一夜净亏上百万，买老破小赌拆迁？难了！

作者：米宅 | 2020-05-08

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这段时间，有一条很重磅的新闻，直指老旧小区改造。棚改，已经不再是下阶段的重心了，焦点换成了旧改。在全国20多个省份陆续公布的新一轮旧改目标中——四川2020年将实施4193个老旧小区改造、惠及46万户。，重庆计划启动1700个项目、3000万㎡的改造任务。山东今年计划开工改造老旧小区40万户以上，年底前基本完成1995年前建成老旧小区的整改。河南2020年计划完成改造老旧小区不少于50万户。安徽今年计划改造871个城镇老旧小区，涉及近26万户。湖北2020年启动2530个老旧小区改造，涉及34.3万户。……今年各地计划的旧改总目标大概是3.9万个，涉及近700万户居民。这样的规模是令人吃惊的。按9.5万元户均改造投资估算，今年旧改市场规模约6650亿元，比去年增加一倍。上一轮，还是“棚改”的天下。转眼间，“旧改”已经接力。“旧改”之下，很多人看到金灿灿的“机”，却没有意识到血淋淋的“危”。

一个很普遍的现象，很多房龄超过20年的老破二手房，白白占据优越的核心的地段，却硬是卖不上价。在广州，同一板块内的次新房能卖到5万+；而附近的多层老社区还能找到2-3万。在成都，同一板块内的新房能卖到3万；而一路之隔的多层老社区只在1万上下徘徊。在郑州，同一板块内的新房能卖到2万+；而周围老破二手房只有1万左右。它们交通无差、配套无差、学区无差，附着在地段之上的资源价值统统无差。然而，价差竟是如此之大。和新房相比，这些老破二手房可是有足足五六折的价差啊。于是，就有了一种很有意思的投资逻辑，叫“赌拆迁”。也就是，专门购置低价老破二手房，坐等政府规划，拆迁补偿。总有人想放手一搏，得到阶层的跃升。有些甚至疯狂用信用卡套现、大举抵押借贷等措施来增加杆杠、豪赌拆迁，预期获得财富的暴击。

博旧改、赌拆迁，历来就是高风险行为。风险在于，如果你无法将房子的产权过户到自己名下，原业主一旦毁约，拆迁补偿款或回迁房就不一定属于你。或者，即使和开发商签了拆迁补偿协议的更名手续，一旦开发商提前撤离，后面新的开发商可就不一定认可这个协议了。还有一种风险，因为信息不对称，或政府规划稍微改变，买入的价格很可能比拆迁赔偿价格还高。曾经的深圳光明区凤凰村，不少人以1.2万到2万不等的价格买入这里的老破二手房，去赌拆迁。谁知道，由于被政府列入土地整备计划，最终每平的拆迁赔偿还不到8000元。一套100㎡的房子，一夜之间净亏上百万。广州黄埔沙步村旧改也是如此命运。即便这里地理位置优越，根据方案，如果选择货币补偿，每平只按15000进行赔偿。给出的货币补偿标准，还不到周边房价的一半。你永远不会知道，一套老旧小区的背后，有多么巨大的坑。所以，对于那些买老旧小区赌拆迁的朋友，奉劝一句，小心房财两空！当然，更大的风险已经在酝酿。在“棚改”转向“旧改”的大时代背景下，经历过很多年的拆拆建建之后，全国估算的旧改规模，竟还有40亿平方米，涉及老旧社区近16万个，涉及居民超过4200万户！有人测算，这会涉及到上亿居民，初步估算总投资额可高达4万亿，堪比过去几年棚改的总和。这些纳入改造升级的小区，至少有7到10年是不会再拆除重建了。所以，通过买老旧小区去赌拆迁、博暴击，将越来越难。

这个时候，肯定会有人问，城镇棚改减弱，可人口还在不断增长，土地不够怎么办？城市还怎么发展？其实，城市化发展到今天，关于棚改，前期好啃的骨头都啃的差不多了，剩下的基本上就是拆迁难度大或者还没有规划到的。拆迁的土地成本和人力成本越来越高昂，还有叠加的时间成本，还要面对各种各样的纠纷。正好，国家对城市“新增建设用地”的态度发生了重大变化。前段时间，国务院印发了“关于授权和委托用地审批权的决定”。在这个决定里，省级政府被赋予了更大的土地审批权。北京、天津、上海、重庆、江苏、浙江、安徽、广东等8个省、直辖市，甚至被赋予了永久基本农田的征收审批权。这意味着，之前给城市边界划定的“生态红线”、“永久基本农田保护线”、“城镇开发边界”，未来通通可以做出调整。一旦作出调整，城市就会获得更多的土地指标。以前不能用的农地现在可以用了，为什么还要浪费那么多精力和成本去拆迁。曾经，一线城市的发展空间是被锁死、封印的。如今，城市外围大量永久基本农田，都能被好好利用了。以北京和上海为代表的一线和准一线城市外围，存在着大量的永久基本农田。特别是上海，永久基本农田约1820平方公里，相当于上海建成区的一倍以上。有了审批权之后——永久农田和耕地就能变更成建设用地；城镇开发边界就被突破了；建设用地就多了，人口承载量就增加了；人才吸附能力也就增强了；就业、教育、医疗等资源，也将变得更强。而那些被占用的永久农田，被牺牲的耕地红线，可以通过置换流转的方式，从大城市置换到小城市。

最后，希望大家能够记得一些话。暴富这件事，离楼市越来越远了。存量房时代，最迫切的，就是盘整现有资产，不要乱买，不要买太多。

市场已经不缺房子了，但缺好房子。

不少人在高点买入老旧二手房，导致现在，不仅没有涨幅，想要卖掉还得做出价格让步。

如果你买入了这种不够优质的资产，那么未来也会面临无法出手的窘境。

每过几年都要重新审视自己手里的房产——

房子周边主干道越来越破，有没有得到维护？

小区物业越来越差，有没有得到改善或更换？

……

学会整合，注重现金流，买对的房子，才是王道。

如果后期再考虑改善升级，在这里面自己置换就可以了。

处理掉已经棚改完的三四线，置换到你工作的一二线或者最近的省会。

处理掉没有学区的老破小，置换成品质还不错的新房或者次新房。