楼市“一日游”再现!这个超大城市 憋不住了?!
文/檀扒爷
这几天,房地产最出圈的事情,除了少林寺在郑州4.5亿“拍下”一块地皮外,就要数广州这昙花一现的接力贷了。
潇湘晨报4月8日报道,一家股份制银行的广州分行悄悄地推出“新接力贷”,随后银行却说,查无此事。
然而据内部消息,确实有接力贷,感兴趣的人还不少,只不过因为不合规,已变成了一日游。
好嘛,不管真假,广州的信号弹,算是打上了楼市一向广大又昏暗的天空。
只是没想到,竟然是从口碑不咋好的接力贷开始的。
接力贷=父债子偿?
据第一财经报道,早在06年接力贷就出现过,2010年因为政策限购,暴露了这种贷款“钻政策空子”的属性,开始被叫停。
2016年,上海发布《关于切实落实上海市房地产调控精神 促进房地产金融市场有序运行的决议》,明确无误地叫停。
好家伙,经历还挺复杂,这到底是一种啥“贷款”?
接力,顾名思义,贷款涉及的人数——不止一个。
接力贷就是,以父母为所购房屋所有权人,是主借款人;子女则是共同借款人,要跟随一起还贷(与之相反的是合力贷,基本就是把父母和子女位置再调个)。
如果用一个词概括,就是“父债子偿”。
虽然和主流操作(父母给子女买房)明显相悖,但这种贷款也有独特的好处。
朋友们知道,银行放不放贷,申请人员年龄、还款能力都是重要考量。据潇湘晨报汇总,一般申请房贷,贷款人年龄和贷款年限加一起要求不超过70年,这意味着,年纪越大买房,还款压力越大,这就非常考验收入的能力问题。
简单举例,30岁还款周期可拉至30年来稀释,而临退休保不准就只有10余年贷款期了,月供压力明显增大。
正是由于这一情况的存在,接力贷应运而生了。据财联社消息,申请贷款人年龄在18-65岁之间,父母+子女的月合并收入达到月供1.5到2倍,贷款就可批准,其后按子女年龄来定还款期,最长可以延至30年。
银行放贷有了新市场,老年人可以买房颐养天年,子女也能尽到孝心,一箭三雕,听起来也有点太梦幻了吧?!
接力贷原罪:钻政策漏洞
问题来了,这么好的产品咋会长期沉寂,一等重出江湖,还就被掐灭了呢?
这就要从两点来分析,第一是要合规,第二是市场似乎要被带歪了。
合规问题好理解,根据华律网总结,银行贷款,应是本人贷款本人还款,也就是——谁去申请谁去还,然而套在接力贷上,这就出问题了,人对不上。但与此同时,父母子女毕竟是直系亲属,是利益共同体,这就导致接力贷变成了个擦边球。
然后就是接力贷面向人群的问题,上边说了,父母买房子女一起还款,看起来方便你我他,但细想想,就算接力贷出发点很单纯,市场还能这么单纯吗?
当然不能!
据红星新闻采访,某银行广州分行负责房贷的客服经理这样解释,按照广州限购政策,如果已有一套房,那就没法再买。但如果你父母没有,就以父母名义来买,接力贷还能按首套来操作,这一听心里美滋滋啊,有没有?
但,这不就是钻限购的空档吗?这不又和2010年一样了吗?
诸葛找房平台上,现在广州二手房均价3万4一平,如果买个100平,总价就是340万,二手首付50%,那还要170万,30年每月还款9022。
如果按1.5倍来算,那父母+子女的月收入加一起超过13533就行了。
这可是“太太太”方便了,在房住不炒的背景下,不一日游才怪呢......
广州又憋不住了?
一线的楼市里,广州“一日游”是比较频繁的。
2020年3月3日,广州有关方面通知,明确商服类项目“三不限”,结果一天之后撤回。
2022年3月,花都区传出消息要放松限购,只要有劳动合同就能买房,结果没两天辟谣。
2022年4月,接力贷“一日游”又轻松达成,听说,这期间有的首套房银行利率已降到4.6%。
说起来,2021年2月广州的接力贷就被叫停过一次。
依据我多年观察,广州楼市每每在一季度(前后),都比较躁动,老想整出些大新闻,但基本又都没落实。
如果把之前大松特松的几个二三四线城市的情况硬往上套,那可以得出“广州房子卖不动,经济不给力,要靠楼市重新点燃希望了”这样的结论。
毕竟对那些城市,刺激楼市翻盘,似乎成了救命草。
广州真的如此不堪吗?
还真没有。
图片来源:乐居网
从上图可以看出,除去政策影响最大的中间月份,广州新房走势相当猛,去年全年据统计成交超11万套,同比增长3.82%,创下近年新高。二手房趋势比较跌宕,但年底依旧翘尾回暖。
到今年3月,广州楼市抬头还是比较明显的,“在湾区”消息,根据中指研究院数据,第一季度新房网签15537套,虽同比下降(按广州中原研究院说法,与供应量较小有关),但3月网签数明显高于2月,趋势明显。
二手房更不得了,3月成交量突破8000套,环比翻倍!
因此要说广州房子卖不动,有点不靠谱。今年土地还没开始卖,但这次中心区地块占比超过60%,热度可以想象。
再说经济指标,1-2月数据在广州统计局网站已可看到,没有什么特别糟糕的表现。
图片来源:广州统计局
就拿规上工业增加值来说,即便有下滑,二月也明显收窄。真要说降幅扩大,就是外贸商品出口总值了。
即便现在疫情对经济目标有压力,也不至于直接搬出房地产来救场。
既然如此,广州的这波操作,就不能看作“自救”,而是一种信号,而且这信号,符合市场预期,有着相当多的潜在受益群体。
一线城市里,北上不太会主动对楼市有啥动作,以前深圳不时扮演一下急先锋,但现在深圳佛了,那这个角色,就要转交给广州。
从过去两年广州疯狂涨幅看,应该是乐于如此,要不是因为去年超强调控,感觉广州早想给自己的房价来一把补涨了。
随着二三线放松越来越多,气氛烘托开始接近点位,“谣言”、“一日游”密集出现,广州应该也是快憋不住了。
也还蛮期待的,这一波放松,一线会给出啥样的政策,毕竟主角要开始登场了哈(不巧广州又有疫情,疫情过后就有结果了,我猜!)。
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作者:檀扒爷 编辑:苏苏 北新十六
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