再度放宽限购，一线城市加速轰油门！

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一夜之间，一切都沸腾了！临近国庆，一线城市的北京，在最后终于也放出了大招。总结起来就几点：

降低存量房贷利率、下调个人住房贷款最低首付款比例、加大住房公积金贷款支持力度、调减非京籍家庭购房社保或个税缴纳年限、调整通州区住房限购政策、取消普通住房和非普通住房标准、加快构建房地产发展新模式等政策措施。

就在北京发布政策的前一天晚上，上海、广州、深圳发布楼市新政，率先回应市场关切，提振市场信心。9月29日晚，上海率先全方位响应监管层对房地产业发展的新定调，六部门联合印发《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》，通知总结起来就3点：

首套房的首付比例，降低至15%，国庆开始施行；

外环外区域，个税和社保调整为1年。

对于个人住房转让，和深圳一样，增值税从5年调整为2年。

随即，广州明确全面取消限购，通知中写道：

为深入贯彻党中央、国务院决策部署，回应群众关切，促进房地产市场平稳健康发展，经广州市人民政府同意，取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策。

这次限购政策调整后，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房的，不再审核购房资格，不再限制购房套数。广州之所以能在四个一线城市中力度最大，是因为广州的房地产开发投资额，经历了23个月的负增长，在底部盘旋得太久，此刻急需大口喂水。当然我们也能从这次的政策可以看出，广州是四个超一线城市里对土地财政依赖度最高的一个。2021年，广州对土地财政依赖度高达107%，彼时北京、上海、深圳分别是29%、28%、19%。

相比起广州，无论是深圳还是上海北京，政策的力度虽然有打开，但依旧还没有完全放开，解扣子只解了一大半，剩下的还得继续看市场表现。问题是这一系列大利好，将如何影响未来楼市？在我看来，当下政策是基于楼市数据表现而做出的一系列松绑动作，三四年后，部分大城市可能依旧会再次收紧限购政策，毕竟长期看市场是有周期的。在放开后市场在不久的将来还会继续涨，但涨到高潮后最终还是需要政策出击限购。总的来讲，本次一线城市楼市解扣子，大方向是楼市将很快筑底、回暖，尤其是一线城市核心区的楼盘，在一波波利好作用下，肯定会将率先见底。

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过去三年，房地产市场经历了一段艰难的岁月。北京、上海、广州和深圳这些一线城市的二手房市场，普遍出现大跌现象。在现在的经济基本面下， 一线楼市要想立刻企稳，难度极大。一是一线城市中外环库存高，新房去化困难，没有外力，很难托住价格。二是企业降薪裁员，高薪收入人群减少，打工人预期低。三是新房价格，相对较高，普通人难以承受。居民收入没增长，想要稳住楼市，必须憋出大招。之前的文章里，我给大家提过几点：1、加大收储力度，通过中央发债，鼓励地方资金进场收购新房，减少新房供应量。2）扩大需求，放开限购，吸引全国各路资金到核心城市购房。只有从供需两端发力，才有可能完成稳楼价。本轮政策发力，正好是基于517之后，时隔四个月后的再次解扣，宏观上是基于市场预期三季度经济数据差强人意，叠加持续的低迷成交数据，让地产板块在过去几年时间里一直处于破净状态，大批房企遭受暴雷，股价重创。根据统计，在924之前，有超60只地产股处于“破净”阶段，面临退市的更是一大批。虽然最近资本市场强强表现，一方面也是基于924之后的持续大招输出。924利好政策之下，房地产板块大涨，节前一个交易日甚至超90%的地产股涨停。这一次是狠狠的下了猛药，才真正有了疗效。但在924之前，这一切都还需要“白衣骑士”们输血救场。

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前不久，中国奥园公告，中东投资集团Multi Gold Group Limited将成为公司新的战略投资方，并取代郭梓文成为第一大股东。中国奥园在中东大哥的加持下，久旱逢甘霖，股价一度飙升140%。这也是今年第二家被中东资本投资“抄底”的房企。从去年开始，部分外资企业如嘉里建设、香港置地等开始在一线城市投资地产项目，中东的资本也参与其中，摩根大通在二级市场购入碧桂园的股份。这些行为，与之前的高价位相比，现在的房地产价格已经下跌不少。除了抄底房地产，资本市场也同样被外资重视，9月25日，高盛火速推出策略报告，高盛认为，非常规的政策显示了政策制定者的决心，投资者可买入股东回报主题，A股的战术性反弹带来的配置机遇或已来临。Choice数据显示，截至2024年半年报/二季度报，持有A股证券数量的前20大QFII投资者持有的A股流通证券数量达1057只，相比一季度增加142只，持股市值达583.96亿元。其中，高盛、摩根士丹利在二季度“逆市抄底”，两家外资投行持有A股证券数量分别达到264只、130只，持股市值分别达30.8亿元、26.69亿元。眼下的中国资产，不论是房子，还是二级市场，都在被外资偷偷的买进。

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外资抄底买入，自然是增加了市场信心和热度。当美联储降息，中国随即放出政策大招，开启轰油门模式时，外资已经从逃离变成了超买的多头。现在，随着超一线城市限制的放开，购买力将大大提升，比如上海，根据市场专业人士测算，光是“外环外家庭/单身购房社保年限从3年改1年”这一条变化，大概就能释放213万张房票。最终哪怕只有5%的人为了刚需自住买房，也是10万级的购买力！为什么一线城市要开放外环？在市中区，核心地段的豪宅，富豪都已经到了抢都抢不到的地步。最近上海的翠湖天地，开盘就卖光了，一天收入就是119个亿。而外环外的房子，卖给谁呢？自然是卖给外地的打工人。对打工人而言，只要能买上外环外，高低也在上海落脚了。只要能买上深圳宝安、龙岗、龙华这些区域，也算是半个深圳人了。全面放宽一线城市的购房限制，无疑是向市场发出了提振房地产市场的最明确信号。长期看，房地产在金融资产中地位十分重要，它不仅牵动着复杂的产业链，还对国家经济的发展产生深远影响，同时也是很多家庭财富的基石。但房地产这几年的下跌，稀释了百姓的资产，老百姓资产缩水，消费信心严重不足，最终经济呈负螺旋。

数据来源：东方财富

但眼下，随着高层再一次召开经济会议，会议明确指出房价要“止跌企稳”，给市场非常明确的信号。今年随着政策持续放出大招，外资、国有企业，资金都在纷纷跑步入场。很明确，房地产新一轮春天，已经不远！向上的号角已经吹响，后续还有更多的大招落地，从今天起，房地产的底部正式确定，要买房的朋友可以看起来了。尤其是要购买全国核心城市的朋友，抓紧进场，可能这是最后的低价买入机会。米宅10月3-5日将会同步去苏州和大湾区进行考察，有兴趣的朋友可以添加下方二维码，找我们同事了解。THE END转发，点赞，在看，安排一下~