关于房贷断供 说一些反思

文/燕十三

国内房地产很多时候像一个另类的“资产池”：

地方政府是“底层资产提供方”，而地产商是“打包方”（住房成本主要来自于土地价格），银行提供融资加杠杆，最后打包卖给了普通民众。

而所谓预售，则类似于SPAC，资产尚未注入资产池，而项目已经完成了融资和打包卖出。

房地产商在默许下提前拿到了很大部分的预售资金，地方政府为了资产池的高周转，默许了预售监管资金被提前挪用，哪怕近几年银保监会和人民银行三令五申。

整个运转体系，自始至终，都没有人真正来踩一脚刹车。

2008年次贷危机爆发前，房地美和房利美以类似的“资产池-打包-融资加杠杆-证券化-卖出”的方式，让数千万美国人实现了“住房自由”。

这一个过程，把政府、地产商、金融机构、购房者等社会各界的利益高度捆绑在了一起。

每一部分参与者都可以在房价上涨中获益，而且可以实现高速周转，在短时间刺激大量的房屋供给，反过来压制房价不会过快上涨。

所以这一套体系从1970年“两房”成立开始，一直健全运行了38年，直到2000年后格林斯潘把联邦基金利率拉低到“脚踝”。

一时间市场流动性泛滥，泛滥的资金冲入房地产市场跟风炒作，而房屋供给跟不上疯狂上涨的房价，最终导致了泡沫破裂。

传统研究者普遍认为，这套体系的运转，一方面依托于购房端较低的坏账率，另一方面依托于融资方较低的利率水平，理由是2006年后美联储因为通胀高企开启“加息风暴”后，泡沫被快速刺破，最终引发了次贷危机。

实际上并非如此。

1970-2000年间，尤其是1988年前的高利率环境下，两房仍旧运转良好，错的不是两房甚至是次贷，而是美联储在低利率环境下保持了过长时间，给市场注入了过多的流动性。

我们不能说一栋坐落于山腰上的房屋被洪水淹没，是因为它建设的位置还不够高，应该把房屋放在山顶上。

洪水才是罪魁祸首。

中国此次“断供”危机与次贷危机中的“断供”则有一些本质上的区别。

如果说2008年次贷危机的发生，是因为贷款方对购房者的资质不加甄别，导致后期坏账横行。

而“断供”危机的发生，主要原因：“打包方”在各方默许下追求极限的周转率，把预售资金挪走，去尽快启动其他楼盘项目，在短时间内铺开大量工地。

就像在120公里/小时的车速下，去追求160、200公里/小时甚至更高的车速，最终导致车身解体、车毁人亡。

绝不能说车毁人亡，是因为乘客在司机飙车过程中行为过激。

因为如果没有司机的疯狂举动、当地交通部门的一路绿灯和汽车状态监控软件的睁一只眼闭一只眼，什么都不会发生。

此时此刻，谈孰对孰错可能是最浪费时间的问题。

但当一方大摇大摆的违规，而各方为了各自利益选择性忽视的时候，弱势方采取一些过激举动就被视为违法，那法理就会成为坏人反逼好人的武器。

房贷断供的账是很容易计算的。

全国现在停工的地产面积，大约是1.5亿平米。

我们2017-2021年每年可以卖出17-18亿平米，这几年少一点，可能会在14-15亿平米左右，也就是略高于十分之一，以全国均价1万元左右一平米计算，差不多就是15万亿左右。

当然这是一个粗略的估算。

断供的地产价值，差不多就在1.5、1.6万亿左右。

根据数据，去年国内按揭比例，是37.5%，不到40%，但不排除有人借钱付首付，就以40%比例为基准，就是6000亿。

截止去年底，按揭余额，也就是尚在还贷的，规模是39万亿左右，占比差不多1.5%。

如果其中有2/3断贷，那就是1%，如果是1/3断贷， 就是0.5%。

显然规模不大，在总量的层面上，影响有限，哪怕考虑了连锁反应和信用危机。

真正的风险，在于预售体系的坍塌，在建的房屋面积尚有13亿平米，价值14万亿。

一旦出现问题，影响可能十倍于断供的规模，部分“转速”较低、本分经营的房企，也会被拖下水。

计算得失，是人性的本能，也是人类社会生存的必要。

此前城镇银行每人赔付5万，并非真正的公平。

虽然赔付一小部分是必要的，但贪婪如果没有代价就会怂恿贪婪。如果有人用8%、10%的利息高息揽储，相比于1.7%的活期存款利率，相信我奶奶也会知道保护自己。

但“断供”危机的发生，绝非来源于购房者的贪婪，而是部分人明知违规而妄为的结果。

保障购房者的公平，让他们“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜！”，可能更加重要。

（免责声明：本文为叶檀财经据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）

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作者：燕十三 编辑：始末

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