千亿泰禾现金流紧张，被动引战投或出让控制权，黄其森一声叹息​！

这两年，年关过后，泰禾的日子都是很难过！

这一次，已经频频出现债务违约了！引战投或出让控制权，是大交易，更是无奈之举！

5月13日晚，泰禾发布公告，终止收购泰禾人寿。泰禾搞这个资产重组，事先应该知道是不可能成功的吧，上市公司都现金流危机了，还筹划发行股份收购大股东的资产，而且是保险公司。草率停牌重组，匆忙终止重组！

同日，泰禾更是发布了一份重磅公告，泰禾集团控股股东泰禾投资正在筹划公司引入战略投资者，可能涉及公司控制权的变更。

1、千亿债务压顶，泰禾现金流极其艰难！

2020年一季度末，泰禾货币资金55.53亿，其中受限资金13.8亿，未受限资金41.73亿！短期借款65亿，一年内到期的非流通负债607.4亿，短期有息负债共672.4亿，货币资金占比短期有息负债0.09。货币资金已经远远不能覆盖短期有息债务，现金流极其艰难！

对于一家资产超过2千亿的大型房企，可动用现金只有41.73亿，这已经不仅仅是债务困境了，公司的正常经营活动也在受到重大影响。截至2020年一季度末，泰禾的有息负债共计964.72亿！

事实上，公司已经多次出现债务违约了！泰禾是近些年来，大型房企里第一家出现债务违约的！

5月11日，泰禾发布公告称，公司全资子公司、实际控制人黄其森因未能及时偿还一笔13亿元的融资款和偿还5亿元的借款而被列为被执行人。

截至目前，泰禾集团被列为被执行人的执行标的累计金额约为18.96亿。

这是已经到诉讼执行层面的，实际上的债务违约金额就更高了。

再来看一下泰禾2019年整体财务状况。截至目前，泰禾还未发布年报，这里的数据来自泰禾发布的2019年经营业绩情况。

2019年，泰禾实现收入237.47亿，同比下降23.36%；归母净利润8.27亿，同比下降67.62%；扣非净利润-2.35亿！这是泰禾集团自2010年借壳上市以来，首次出现扣非净利润亏损！

这说明，现金流问题，不仅涉及到债务违约了，已经严重影响到公司业绩层面了。

值得注意的是，2019年，泰禾计提了五个项目的存货跌价准备，金额合计4.61亿。

泰禾的近5亿存货跌价准备，说明房价也不是只涨不跌的，尤其是豪宅，价格波动更大。

2019年末，泰禾的有息负债964.72 亿，较2018年末的1375.07亿，下降了410.35亿，下降幅度高达42.53%！有息负债大幅下降的原因主要有两个：1、公司通过卖资产和销售回款归还了部分债务；2、公司卖掉部分资产后，相关项目的负债也一并出让了，导致债务自动减少。

2019年，公司卖资产处置项目共回笼资金99.51亿。

杠杆降低了，怎么现金流更紧张了呢？

这主要是，公司新增借款在大幅下降，同时，因为公司信用在下降，借款利率在上升，也抑制了公司的借款能力。

2019年，公司通过借款收到的现金180.35亿，发行债券收到的现金48.15亿，借款+债券合计228.05亿；2018年，公司通过借款收到的现金614.30亿，发行债券收到的现金79.52亿，借款+债券合计693.82亿。

2019年，公司的借款+债券收到的现金，较2018年下降了464.77亿，主要是借款下降了433.95亿。也就是说，公司在金融机构那里很难借到钱了，导致新增借款大幅减少。

同时，2019年，公司偿还债务支付的现金591.34亿，支付利息和股利共129.82亿，这里主要是利息，股利并没有多少。债务偿还+利息股利支付的现金共721.16亿，但是通过借款+债券收到的现金只有228.05亿，这中间有近500亿的缺口。导致了，2019年公司筹资现金流净额是-338.06亿。

现金流危机是怎么爆发的呢？就是公司需要偿还巨额债务和利息，却没能从金融机构新增多少借款，导致现金流恶化，这就是杠杆降低了，现金流却恶化了！通俗点来说，就是公司给金融机构还款了，但是金融机构没有给公司续贷，导致了现金流恶化，这就是现金流挤兑！

现金流恶化，债务违约，已经火烧眉头了，那就只能被动引战投，解决信用和现金流问题，哦哦不，是直接把大股东给换了？

2、黄其森2017年高光时刻：杠杆在手，天下我有！

2017年，是黄其森和泰禾高光时刻！两年过后，黄其森和泰禾进入了“至暗时刻”！

2017年，泰禾猛加杠杆圈地，当年融资总额同比大涨近100%，公司通过借款获得现金1115.99亿，当时，楼市也正火热。融资翻倍，猛加杠杆后，在2017年末，黄其森也是豪言万丈：“ 2018年，泰禾集团销售额的目标是再翻一番至2000亿元” 。

如果泰禾2018年能达到2000亿销售额，那么泰禾当年就可以挤掉龙湖排名房企前十！

2017年，对黄其森而言，还有一件大事。2017年，黄其森的泰禾投资，通过子公司永兴达以106亿港元收购大新人寿，收购完成后，大新人寿正式更名为泰禾人寿。大新人寿是一家香港知名保险公司。

在黄其森销售额翻倍豪言之后，泰禾股票不到一个月，暴涨170%，黄其森身家涨了200亿。

当时黄其森享受着股价暴涨带来的财富，憧憬着泰禾挺进房企前十，兜里还踹着一家香港知名保险公司！这一切的美好，都来自于市场有融不完的资金。杠杆在手，天下我有！

2017年的年关，是黄其森和泰禾最好的时候，随后，2018年和2019年，那是一年不如一年，泰禾现金流从紧张到出现危机，泰禾股价从2018年初的最高点21.62元，一路向南，跌到目前的4.26元，跌幅高达80%。

5月15日，黄其森在北京泰禾•中国院子主持了2020泰禾新干部培训会，危机时刻，带领高管和新干部重温了泰禾当年的辉煌历程和那些爆款的泰禾院子。同时，黄其森也大谈企业哲学，“做企业要有良好的心态，好的时候不要得意忘形，不好的时候也不要怨天尤人，平和的心态非常关键”。

会上，黄其森重点阐述了战略，要看到别人看不到的，要有战略定力，“争论也没有必要，一年后再看。人生很长，保持比较好的心态，要有这种自信”

培训会内部反响热烈，有几位新干部说，加入泰禾是因为在当下的地产行业，他们发现能够有情怀做产品，还能把产品做到极致的人真的是凤毛麟角。有位新干部更是直说，“看到董事长对产品认真的态度，我想到了6个字，不疯魔、不成活。”

不可否认，泰禾的产品文化在房企里独树一帜。但是，房子做得不错，公司现金流却出现危机了！

在泰禾干部培训会后，大谈情怀和战略的黄其森估计会一声叹息，不久，公司的控制权可能要出让了，董事长位置可能也不保了，泰禾的产品文化还能否持续？

其实，在创立泰禾之前，黄其森在银行工作了好几年，在融资和杠杆方面比很多房企老板都懂得多。往往都是自己最自信的地方，会出问题。

泰禾的问题，主要出在以下两方面：1、杠杆太猛，利息高。2017年，泰禾融资总额翻倍，新增的融资基本都来自于非银渠道，2017年非银渠道资金占比融资总额超过60%。来自信托的资金，不仅利息高，而且，续贷也有问题，一个信托产品结束了，重新再设立一个信托产品，向客户募集资金，相对银行续贷，要难得多！一般来说，信托期限也就是两年左右，2017年的巨额信托融资，在2019年迎来巨额赎回期，导致了泰禾的现金流出问题；2、豪宅去化慢，短债长投，期限错配。泰禾院子产品，都是针对高端客户的高价房子，建设周期和销售周期都偏长，但是公司的信托融资大多是一两年期的，导致公司销售回款赶不上到期债务偿还，出现现金流问题。

小股在解读泰禾2018年年报时，针对黄其森2019年初的对外言论“危机已经过去，现在的泰禾，已经没有大的问题”，进行过反驳，研判泰禾的现金流困难依旧存在；同时，针对泰禾错综复杂的关联交易，研判泰禾的危机可能只是转移，并没有化解。果不其然，大股东的现金流最开始出问题，随后，上市公司泰禾集团的现金流接着出问题。2019年6月，黄其森持有的上市公司股权遭到冻结，2019年年底，上市公司泰禾集团的子公司遭到西藏信托起诉。

作者：北风  来源：股票说

泰禾2018年报解读：债务压顶，错综复杂的关联交易！

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