65%的新中产没和邻居说过话，但一定跟物业吵过架

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疫情期间，当物业成为维持城市运转和居民生活的枢纽，很多人也可能在这个时候，才算真正跟物业打上了交道。

文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

你知道你家物业叫什么名字吗？

如果你家马桶堵了，可以找物业吗？你每年交的物业费，都被花在哪些地方？在《2019新中产白皮书》里，65%的新中产表示自己从未和邻居说过话，但他们一定跟物业吵过架。今天，小巴就来跟你掰扯掰扯，关于你家小区物业的那些事儿。 这些钱都去哪儿了呢？小巴帮你算笔账。首先，小区物业费收多少、怎么收，并不是物业公司自己一拍脑门决定的。在有业委会的小区，需要由业委会与物业进行商议决定；如果没有业委会，则由物业根据实际情况和物业面积向当地物价局申报，在政府指导下定价。 换句话说，物业支出多少决定了物业费的高低。假设你们家小区物业费是2.5元/月/平方米，这些钱并不是都进了物业的口袋。其中5毛钱是代收代缴，用于小区水电开销，例如电梯、路灯、水井等，剩下的2块钱才是物业的主要收入。再假设小区共1000户业主，每户平均100平米，那么整个小区的物业费收入就是每年240万。物业管理最大的支出在哪里呢？在人工。根据普华永道的报告数据，2018年，百强物管企业经营成本构成中，人员费用占比57.84%，也就是说，这其中139万左右，是用来给小区里的保安、保洁、客服、财务、各部门主管发放工资的。1000户业主，能够搭配多少管理人员，管理人员的素质高低如何，都被限死在这个范围里了，你可以自己算算。剩下的42.16%，也就是100万元左右，则要管整个小区一年的设施日常维修保养、绿化养护费用、工具开支等等。在很多普通业主心里，关于“物业费收多少才合理”的问题就跟“你有多爱我”一样没办法量化。物业费低了，你担心服务质量不能保证。物业费高了，你又担心物业公司是不是会揩油水。 对此，一名不愿透露姓名的物管从业人员告诉小巴，担心物业公司赚你的钱，其实没必要，一些做得好的住宅物管，通常都是亏本的，只能靠在写字楼物管上赚钱来平衡亏损。（当然，那些收了物业费，却并没有做到应有服务质量的物管除外）

等等，先别激动，我知道你肯定不愿意物业费涨价，别说你了，物价局也不同意。于是乎，物业公司自然要想尽办法增加额外收入来源，比如：① 公共停车位：包月收费、临时停车收费；② 经营用房的出租：政府规定至少要配备4%的经营用房；③ 广告：电梯、楼道、外墙、灯箱、宣传栏等；④ 其他经营：有偿服务比如摊位费、场地费等。当然，这又成为了业主与物业吵架的N个理由之一。最新的《民法典》明文规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

也就是说，以后靠业主公共资源变现的收入，物业可不能私吞。那物业还能靠什么办法赚钱呢？还是有的。根据对中国百强物业管理公司2018年财务数字的统计，物业管理企业的核心收入来源是基础服务没错，但还有19.5%的收入来自增值服务。什么是增值服务，请看下图