万科财报大解读:王石说谎,业绩增速放缓!
去年底,王石提前透露万科年报非常好,这样的业绩好到哪里去了呢?
1、王石说谎,万科业绩增速放缓!2019年11月23日,王石在他的新书发布会上称“根据我掌握的信息,万科公布的年报非常的好” 。一语激起千层浪,第二天,万科股价大涨6.07%!
2019年3月17日晚,万科发布年报,业绩增速放缓,并没有像王石说的那样“万科年报非常的好” ,预期落空,第二天,万科股价大跌6.44%!
王石作为万科创始人,前董事长,也可能是万科最大的个人股东(王石通过万科的两个员工持股平台持股万科),提前透露上市公司财报信息,本质上是违反了相关证券法规。王石已经离职万科,不能获取上市公司非公开信息,应该是有人透露了,毕竟万科现在的很多高管,是王石的老部下。更有问题的是,王石提前透露的财报信息,居然出错了,而且还影响了上市公司股价大幅波动!
万科业绩增速放缓!
2019年,万科归母净利润增速只有15.1%,大幅低于2017年的33.44%和2018年的20.39%。
自从2016年以来,万科的归母净利润一直在16%以上,2019年15.1%的增速,跟2015年的业绩持平。
再来看看万科在2019年四个季度的净利润情况。第四季度的归母净利润出现了大幅下滑,从前面三个季度的25%以上增速,下降到4.26%。
虽然,万科的归母净利润出现大幅放缓,但是,万科的营业收入增速还是不错的。
2019年,万科营收增速23.6%,略高于2018年的22.55%。2019年第四季度,营收增速18.35%,低于前三季度27.21%的增速,但远没有该季净利润增速下滑幅度那么大。
万科归母净利润增速远远不及营收增速,主要原因是计提营业税金和投资收益减少。这两个原因,市场基本解读为隐藏利润,其实,万科的归母净利润增速常年不如营收增速,后面我们会讲到。
因为预售期房,房企的营收情况一般滞后于销售额一两年。
万科销售额大幅放缓。2019年,万科销售金额6308.4亿,同比增长3.9%,出现大幅放缓!2016年到2018年万科销售金额增速分别为39.5%、45.3%和14.5%。
可以预见,万科2020年和2021年的业绩压力比较大。
2、郁亮时代,万科加杠杆!
2017年,王石离职,万科进入郁亮时代,之后的资产负债表和经营策略发生很大变化。
三年的时间,万科资产负债率从2016年末的80.54%,上升到2019年末的84.36%,上升了3.82个百分点。2010到2015年,万科的资产负债率维持在79%以下。
总资产从2016年的8306亿,上升到2019年末的1.73万亿,上涨幅度1.06倍。负债从2016年末的6689亿,上升到2019年末的1.46万亿,上涨幅度超过1.18倍。
有息负债从2016年末的1287亿,上升到2019年末的2578亿,上涨幅度1倍。
万科加杠杆也是有原因的,2016年发生了很多事,不仅有宝万大战,而且,那一年,万科首次跌落房企榜首位置。此前七年,万科一直牢牢占据榜首!此后三年,万科也一直无缘榜首。
突然被其他房企反超,万科也就开始加杠杆冲规模。
总的来说,在房企里面,万科的负债是偏低的。2019 年末,万科净负债率为33.9%,这在房地产行业里,是比较低的,有些激进的房企,净负债率动辄超过100%,甚至达到200%、300%。较低的净负债率,也让万科在楼市周期中,腾挪空间变大。
3、销售人员激增,销售额增长停滞!
2019年,万科房地产开发业务中销售人员5589人,同比增长390.3%。
万科在2019年,大量招聘销售人员卖房子,销售人员增长了近4倍,但是2019年的销售额只有3.9%的增长。
很明显,房子不好卖了。以前,房子好卖的时候,万科可能只需要拿地,把房子建好,销售不用愁,委托给第三方销售平台就行。现在,万科已经开始大量招聘销售人员,自己来卖房子。
另外,利润增长在放缓,万科通过自己的销售人员卖房子,可以把第三方销售渠道的利润拿回来。
4、万科团队跟投金额大幅下滑,项目投资回报率降低?
万科于2014 年推出项目跟投,将项目经营成果与员工利害关系直接挂钩,鼓励跟投人员为公司和 股东创造更大价值。截至 2019 年底,万科累计有 865 个项目引入跟投机制。2019年,在新获取的项目中,跟投认购金额为 41.57 亿元。
2018年,万科团队新增的跟投金额 84.49 亿,2017年是106.4 亿。
从2017年到2019年,跟投金额出现了两连降,尤其是2019年,跟投金额41.57亿,较2018年84.49亿,出现大幅下滑,下降幅度高达50.80%。
近三年,万科团队跟投金额的变化趋势,基本反映了楼市周期。2017年,跟投金额创下高点,对应的正好是2017年火热的楼市。
2019年,万科团队跟投金额大幅跳水,是不是万科团队已经找不到公司更多的好项目来跟投了。现在,万科的房地产开发业务,更多地要依赖上市公司资金。
还有一个现象很有意思,万科的少数股东权益增长大幅放缓。少数股东权益也就是少数股东净资产。
2019年末,万科少数股东权益825.21亿,较2018年末的798.57亿,增加了26.64亿。2019年,少数股东损益(少数股东净利润)162.60亿。也就是说,2019年,少数股东不仅把所拥有的净利润几乎分光,还出现了资本金的撤资。少数股东是万科团队跟投和万科合作方,这两方对楼市的判断还是很精准的。
楼市好时,少数股东加大资金投入到万科项目,楼市调整时,少数股东资金减少投资,上市公司资金加大兜底。
2015年,少数股东净资产回报率21.67%,上市公司股东净资产回报率18.08%,少数股东的回报率超过上市公司股东回报。
小股看过很多房企上市公司的资产负债表,一般来说,民营的房企,少数股东的回报率远远低于上市公司股东回报率,比如,阳光城、蓝光、中国奥园等,这些房企涉嫌明股实债,大股东的股份很高,想通过做大上市公司利润来获得利益最大化;混改的房企,出现少数股东回报率高于上市公司股东,这类房企,涉嫌管理层在占上市公司股东便宜。
2015年,万科的这一特征也是被市场批评,随后几年,少数股东回报率跟上市公司股东回报率基本持平,但这也不低了,20%左右。
万科员工跟投项目,原本是想将项目经营成果与员工利害关系直接挂钩,鼓励跟投人员为公司和股东创造更大价值,最后,反而有点像内部员工占了上市公司股东便宜。
还有,万科管理层经济利润提成制度,也是被市场诟病。高管奖金提成增长,股东分红却停滞。市场不好,再苦也不能苦高管。2019年,万科拟派息118.1亿,与2018年持平,但是分红率较2018年下降了5个百分点。2019年,经济利润奖金总额为20亿,较2018年的17.4亿,增长了 2.6亿,增长幅度14.94%。此前,万科高管曾公开谈过这个经济利润提成制度,ROE超过10%的部分,管理层会提取10%。大型房企的ROE一般都是20%左右,10%的门槛是不是有点低了。万科管理层的总奖金不仅包含经济利润提成,还包括年度奖金。
最后,讲一下整个楼市的情况。2019 年全国商品房销售面积 17.16 亿平米,同 比下降 0.1%;销售金额 15.97 万亿元,同比增长 6.5%,增速比 2018 年的12.2%,下降了 5.7个百分点。
楼市销售金额增速放缓,销售面积下降0.1%,说明房子已经没以前好卖了。反应到上市房企的财报中,预收款结算比例高的房企,利润已经出现大幅下降了,结算比例低的,2020年的利润也会出现承压。
作者:卫风 来源:股票说
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