千亿房企中梁控股：33岁李和栗接棒，业绩高增长，少数股东权益持续暴涨！

6月5日，中梁控股发布人事变动公告。黄春雷退任执行董事并辞任公司首席执行官职务，陈红亮和李和栗将为公司的联席执行总裁。

陈红亮将专注于集团的人力资源和品牌等业务；李和栗将专注于集团的投资、产品开发和销售等业务。从业务分工看，李和栗在掌管中梁地产的核心业务。

33岁的李和栗，少年老成，成为千亿房企总裁，上升速度堪称火箭！

李和栗，出生于1987年，2015年3月加入中梁，任项目开发主管兼营销主管，五年间，一路升至公司执行总裁。

李和栗的个人发展和中梁的快速成长息息相关。2016年中梁将总部搬到上海开启全国化，并且抓住了三四线高周转和棚改机遇。2016至2018年，中梁销售额从190亿发展到1015亿，晋升千亿房企之列。

2019年中梁控股成功在香港上市，全年公司合约销售额1525亿，同比增长50.2%，实现营收566.4亿元，同比增长87.5%，实现归母净利润38.3亿，同比增长98.4%。

1、业绩高速增长！

2019年，中梁控股销售额1525亿，同比增长50.2%，超额完成1300亿销售目标。2016年至2018年，中梁控股的合同销售额分别为190亿、649亿和1015亿，年复合增长率131.1%，成功突破千亿门槛。

中梁控股董事长杨剑曾说，“如果布局一二线城市是开大奔，布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔，我开50辆宝马mini，我还是大有机会。”中梁确实抓住了机会。2015至2017年间，中梁控股押注棚改，在三四线布局，凭借高周转模式，公司得到快速发展，2017年销售额增速高达241.6%。

随着棚改的红利消失，2018年开始中梁转型，并提出“三转”，转二线、转省会、转都市圈核心城市。2018和2019年销售额增速分别为56.4%和50.2%，增速有所放缓，不过50%以上的增速在行业里还是不错的。

2019年，公司营收566.4亿，同比增长87.5%，2016年到2019年公司营收从29.3亿增至566.4亿，增长19.3倍，年复合增长率168.4%，其中2017年公司营收增速高达379.5%。

2019年，中梁控股年毛利率23.3%，较2018年上升了0.4个百分点。2015年到2018年毛利率分别为7.5%、21.1%、20.4%、22.9%，2016年毛利率大幅提高，此后一直稳居20%以上，但和其他上市房企相比，毛利率仍然偏低。

2019年，公司归母净利润38.3亿，同比增长98.4%。2015年到2018年，公司归母净利润分别为-1.73亿、-1.69亿、5.03亿和19.3亿，从2017年开始，归母净利润开始为正，此后加速释放。

2、资产快速扩张，负债率高企！

2019年末，中梁控股总资产2245.2亿，同比增长33.6%。2015年末公司资产总额仅140.0亿，4年间资产增长了16.0倍，年复合增长率100.0%。资产快速增长主要集中在2016和2017年，这两年总资产增速分别为230.9%和114.2%。

近5年，公司负债规模也在快速增长。2019年，中梁控股总负债2036.5亿，同比增长26.2%。2015年末总负债仅137.4亿，4年间负债总额增长14.8倍，年复合增长率96.2%。

中梁控股快速扩张，大加杠杆，导致资产负债率高企，2019年公司资产负债率90.7%，虽然该指标呈现逐年下降的趋势，但2015年以来一直处于在90%以上高位，2015年资产负债率高达98.9%。

2019年末净负债率65.6%，相比2018年末的58%略有抬头，但整体而言，中梁控股净负债率降幅较大，2015年末和2016年末净负债率分别是1335%、1790%，2017年末陡然降至339%，近两年的净负债率已经低于行业平均水平。净负债率的下降，其实跟上市股东权益暴涨和上市融资有关。

2019年末，公司有息负债401.8亿，同比增长48.8%，其中短期借款215.0亿，同比增长48.6%，长期借款186.8亿，同比增长49.0%。2015年末至2018年末，有息负债分别为51.3亿、202.3亿、244.8亿、270.0亿，其中2016年有息负债增速295%，2017和2018年增速分别为21.0%和10.3%，公司在2016年猛加杠杆。

中梁控股的有息负债中，信托占比偏高，使得平均借款利率偏高，2016至2019年，平均借款利率是9.4%、7.9%、9.9%、9.4%，主流上市房企平均融资成本均线在6%左右。

2019年末，中梁控股货币资金265.0亿，同比增长14.9%，其中现金及现金等价物149.6亿，同比增长2.8%，受限资金115.4亿，同比增长35.3%。未受限的货币资金149.6亿，一年内的到期的有息负债215.0亿，，现金流有些紧张。

3、少数股东权益持续大涨！

中梁控股净负债率快速下降的主要根源是净资产的大幅增长，2015年末至2019年末，公司净资产从1.55亿增至208.7亿，增长130倍，4年间净资产年复合增长率240%。

值得注意的是，2016年以来中梁控股的少数股东权益一直高于归母股东权益。2019年归母股东权益87.3亿，同比增长238.4%，少数股东权益121.4亿，同比增长190.4%。然而少数股东获得的回报却不如归母股东，2019年归母净利润38.3亿，少数股东损益24.2亿。

尤其是2017和2018年，少数股东权益分别为21.2亿和41.8亿，同期归母权益是2.4亿和25.8亿，少数股东权益是归母权益的8.9倍和1.6倍。但2017和2018年，少数股东净利润却只有-0.04亿和5.95亿，而归母净利润分别为5.03亿和19.31亿。

中梁控股的少数股东没有获得与权益相匹配的利润，少数股东一直是房企“明股实债”的温床，中梁控股可能存在表外负债。

作者：研究员晨宇   来源：股票说

免责声明：内容仅供阅读所用，不作为投资参考。

欢迎关注股票说（有态度有温度）