两千亿房企旭辉控股：业绩高增长背后，有息负债持续大幅上涨！

6月15日，旭辉控股发布公告称，1.85亿股配售股份已成功配售，每股配售价6.28港元，募集资金约11.53亿港元，配售所得款项用于项目开发以及营运资金及一般企业用途。

2019年，旭辉营收547.7亿，同比增长29.3%，归母净利润64.4亿，同比增长19.0%。

2019年，公司销售额2006亿，同比增长32.0%，突破2000亿大关。

1、旭辉控股销售额7年21倍！

2019年旭辉销售额2006亿，同比增长32.0%，首次站上2000亿台阶。32%的销售额增速，在房企里已经很不错了。旭辉曾称要在2021年冲击3000亿销售额。

2012年到2019年，销售额从95亿增长到2006亿，七年间，销售额增长21倍，年复合增长率高达54.6%。其中，2017年的销售额增速96.2%，为上市以来最高，并且2017年销售额突破千亿大关。

按地区划分，2019年公司销售额超70%来自长三角和环渤海地区。长三角销售额969亿，占比48.3%，环渤海销售额504亿，占比25.1%，中西部销售额356亿，占比17.9%，华南地区销售额175亿，占比8.7%。

2019年，旭辉营收547.7亿，同比增长29.3%，2015年到2019年，营收年复合增长率为31.7%。营收增速大幅低于销售额增速，主要跟公司较低的权益比例有关。旭辉收入主要来源是物业销售，2019年物业销售收入506.4亿，同比增长29.8%，占总营收92.5%。

2019年，旭辉净利润90.4亿，同比增长27.0%，2015至2019年，净利润年复合增长率为38.3%。但是

2019年，公司归母净利润64.4亿，同比增长19.0%，2015至2019年，归母净利润年复合增长率为32.4%。

2、土储权益比例低，合营联营公司利润贡献大！

旭辉合约销售额的快速增长，但公司权益比例不高，旭辉销售额有些虚胖。

2019年，旭辉新增土地面积1520万平方米，权益应占面积990万平方米，权益比例65.1%。2015年到2018年，新增土储的权益比例分别为45.5%、53.8%、41.7%、57.3%。2018年和2019年新增土储的权益比例持续提升。

2019年末，旭辉总土地储备5070万平方米，公司应占土储面积为2650万平方米，权益比例只有52.3%。2015至2018年分别为68.0%、60.0%、51.6%和50.2%，2017年土地储备的权益比例有明显的下降。

另外，旭辉通过合营联营公司对外合作拿地，近两年对合营联营公司投资增长明显。2019年末，旭辉对合营联营公司投资为211.4亿，同比增长47.9%。

2012年到2019年，对合营联营公司投资从0增长至211.4亿。

随着对合营联营公司投入增长，合营联营公司贡献的净利润占比提高。2015至2019年，合联营公司贡献的利润分别为1.7亿、10.6亿、21.1亿、21.8亿、35.6亿，占当期净利润比例分别为7.0%，33.6%、34.2%、30.5%、39.4%。2016年以来，这个比例一直高于30%。

3、有息负债持续大幅上涨，净负债率却常年较低！

2019年末，旭辉总资产3227.0亿，总负债2554.8亿，资产负债率79.2%，较2018年末下降0.3个百分点。

2019年末，公司有息负债总额1037.0亿，同比增长33.2%，占总负债40.6%。2019年平均融资成本为6.0%，比2018年增长0.2个百分点。

2014年到2019年，有息负债持续大幅上涨，从138.6亿增长到1037.0亿，5年间，增长7.5倍，有息负债年复合增长率为49.6%，其中2015年、2017年和2018年，旭辉控股大幅加杠杆，有息负债增速分别高达72.8%、60.7%和64.8%。

诡异的是，有息负债持续大幅上涨，净负债率却一直都很低。近六年，净负债率一直控制在70%以下，一直低于行业平均水平。2019年末，旭辉净负债率68.5%，较2018年提高1.3个百分点。

旭辉净负债率较低归功于持续暴涨的少数股东权益。

2019年末，少数股东权益331.7亿，同比增长66.2%，归母股东权益340.5亿，同比增长15.5%。2019年末，少数股东权益占总权益比例为49.3%，而2014年仅为6.8%，少数股东权益已经跟归母权益几乎持平了。

2014年到2019年，少数股东权益增长42倍，年复合增长率111.3%，远高于同期归母股东权益25.8%的增长率。

旭辉控股有息负债持续大幅增长，推动资产大幅扩张，带来销售额的飞跃；少数股东权益持续暴涨，大幅拉低了净负债率，也降低了资产负债率，让财务指标更好看。

作者：研究员周木  来源：股票说

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