历史重回花地湾：一座超级城市的光荣与梦想
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代表中国地铁运营最高水平的城市是哪一个？
不是北京、上海、深圳，而是广州。
自2007年以来，广州地铁连续多年保持盈利，这简直就是一个奇迹。而且，广州是中国内地地铁运营唯一盈利的城市。
对于国际上很多喜欢把地铁当做一个城市发展水平、治理能力观察窗口的人来说，那么广州无疑就是中国最佳城市的代表。
但很少有人知道，缔造这个奇迹的源头是一个叫“花地湾”的地方。
事实上，在修地铁这件事上，全世界可能没有一个城市，像广州这样艰难曲折、命途多舛。
作为中国的南方大城，直到1997年，广州才开通第一条地铁。
——比北京晚了整整28年。
比拥有世界第一条地铁的伦敦，晚了134年。
大约百年后，北京地铁一号线正式开工。新中国的第一条地铁，4年后建成。
北京地铁一号线建于1965年。朱德、邓小平亲自挥锹上阵后，中国有了第一条地铁。
图说：北京地铁一号线奠基
随后，中国地铁建设开始大提速，香港、天津、上海……紧随其后，但就是没广州什么事。
广州地铁从1961年就开始酝酿，5次上马，却连续5次被“拿下”。
历任的广州决策者，心急如焚。
因为，广州地铁梦的背后隐藏着对标全球大都会的雄心。
最早提出“广州地铁梦”的人，是广东省老省长陈郁。
摆在案头的第一个难题，是广州复杂的地质情况。
珠水云山的地下，是一种极其独特的古海巨浸、伴有大规模花岗岩入侵，地下水丰富，岩层如同“世界地质博物馆”。
相比较之下，北京小平原的地层，是以陆相沉积、结构分明的软土层。
上海则是两层黏土“双色蛋糕”似的硬黏土层，对地铁施工来说，都比较理想。
广州的地铁梦，一开始几乎被判“死刑”。
但陈省长不信这个邪。
他站在一幅巨大的广州地图面前，一挥手，沿着中山路、维新路画了一个大大的“十”字，对专家说：
“钻几个孔看看，看到底有没有水”。
一声令下，6个深达三四百米钻孔，探入了广州地底。
几个月后，专家们带回来的结果令人鼓舞：完全可以建地铁！
第一块“拦路石”搬开了。
不过，更大的难题很快就浮现出来。
因为文革动荡、资源稀缺、难度太大、技术不足等种种原因，广州地铁建设5次上马，又5次搁浅。
最早的一条“纵线”，付出了巨大的代价，好不容易建成，却沦为人防工程。
一代代的建设者，默默积累着经验、技术，等待时机。
改革开放以后，广州终于第六次重启了地铁梦。
1988年3月14日，广州日报破天荒地刊登了广州地铁“绝密”路网方案，供全体市民讨论，引起非常热烈的反响。
最后，确定了“第一号方案”——十字型路网：
广州地铁“第一号方案”（来源：余定宇《与龙共舞——广州地铁深度报道》）
这时候，技术、经验、建设队伍万事俱备，只剩下一个最大的难题——缺钱。
修一条地铁要花多少钱？
60年代的粗略估算，一条十来公里的地铁要花7个亿。
但到了90年代，7个亿却仅仅够修1公里了。
广州地铁一号线全长18.497公里，最低概算想想都头疼——127.5亿。
当时的广州，每年财政收入不过50多亿，左支右绌，能拿出来搞市政建设的资金，每年只有三四亿。
指望中央和省里给钱，根本不现实。
哪怕广州地铁一号线已经开工了，所有人仍然悬着一颗心，怕半途而废。
1996年，林树森上任广州代市长。
上任第一天，就有媒体向他提出一个很尖锐的问题：
——“地铁究竟还有没有钱搞下去？”
没办法，广州财政，真的是太难了。
多年以后，林树森在出版的《广州城记》中感慨：
“广州是国内所有城市中，经济负担最重的城市。”
广东省跟中央财政包干的时期，广州市上缴给省里的财政比省上缴中央的还要多，它是背着这么个体制来参加改革的。
分税制实施后，广州一样参加分税，然后省里再拿走40%。
“穷”得只能靠自己。
广州地铁一号线，正是全国第一个由地方政府自筹资金兴建的地铁。
在最困难的时候，市领导咬牙说道：
哪怕每年只能修4公里，也要年复一年，挖“洞”不止，五十年不变，构造一个现代化的地下交通体系。
辛酸也罢，自豪也罢，一条自力更生的新路，硬是给广州闯了出来。
除了解放思想、使用国际贷款外，广州终于发现了一个秘密武器——土地。
当时，极少有人认识到土地的价值。
有外国专家听说中国城市建设缺乏资金时，大为惊讶：
“一个城市有这么多地皮，难道地皮不是钱吗？”
广州市政府第一次尝到土地的“甜头”，就是在芳村的花地湾。
1988年，花地湾地块成为广州第一个通过招标出让的项目，引来18家房企龙争虎斗。
花地湾项目引起房企龙争虎斗。（来源：言西早《龙虎风云逐花地》）
当时的标底是：6000万。
市城建开发总公司报出了10360万元的高价，掌声热烈，人们以为大局已定。
一匹“黑马”却突然杀了出来。
广东省信托房产开发公司，报价28080万元！
负责唱标的官员看到这个数字，几乎以为自己是看错了，这远远超出了市建委的心理预期。
这一创纪录的成交额，以绝对优势夺标。
竞得这个巨无霸项目的广信房产，是广东国际信托投资公司（广国投）旗下公司。
卖地的钱，全部用于芳村地区建设。
这笔2.8亿的“巨款”，拟议的项目就包括了：700米地铁试验段、大型立交桥、扩建芳村大道、新建区内马路、全区地下管道工程等等。
消息一出，芳村的房价应声上涨，从800元一下子上涨到了950元左右。
花地湾的“魔法”，震惊了全广州，以及中国的房地产界。花地湾住宅区，对标的是香港沙田新村。
时任副市长石安海说，“五年后，花地湾将成为广州的‘尖沙咀’啊！”
很可惜，这个预言没有顺利实现。但他当时如此乐观，是有十足依据的：
那个年代，芳村是广州绝对的“宠儿”。
这片土地，飘散着千年的花香，芳郊绿野，被称为“花城中的花城”。
花地接花津，四时皆似春。一年三百六，日日卖花人。
花船如织，送往全城的商馆、洋行，带去满城清香。甚至夜晚也不停歇：花田一片光如雪，照见卖花人过河。
不过，芳村受宠的原因，并不是因为鲜花，而是得天独厚的区位优势，以及：
大片大片可开发的土地。
20世纪80年代，广州市委市政府做出决策：抓住六运会的契机，优先发展天河、芳村地区。
1985年，芳村区、天河区同时挂牌成立。
图说：天河、芳村，是当时广州扩张的两个方向
这也是为什么，地铁一号线东接天河、西连芳村的原因。
广州从一开始，就是打算东西并进的。
然而，把广州地铁一号线修到芳村，需要付出巨大的代价。
横亘在眼前的障碍，是千年白鹅潭。
它在广州城与芳村区之间，是亿万年前留下来的古海巨浸的一部分，江面辽阔、浪急风高。
很多老一辈的广州人，把乘船过江称为“过海”。
让广州地铁一号线延伸过芳村，在当时简直是“天方夜谭”。
设计师们反反复复无数次计算和实验，奋战攻坚，终于填补了中国隧道工程史上的空白。
白鹅潭，打响了广州地铁的“第一枪”：
中国第一条大型地铁过江沉管隧道，就在这里诞生。
当时的震撼，绝不亚于今天伶仃洋上修建港珠澳大桥。
一节节长达105米、重达3万吨的巨型沉管，如同庞大的航空母舰，横卧在波光粼粼的白鹅潭上，拉通了广州城通往花地湾的坦途。
当5节沉管全部拼接成功，珠江隧道全部建成通车之时，地铁一号线也正式响锤动工。
在芳村的花地湾，广州地铁一号线动工典礼隆重举行。
一号线开工典礼在花地湾举行。（来源：余定宇《与龙共舞——广州地铁深度报道》）
一个新纪元开始了。
1997年6月28日，广州地铁一号线终于开通！
钢铁黄龙，贯通中心城区，首段只开通了5个站：西塱-坑口-花地湾-芳村-黄沙。
不久，一号线天河段也建成通车，二号线、三号线陆续启动。
通过有偿出让地铁沿线的土地，广州获得滚动增长的天量资金，支撑起更多的地铁建设。
地铁所到之处，在沿线的地上地下形成一个个繁荣的商圈，带动资源聚集。
公园前、北京路、广州东站、体育西路……兴旺至今。
然而，付出了如此巨大的努力，终于打通了芳村的开发之路，却因为一个意外事件而突然急刹车。
——花地湾因此陷入了失落的二十年。
1997年拿下花地湾的广信房产，它的母公司广国投，曾被称为“不沉的航空母舰”被宣布破产。。
当时的广国投，是全国对外融资窗口，资产上百亿，但呼啸而来的亚洲金融风暴，让如此巨无霸显得不堪一击。
时任中国建设银行行长的王岐山，被任命为广东省委常委、常务副省长，南下救火。
他做出一个石破天惊的决定：
让广国投破产。
图说：1999年3月，王岐山在九届全国人大二次会议广东代表团会议上发言。来源新华社
这个消息有如重磅炸弹，震惊了全世界。
“谁的孩子谁抱走”，王岐山说。广国投事件，第一次打破了“窗口公司”的泡沫信用。
国家主权信用、地方政府信用、企业信用，逐步分清。
1999年，在总理记者招待会上，日本记者还把广国投问题抛给了朱镕基。
广国投破产，是不是损害了中国的信用？
总理的回答非常坚决：
中国政府不会为一个金融企业还债，如果这个债务不是由各级政府所担保的话。
“中国第一破产案”，在广东省高院的主持下展开。
广国投的破产，也让花地湾的1500亩土地抛荒，成了烂尾楼、花鸟鱼虫市场和违章建筑……
芳村、花地湾、坑口这几个黄金站点，也成了老广心头的痛。
花地湾，就此被“封印”了。
1997年，中国的房地产也处在巨变时刻。
朱总理到深圳调研，见到了万科创始人王石，问道，取消福利房分配制、开放金融市场，房地产能成为支柱产业吗？
王石接连回答了两个“不能”。
朱镕基再问：“消费信贷放开，还不行？”王石回答：“两年内不行。”
“我两年内一定要把住宅行业促成支柱产业。”朱镕基说。
这一回，王石回答：“既然总理说行，就一定能行。”
全场笑声。
就在这一年，房企大洗牌，中国最大的房地产公司倒下了，万科成了中国第一。
没有任何人会料到，20年后，在王石卸任的前夕，万科通过551亿的“史诗级”交易，拍下了广信房产资产包。
兜兜转转之后，万科接手了花地湾。
实际上，20年来，中国的发展让资产和土地价格飙升，才让花地湾再次获得了重生的可能。
周边的地价，已经超过4万/㎡，比当年上涨了180倍。
其实，广州市政府控制房价已非常努力了，至今属于一线城市的“洼地”。
广州曾经创下了中心城区房价10年不涨，反而下跌的“奇迹”。
2005年，经济日报头版等刊登了长篇文章《广州房价为何保持稳定》。
当时的市委领导举了一个例子：
1996年他刚到广州工作的时候，位于越秀区应元大厦的售价是12000元/㎡，而现在（2005年）每平方米降到了6000元。
数据显示，最中心的越秀区一手住宅均价从1997年的9697元/㎡，降到2005年的6892元/㎡。
1996-2006年，广州越秀区房价不升反降（来源：林树森《广州城记》）
老书记林树森说，降低中心区的房价，是决策者梦寐以求的目标。
因为，房价下降一半，就意味着旧城改造的成本减少了一半。
其中也有广州地铁的功劳。
比如，三号线开通以后，番禺区的房价不到5年时间翻了一番，中心城区一手住宅均价却从1997年的5618元/㎡，降到2003年的4864元/㎡。
林树森不无骄傲地说：
在全国特大城市中，只有广州中心区保持了近10年的房价稳定，
不过，2006年之后，广州的房价、地价还是起飞了。
经过了亚运会、2008金融危机、北京奥运会，在全球大放水的情况下，广州楼市水涨船高。
如今，在越秀、荔湾这样的老城区，地价早已突破4万/㎡，最高接近7万/㎡，而房价超过10万/㎡的项目也开始出现。
对花地湾来说，这也造就了一个千载难逢的机遇：
通过广信资产包的土地增值，551亿转让的价格，已经可以完全覆盖广国投的债权。
通过万科的盘活，这场破产官司的偿债率，将达到100%。
神奇的花地湾“魔法”，又一次上演了。
今天的花地湾，经过三年的酝酿，已经进入了实质性开发的阶段。
万科卯足了劲，要在这里打造“非凡的1平方公里”。
从交通、水体、景观到商业、文化和公共服务，整个片区都将出现脱胎换骨的变化。
从目前透露的规划效果图看，一个现代化的新城呼之欲出。
花地湾效果图
不管是写字楼、商业综合体以及街道的公共空间开发，都如同置身于CBD区域。
难能可贵的是，花地湾沉淀了千年花香的人文气息，设计处处透露着浓厚的历史底蕴。
近日，广州市规委会通过方案，整个白鹅潭商务区面积达到36平方公里，约为6个珠江新城，定位“广州西翼CBD”。
我们之前也分析过，广州正在打响一场“西富运动”，进入两翼齐飞的时代。
花地湾的规划，也配备了商务组团，紧邻白鹅潭核心区和聚龙组团，成为这个“西翼CBD”的重要组成部分。
要知道，这里是广州西部规划最高的地块：
白鹅潭对标纽约、芝加哥的中央商务区，而聚龙组团则对标深圳湾、琶洲进行打造。
广州在这里大手笔规划了13条轨道交通线路，以高效融入“轨道上的大湾区”。
停滞了20年的时间，重新流动起来，形成独特的“后发优势”。
花地湾通过地铁一号线、珠江隧道、洲头咀隧道，快速联通越秀、海珠、天河，串联起广州最核心区域的优势，终于有机会完全发挥出来。
千年花乡，正在焕发出新的光彩。
在广州荔湾区，万科奉献了“老城市、新活力”的代表项目——永庆坊。
接下来，花地湾的重生，能否为老城带来新的惊艳封面？
这片由万科整体设计，统一规划城市底盘，并进行综合打造的1平方公里公共空间，开发完整度在一线城市中绝无仅有，想象空间巨大。
花地湾，已经等待得太久了。
广州：1.76万人次/日/公里
深圳：1.72万人次/日/公里
北京：1.69万人次/日/公里
上海，1.58万人次/日/公里
未来，广州地铁还要延伸到清远、中山、珠海、东莞、惠州，甚至深圳，成为贯通大湾区最重要的经济大动脉。
密如蛛网的地铁，围绕着一号线最早的布局，正在白鹅潭、芳村一带交织。
花地湾，作为广州地铁的起点，承载着这座超级城市最初的光荣与梦想。
山河巨变，重新出发。
全广州都在期待：一个重生的花地湾。
主要参考资料：
1. 林树森《广州城记》
2. 余定宇《与龙共舞——广州地铁深度报道》
3. 叶浩军《价值观转变下的广州城市规划——1978-2010实践》
4. 言西早《龙虎风云逐花地》
5. 陈珂《为城市繁荣铺就轨道》
6. 中国法院网，张景义、张慧鹏《原广东国际信托投资公司破产案审判纪实》
7. 房地产导刊《广州地产二十年重大事件启示录——花地湾的失落》
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