在新冠病毒疫情袭扰之前 中国开发商就已经境况不佳

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甚至在今年的冠状病毒疫情造成打击之前，中国的房地产开发商就已经处于不佳状态，这在它们面临着势将是四十多年来最严重的经济滑坡之际，无疑加剧了挑战。

彭博对10家大型房地产公司的全年业绩进行的分析显示，在截至12月31日的12个月中，利润率下降，流动性缓冲减弱。现在，房地产公司正面临着更大的动荡，在大流行病中，售楼处仍然关闭，潜在买家不愿意购买房屋。

市场观察人士表示，一些开发商将不得不提供大幅折扣才能达到销售目标，这可能会进一步削弱利润率。同时，许多公司需要偿还大量债务。

世茂房地产总裁许世坛表示，中国规模14万亿元人民币（2万亿美元）的新房市场，今年可能萎缩多达15％。他在上周的业绩发布会上对记者说，由于新冠病毒疫情，世茂房地产没有设定雄心勃勃的2020年销售目标。

以下四张图表，显示了疫情爆发之前房地产开发公司的财务状况。

1. 利润率下降

彭博计算显示，这10家开发商的平均利润率下降至三年来的最低水平，原因是土地成本飙升，以及政府对房屋价格设置上限。

万科和华润置地的负责人都警告说，毛利率的下降将是一个长期的行业趋势，这引起了人们对未来盈利增长的担忧。

考虑到开发商今年将不得不提供大幅折扣以刺激销售，这尤其令人担忧。以营收计中国最大的住宅开发商中国恒大集团，在2月为许多项目提供了高达25％的折扣。

2. 现金覆盖率下降

截至12月31日，这10家公司的现金储备平均为短期债务的1.3倍，是自2018年以来的最低水平。到2021年底前，全国开发商有相当于约3,400亿美元的本币和美元债券到期。

避免现金紧张是住宅建筑商的首要任务。彭博行业研究分析师Kristy Hung表示，自1月下旬病毒开始在中国传播以来，交易量下降使得公司不得不重新考虑承受不可预见冲击所需的最低现金缓冲。

3. 更健康的杠杆率

积极的一点是，大多数开发商一直在削减杠杆，以为更艰难的2020年做准备。净债务股本比率是衡量杠杆率的关键指标，这10家公司去年降至2012年以来的最低水平。

中国恒大和融创中国名列中国负债最重的开发商之列，它们认识到了这种风险。中国恒大在上个月的业绩发布会上公布了一项激进的三年战略，其中包括将债务总额减少一半。融创中国的去杠杆工作将包括剥离一些旅游资产。

4. 较低的销售目标

大多数顶级开发商提出的销售增长目标大幅降低。较小的公司，包括中骏集团控股在内，甚至削减了年初的预测。

同时，投资者对中国开发商的前景从未如此悲观。

在香港上市的22家主要开发商的股价约为其预期收益的4.2倍，接近历史最低水平。追踪这些公司的一个指数，在过去三年的大部分时间里表现均不及基准恒生指数。

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