东权益大幅增长，2019年末，公司的少数股东权益67.3亿，同比增长723.6%；归母股东权益81.7亿，同比增长92.4%，主要来自于IPO融资和净利润。少数股东权益暴涨后，2019年末，新力的净资产为149.0亿，同比增长194.4%。

2016年至2019年，少数股东权益分别为2.3亿、6.7亿、8.2亿和67.3亿。少数股东权益占比从2018年的16.1%，一下子提升到2019年的45.2%。但是，2019年少数股东净利润0.57亿，同比下降59.6%，少数股东净利润只占总净利润的2.8%。

3、有息负债持续大幅上涨！

2019年末，新力控股有息负债265.7亿，同比增长20.2%。2016年至2018年末，公司有息负债分别为64.4亿、166.8亿、221.0亿，其中2017年增速为159.0%，2018增速为32.5%。

2019年融资成本为9.2%，较2018年的9.3%，略有下降，仍然处于行业高位。

2019年末，货币资金166.0亿，其中，受限资金60.4亿，未受限资金105.6亿。一年内的到期的有息负债116.5亿，未受限货币资金不能覆盖短期借款，现金流趋紧。

2019年末，对联营及合营公司投资为132.3亿，同比增长189.1%。

近些年，新力控股的发展，主要来自于吸收少数股东资金参与子公司项目，和外部资金合伙开发项目。这也是，很多中型房企弯道超车的融资开发策略，只是这里面，有多少资金是股权？有多少可能是债权？

作者：实习研究员晓汐   来源：股票说

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