江苏前三城市 松绑又降价 救市潮已经扩散!
文/顾天杰
苏锡宁 集体大松绑
散装江苏们团结起来!世上本没有救世主,拯救楼市的只有我们自己……
江苏GDP前三的城市,苏州、南京和无锡,在楼市放松这码事儿上,出乎意料得一致。
4月11日苏州发布新政,二手房限售5年改3年,非苏州户口购房改为累计24个月社保,外地人卖房两年内,无需社保或税单直接买房。
南京一下场也迅速跟上节奏。
4月12日南京六合区房产交易中心说,非南京户籍只要身份证就可开购房证明。
在这之前的南京溧水也说,外地人凭身份证即可买房,无需社保、个税证明。
更早的无锡,房贷利率松动,从首套房贷主流利率降到5.2%,再到二套房贷利率下调至5.4%,公积金也有纾困政策出台。
这一波由三四线城市带头的松绑潮,已扩散到了新一线城市。
众所周知,二手房基本上依靠市场供求,不像新房有打新溢价,会吸引买家购房摇号。
这也是南京4月以来,多小区价格一降再降的主因。
根据365淘房数据,建邺湖西街新禧家园一套98.92平米房源,4月3日上架后报价398万元,4月10日改成358万元,一周降价40万。
位于河西南佳兆业城市广场一期一套87平米房源,3月13日上架,报价820万,4月10日改为780万,1个月不到也降价40万。
每年三四月本是学区房的热季,却在2022年持续冷场。
很多南京热门双学区房源价格降幅,已发展到30—60万。
整体看,南京新房成交屡创新低。
我爱我家南京研究院数据,2022年一季度全市二手房成交16235套,环比下滑21.3%,同比减48.3%,创近3年来季度新低;成交均价32124元/平米,同比下跌12.6%。
从成交总价段看,一季度南京二手房成交总价以100万到300万为主,其中100万到200万占比37.2%,200到300万占比28%。
这说明:在南京新房站上3万5关口后,二手房最重要的刚需买家群体,选择老破小作为上车楼盘,剩下不买的大部分人选择观望。
就在主力购房人群选择观望之时,南京库存压力持续攀升。
南京网上房地产数据:新房库存超7.5万套,整体去化周期12个月,存量房以老房、偏远楼盘居多,很难出手卖掉。
除了大家都关注的限购松绑,南京还针对开发商预收资金,作出新的要求。
新政规定:房地产开发企业可凭银行出具保函,等额替换新建商品房预售资金监管账户中的监管资金。
保函替换资金不得超过项目预售资金监管额度的60%。
这一措施大大缓解了开发商的资金压力,同时也为即将在4月22日开始的南京土拍托底,督促鼓励开发商们多拿一两块地。
这次集中供地的规则包括:
保证金比例下调至起始总价的20%
集中取消租赁住房的配建要求
优化调整房地价差确保预期利润
取消了竞得地块数量的限制
几乎每一条都是利好开发商,调高利润预期、降低成本、减少限制。
事实上,只有这样房企们才敢出手,否则就变成类似2021下半年一般的场景,大部分土地被央企、国企开发商拿走。
小步舞曲成主流
苏州、南京是新一线代表,且为江苏省强市,每一次楼市调控都具有标杆效应。
苏州二手房限售5年改3年之前,已全面下调了房贷利率。
根据克而瑞苏州统计,苏州房贷利率自2021年11月就开始回落。
2022年3月中旬以来,苏州房贷利率持续下行。
除平安银行、光大银行和江苏银行首套房贷利率为4.65%之外,包括中国银行、农业银行、建设银行、工商银行、招商银行等在内的多家银行房贷利率均为4.6%。
各家银行放款速度也加快到一两周内。
苏州楼市变冷的时间,要比银行放松贷款更早。
2021年下半年,苏州楼市开始持续走冷。
链家网数据显示,苏州市区二手房目前库存超6万套,区域内二手房一季度总成交9853套,去化情况很一般。
克而瑞苏州房产统计,3月苏州市区新建商品住宅供应面积为47.18万平米,环比增加421%,同比减少52.4%。成交面积52.71万平米,同比减少41%。
克而瑞数据显示,苏州二手房一季度总成交9853套,这一数字在之前连续4年超过1万套。
2021、2020、2019年,苏州二手房一季度成交分别为17748、10418和18275套。
从面积上看,2022年一季度,苏州市区成交131万平米,与疫情之前的2019年同比减少23%,与疫情爆发的2020年同比减少10%。
进入2022年4月的首周,全国各地楼市成交都在下降。
中指研究院数据:二线代表城市成交量环比下降超50%,其中苏州成交量环比降幅仅次于宁波、青岛,位列第三,降幅达62%。
苏州是一个神奇的城市,它并不在全国70城指数的名单里,但过去一直是调控方面的优等生。
它曾经是2016年、2019年两波全国楼市大行情的领跑者,是领涨全国的城市之一。
长三角最具代表性的城市南京新房、二手房限售3年,杭州、上海只有部分新房5年限售,而苏州长期以来二手房无差别5年限售。
楼市调控放松,步子会一点点地小步迈开,这已成为全国的主流模式。
这么做不会引起房价太大波动,另一方面对于政府和监管来说操作更方便,阻力也更小。
一个很有趣的数据是,3月中旬以来,国内已有18城实行过静态管理,合计占全国GDP的8.5%,还有20城实行轻度封闭管控,20城合计占全国GDP总量的13%。
如果再加上疫情扩散效应波及的城市,38个城市及其周边,占国内GDP总量的大约22%。
疫情还会持续很久?一线城市正略微回暖,二线城市轮流轮动,三线持续低迷,全国已有超过60个城市出台了松绑政策,未来也只会更多,力度更猛。
在这种大环境下,会进一步强化买房者的心态——
不想买、不敢买、没钱买。
最近上海在流传不少段子,其中一条是这样说:
再这样下去我就得卖房,把钱全拿去买物资,外卖小哥挣钱买房;而疫情结束我却变成了小哥,去送外卖。
越是楼市降温、股市下跌,越要匍匐前进,小心翼翼活下去,唯有坚持,才能等来隐约的那一丝希望。
(免责声明:本文为叶檀财经根据公开资料做出的客观分析,不构成投资建议,请勿以此作为投资依据。)
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