新一轮新政18条 这个新一线城市何去何从?
文/檀扒爷
放松限购,不再认房又认贷,推进棚改货币化,这个中心城市的楼市,怎么突然如此激进?
3月1日,郑州冷不丁地发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》,一下子甩出18条楼市新政,其中一些亮到扎眼:
老人来郑州投亲养老的,其投靠家庭就多一个购房资格;
支持居民卖小买大,卖旧买新;
土地竞拍保证金比例下调至挂牌价的20%,同时还可以在成交后的一年内分期付款;
下调贷款利率,而且如果已有一套房且贷款还清,那再买时还是按首套来;
以及,鼓励货币化安置。
洋洋洒洒一大片,看着好像回到2020年7月深圳带头调控之前,这限购松得有些超出想象啊......
不得不感叹,郑州楼市过了个虎年,胆子就变大了?
操作如此激进,这个城市的问题,恐怕不仅仅是出在楼市上。
郑州这一轮放松 尺度有多大?
其实,往前翻消息,就会发现郑州的操作,并不突然。
首先,据财联社报道,2月15日郑州市重要会议上提出,“大力推进安置房货币化安置,鼓励动迁群众、特别是已经首套房安置的实行货币化安置”,同时在会议上郑州代市长也表示,郑州的房地产市场现在遇到点小问题。
好家伙,这是早有预谋啊!
其次,证券日报3月2日报道,银保监会主席郭树清表示,房地产泡沫化金融化的势头已经得到根本扭转,但是不希望调整得太剧烈。
什么意思已经很清楚了,只能说郑州这次调控的时机把握得很好。
这一看就是有备而来,即便如此,郑州这回的部分新政,尺度还是太大了点。
最最显眼的莫过于老人投亲,要知道,郑州此前的限购也并不是那么“严格”。
根据乐居买房梳理,如果是本地户籍的,那在市内五区、航空港区、郑东新区、经济开发区、高新区、新郑市、荥阳市、中牟这些地方已经有一套房的,限购一套;外地户口的,限购一套。
换句话说,那就是本地限购两套,外地限购一套;现在加上老人投亲创造出的额外购房资格,那就变成了本地三套,外地两套;另外还有单身的,也可以来两套了......
要知道,根据中国统计年鉴2021的统计,河南全省的一代户数量大概是42.99%,对比09年增长了13.22%!
这其中小两口或者单身的数量绝对不在少数,而郑州又拥有1260万人口,这其中能够挖掘的购房数量,可见一斑。
不仅如此,就像开头说的,新政中还提到要降低房贷利率,第一套房还清了的话,那第二套也当首套来,这样一来,就连交易成本,也大大降低了。
这也意味着,郑州成了全国第一个,取消“认房又认贷”的城市,而且,它本身还是国家中心城市之一。
此外,3月1日,河南省房地产业协会还发布了《关于统计上报开发企业(项目)融资需求的通知》,要为开发商们提供一定支持。
同时,根据郑州地产的消息,网传已有包括郑东新区、经开区、中牟、港区在内的4个区域,取消了已经执行了7年之久的20%差额税(也挺有意思的,据说全国就郑州和北京还有)。
具体方式就是出售非满五唯一的房子时,业主可以按要求自己选择,是缴纳差额的20%,还是总价的1%(具体不知真假,还得等官宣)。
图片来源:郑州地产
稍微总结一下,就可以看出,郑州的举动,是一次覆盖了房地产方方面面的,非常完整的“救市”行动。
它要救的,就是自己的楼市,不过个人看来,恐怕不止于此。
需要“抢救”的不仅是郑州的楼市 还有经济
光是刺激下楼市至于这么大费周章吗?这得多惨?
我们可以先看下去年郑州楼市的水平。
图片来源:河南楼市
简洁明了,新房走势很惨,从18年达到巅峰后,就是一路下跌,去年新房成交套数只有16万套,同比大跌33%,少了8万套之巨!
二手房看起来好像没跌,但是6年下来也没任何起色,这一样不是什么好行情。
房价方面也同样如此,诸葛找房显示,过去一年中,郑州二手房均价从1.45万跌到1.41万,虽然跌得不多,但量价齐跌,去化周期还长,去年12月是18.6个月,到了今年1月,变成了21.9个月(根据新政,该对部分区域减少土地供应了)......
这让心里还抱有投资心态的购房者们,怎么舍得下手?
不比别人,就比比同为万亿俱乐部垫底的东莞,人家虽然新房二手房的成交套数也是同比大跌,但是价格分别上升12%和14.3%,调控限制了交易,但是没压死房价。
这对比,甚是惨烈。
如果分月看的话,上半年还好,但是8月在成交套数上直接腰斩,一直到年底都没怎么缓过来。
为啥会这样?因为7.20特大暴雨,以及后续连续到来的多次疫情,让郑州的楼市更加低迷。
然而,即便说到这里,楼市自身的原因,恐怕依旧不是最大的重点。
去年中部几个中心城市,武汉GDP增速12.2%,长沙增速7.5%,郑州呢?作为中部地区的人口之王,1260万人力压武汉,结果增速仅4.7%,完全不是一个级别。
这对郑州在中部区域的地位,是有一定影响的,而造成如此结果的原因之一,依旧是暴雨+疫情。
据央广网21年8月2日消息,这场水灾对郑州造成的直接经济损失,高达532亿,占了全省损失的40%,而紧随而来,且多次反复的疫情,更是拖慢了郑州在三四季度的发展速度,这其中就包括了对房地产开发的投资,以及楼市的热度。
经济发展上的滞后,恐怕才是现在郑州如此激进地发布楼市新政的根本原因,而现在它手里能够实现目标的最大筹码,恐怕就是人口了。
根据七普数据,郑州过去十年人口增量排进全国前五,增量高达400万,平均一年40万,非常不可思议。
而据统计,郑州在校大学生数量,可排在全国第三,仅次于广州和武汉,将近120万人,每年毕业生的数量就有30万。
结合新政中对大学生的购房补贴,以及限购的放松,这一大堆留郑学生,得是多大的一笔财富。
中部第一的常住人口总量,真的是郑州最后的底气。
总之,郑州这次冒险般地出台令人惊叹的楼市新政,目的明显,抢救楼市是第一,且刻不容缓,但给自己慢了半拍的经济发展打一打气,同样重要。
而它积累多年的巨大人口,在这时就成了成败的关键(之一)。
那么问题来了——
郑州想留下如此众多人口给自己消化楼市,它有这个吸引力吗?
在这里,只能祝郑州好运了。
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作者:檀扒爷 编辑:苏苏 北新十六
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