十万火急！再不行动 房价就要失控了！|疫情之后（3）

再不行动，房价就要再次失控了！

当下形势非常畸形，经济冰冷，但是楼市火爆。

4月17日，万众瞩目，一季度经济结果终于出来了，果然不出所料，经济下滑很严重。

一季度国内生产总值同比下降6.8%，预期下滑6%，前值为增长6%。

其他经济数据，比如社会零售、工业增加值、固定资产投资、房地产投资等等，由于3月份复工，跟前两个月相比好看一点，但是总体仍然相当冰冷。

与经济冰冷相反的是，房地产却相当火爆，最典型的就是深圳。

深圳楼市，全国最个性，特立独行。每次房地产复苏，深圳都冲在第一线，最近更是异常疯狂。

北京、上海房价基本纹丝不动，深圳楼市却一枝独秀，单边火爆，已经超过”复苏“范畴：

四月以来，深圳很多二手房一天一个价，房东频频提价、跳单、违约、失踪，甚至在签字落笔的前一刻临时加价30万、50万的现象也屡见不鲜。

2000万元起步豪宅“秒光”、学区二手房价格动辄上调百万元、前海周边房源集体冲击“10万+”……

实际上，全国楼市正蠢蠢欲动。1-2 月，全国 100 个城市新建商品住宅成交均价为 16073 元/平方米，同比上涨 20.2%。 

原因是，虽然今年1-2月份房屋交易市场比较冷清，但由于网签和备案的项 目普遍是高价项目，因此房价的涨幅比较高。 

一时间，有点儿恍然。一场大瘟疫，我们又回到了炒房时代？

01

疫情冲击 稳经济压力大

从未如此依赖房地产！

全球累计感染人数超过200万，死亡人数13万，导致各国、各城市封锁。

“大封锁”必然带来经济大衰退：

大摩预计，新冠病毒引发的全球经济衰退将持续至2021年底。

IMF预计，全球经济甚至可能到2021年底都无法完全复苏，2020年全球经济将萎缩3%。

联合国预计，在最坏的情况下，今年全球总产值将从此前预测的增长2.5%转为下降0.9%。

无论如何，2020年全球经济萎缩幅度将是1930年代大萧条以来最大，作为对比，金融危机造成2009年全球经济总量萎缩0.7%。

中国经济也一样，萎缩的厉害，一季度同比下降6.8%。分产业看，第一产业下降3.2%，第二产业下降9.6%，第三产业下降了5.2%。

什么概念？我们历史上，一共就6次经济衰退。改革开放后，经济最低也增长3.8%。

穷则思变，经济负增长，政策也会大调整。今年也一样，疫情也会改变，我们的政策。

先看几个压力：

第一个，我们上次领导人会议上，还是提出了稳增长要求，翻一翻的经济目标没有变，全面脱贫目标也没有变。

这个是最高标准，刚性要求，硬性要求。

至于为啥会有这要求，肯定是领导权衡经济下滑造成的失业，以及刺激经济增长造成的泡沫，负面影响，孰轻孰重后，做出的选择。

实现这个目标，需要经济增长多少呢？5.5%。

按照一季度GDP同比-6.8%计算，全年实现5.5%，那么二三四季度平均GDP增速需要达到8.99%！

退而求其次，全年要想完成5%、4%的经济增速，需求二三四季度平均GDP增速分别为8.99%、8.35%、7.07%。

回顾一下，我们去年完成6%的经济增速，费了多大的劲儿。

就问大家，我们靠什么，能达到这么高的经济增速？

新基建？雷声大雨点小，总规模太小了，只有总体基建的10%，不能担当大任。

大基建？资金约束太大了，政府债务已经到底了，特别国债和赤字约束也太大。

实际上，还得靠房地产。看看历史。

2008年、2013年和2016年，每次宏观经济遭受冲击，我们靠的都是“基建+房地产”这个组合。

没有一次是单靠基建，也没有一次是单靠房地产，二者缺一不可。

这一次冲击，经济衰退程度可能超过2008年次贷危机。

也就是说，我们比以往任何时候，都需要房地产，来支撑经济。

这就是现实！经济数据已经反映上来了。

从结构上看，3月表现最好的是房地产投资，3月当月同比为正的1.1%，其次是工业增加值-1.1%，较1-2月改善幅度非常大。

所以，疫情之后，稳经济压力巨大，客观上需要刺激楼市，允许不同地区，根据实际情况，放松房地产。

只有房地产，才能救经济，再怎么骂也没用。

02

疫情冲击 全球大通胀恐慌

没有选择 只有买房！

过去30年，中国唯一能跑赢M2增速的就是，房价。

房子，是最理想的抗通胀标的，也是当下房价上涨最大的驱动。

疫情爆发，全球经济衰退恐慌出现，和全球通胀的恐慌。

本轮房价上涨，本质上也是对通胀的恐慌。

没办法，这种担忧确实很有道理。

首先，疫情来了，各国第一件事是什么？

预防疫情？错！是赶紧放松政策。

很多人都在调侃，如果有一天外星人来了，美国做的第一件事就是，降息和量化宽松。

美国国会通过了史无前例的，2.1万亿美元的财政刺激计划，占2019年GDP的10%。加上美国2020年原本预算的1.08万亿美元财政赤字。

今年，美国的财政赤字率或将超过15%，远超其上一轮金融危机时最高10%左右的财政赤字率。

钱哪里来？

我们在《消灭美联储》文章里面说了，正常情况下，美国这种财政刺激计划，有心无力，根本没有钱刺激。

但是，当下的趋势是，美联储逐渐沦为商业银行，中央银行系统逐渐沦为财政部下属部门。所以，美国的财政刺激计划，资金主要来源于美联储。

美联储在今年3月份先是重启了零利率，随后宣布重启量化宽松的货币政策，之后又进一步宣布了无限量的量化宽松，买入国债和政府机构债的规模不限量。

从3月11日到4月8日，在不到1个月时间内，美联储的总资产增加了1.8万亿美元，资产规模增长了41%，其中包括1.1万亿国债，880亿美元MBS债券，1300亿美元信贷，还有3580亿美元中央银行货币互换。

欧洲和日本更不用说了，货币政策更是竭泽而渔，做最后的挣扎。

日本政府在4月7日推出了总额高达108万亿日元的经济刺激计划，相当于GDP的20%。而日本的财政刺激，主要就是靠日本央行印钞来支撑。

在今年以来，欧央行除了保持每月200亿欧元的购债计划以外，还分两次分别宣布了1200亿欧元和7500亿欧元的额外购债计划。

当初疫情来的时候，再加上油价暴跌，很多人担忧，这次可能也会大萧条。

但是，随着时间往前走，大家发现，这次跟2008年和1929年有一个很大的不同，那就是，金融机构没太大问题，传导机制没有出问题。

纵观历史，20世纪30年代，危机之所以恶化为大萧条，错在两个传导机制出了问题：

一是金本位制度下，央行没能及时向金融机构提供充足流动性，导致近万家银行遭挤兑倒闭；

二是银行业倒闭潮和恐慌惜贷，堵塞了正常的信贷机制，资金无法传导给企业，加剧经济崩溃。

但是，这一次，这两点都已不存在。而且，有一个非常显著的变化就是，中央银行都沦为财政部二部。

疫情会过去，但是放出去的流动性覆水难收，一定会反映到价格上，就是通货膨胀。

经济停滞，同时通货膨胀高企，也就是滞胀。

其次，我们知道，这次疫情，民粹主义盛行，去全球化，全球供应链断裂，通胀起飞。

过去几十年，为什么没有通胀？

一个很重要的原因就是，各个国家发挥各自的资源禀赋优势，生产出各自最具竞争力的商品，达到资源配置最优。

比如，中国劳动力便宜，那么就用中国的人工，来制造全世界最便宜，并且质量还相当不错的商品。如果这种制造业放到美国，那么同样的商品，价格至少翻个两三倍。

这次疫情过后，原有的自由贸易，全球化趋势等等旧的秩序，接近崩塌。

全球价值观不再趋同，而是逐渐分流，中间派越来越少，极端的人群越来越多。

两个人之间，两个合作伙伴之间，两个国家之间，相互信任越来越低。

这导致一个结果就是，资本不在唯利是图，也开始算账，不仅算经济账，还会算安全账和政治账。

资本一旦朝一个政治正确的方向发展，就会算不正确的成本，反应到行为上就是，效率就会下降，效率下降成本就会上升，价格就会上涨。

所以，去全球化的一个最显著结果就是，全球价格将会上涨。

中国呢？不多说了，反正也差不多，降息、降准、再贷款等等手段，释放出来的流动性，只多不少。

所以，很多人开始担忧通胀，都来抢房子。

这场疫情的第二个影响是，通胀高企，这会促使民众去买房。

03

疫情冲击 倒逼改革

房地产长期逻辑变化

这次疫情，改变了全世界，也改变了我们：倒闭改革。

4月9日，《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》正式公布，有史以来，专门针对“要素市场”出台的最高规格文件！

当下所有问题，都是经济效率问题，提升效率，要么来一场技术革命，要么内部释放制度活力。

要素市场改革，就是深入骨髓的改革。

如果执行得当，会激发我们未来几十年的经济活力。

当然，这份文件也会影响房地产市场。

最重要一点，确定“土地”是重要的“生产要素”，而且文件把土地排在第一顺位。

把土地当做生产要素，会带来什么影响呢?

作为生产要素，土地价格不能偏离经济基本面畸高，否则层层传导，下游商品价格必定失控。

作为生产要素，土地一定不能短缺，否则价格也会上涨，所以接下来土地增加供给是大趋势，不能再继续的人为制造土地短缺，扭曲要素市场价格。

文件还有一点，非常重要，“要推动不同产业用地类型的合理转换、补充耕地指标跨区域交易机制。”

什么意思？

比如，之前的一些土地是种地的，现在可以推动着转化成建设用地，这样一来可用于建设的地块就多了，长三角、珠三角等大城市不想保留耕地，也可以向其他省份进行购买指标。

这意味着，有钱的大城市，比如上海，实际上不缺地，有大面积的农田，但是建设用地不多。

这种已经影响到上海的发展了，上海还想扩大建设用地怎么办？向中西部地区的省份买“地票”嘛！

上海把一百亩农地变为住宅用地，上海农地少了100亩，这不行，你得想方设法补上，无论你去中西部买农地，还是去月球买农地，反正得把这100亩地补上。

市场化流通后，上海和中西部地区都受益，上海多了建设用地，中西部地区少了很多鬼城，原来的建设用地都转为农业用地，全国总体耕地面积不变，但是能从上海获得一笔补偿。

土地改革，直击房地产的命脉！

只要土地市场没有变化，任何调控政策都只是暂时的，不会从根本上改变房价大趋势。

过去，我们更倾向把土地当做一种资源，因此可以理直气壮的，不断从土地中获取巨额财富，所以房地产市场大繁荣，房价一飞冲天。

为啥每次调控放松，深圳最先反弹？为何深圳房价全国第一？因为缺地！

深圳只有1997平方公里，而且由于深圳整个城市多山多湖，因此，整体可开发的土地面积在1997平方公里的基础上还要折半。

经过近40年的开发，目前深圳城市开发强度已经逼近50%，远超国际公认的30%警戒线。

2018年，王石曾在一次房地产会议上说，深圳目前可开发的净地，不到20平方公里，每年新增用地面积，不到2平方公里，这其中还包括工业用地。

最近几年，深圳新上市的土地，基本都是通过旧城改造置换出来的，不仅拆迁成本高昂，而且规模也非常小。

4月16日，深圳又发文件，要干嘛？宣布旧改、商品房预售条件放宽，增加供给。

深圳的反面，长沙、西安、重庆，房价为啥不涨？一个很重要的原因就是，这些城市的单位房、福利房占比非常高！

大家以后看见当地卖地，别再瞎喷了。房价高，不是因为城市卖地太多，而是卖地太少了！

卖地的多与少，直接决定了城市房价，到底是“深圳化”，还是“长沙化”！

拉长时间线看，比如未来10年，除了深圳等个别城市，大城市将再也不会缺土地，这也意味着，房子总体供给会增加。

全国房价，将会“长沙化”。

04

豪宅火爆！富人上交最后的税收！

正当我们怀疑，到底还要不要房住不炒的时候，上面给了一颗定心丸！

4月17日，最高领导会议再次强调，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场健康平稳发展”。

为什么重视最顶层的导向？就是因为，他们决定游戏规则。

规则制定了，接下来怎么玩，会出现什么状况，基本上也就大势已定。

房地产是经济支柱，能够稳定经济增长，能够抗通胀，货币和土地影响价格等等，这些都没有错。

我们再深一步，穿过这些表层，从一些抽象概念理解房地产，价值储存。

人类劳动，就会产生无差别劳动。以前，人类干一天活，换一天的粮食，吃光花光，没有剩余。

生产力提升之后，人类这些无差别劳动，就会产生剩余，就需要把这些价值储存起来。伴随着黄金等货币出现，货币成为价值储存的寄主。

过去，房地产，就是中国人价值储存的寄主。

黄金、房地产等价值储存工具，很诡异，你只有把它交易了，换成消费品消费掉，产生了效用，你的劳动价值才是你的。

简单来说就是，钱只有花了，才是你的钱。房子，只有买了，换成豪车、锦衣玉食，才能实现你的价值。

刚开始，也就是价值和价格相匹配的时候，房地产这个价值储存工具，还是中性的。但是，后来就彻底沦为掠夺的工具。

本来，房子值100万，但是卖给你1000万，就相当于从你身上掠夺了900万的剩余价值，因为它知道，你肯定不会卖掉房子。

就这样，全国数亿人的剩余价值，通过价值储存工具，一层层的上交。

任何游戏玩儿过了，就相当于杀鸡取卵，难以为继。宅家里，不消费，不生孩子，这是无声的抗疫，长此以往，国将不国。

幸好，房住不炒，去掉房子的金融属性，就是要剥夺这个价值储存功能。

失去这个功能，房子就是一堆钢筋水泥，每年折旧摊销，价值萎缩。

所以，菏泽、开封、驻马店、广州，青岛等等放松楼市的政策，基本上都是一日游。

朋友们，如果哪个城市的刚需房价格猛涨，去上面举报吧，一举报一个准。

另外，再看一下，涨价最凶猛的是哪些房子？豪宅。

深圳豪宅日光、上海8000万豪宅排长队，而且这一波房价上涨，最凶猛的还是，豪宅。

这些豪宅市场，是跟普通人没有关系的，所以它的价值储存功能还在，豪宅还是一个价值掠夺工具。

这一波豪宅市场火爆，就相当于富人上交最后的税收了。

总结：

这场疫情，稳经济压力很大，客观上需要放松房地产。

这场疫情，通胀压力很大，客观上需要买房子抗通胀。

这两个因素，都会短期内刺激房价上涨。

现在，房价正处于失控前夕。相信，很快会出台相关政策，遏制这个苗头。

这场疫情，也使国内倒逼改革，触及土地市场，长期内，房价“长沙化”。

这波楼市反弹，最狂欢的就是豪宅市场，这是富人上交最后的税收。

这场疫情，全球开始割裂，资本外流渠道卡死，国内价值储存寄主还剩多少？

豪宅，还会涨！

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