8万块钱买70平米房 房地产出路只能在股市、碳市
文/朱咏敏
近日,万科集团总裁郁亮发表文章,《地产行业进入“黑铁时代”》引发广泛关注。
主要内容是,随着房地产金融业的去化,房地产也进入新一轮下行周期,行业规模开始萎缩。
面对这一重大态势,郁亮强调:今年是背水一战,要么死,要么活,号召万科集团要打赢这一仗,这真有点地产界“义勇军进行曲”的味道。
郁亮还说:以后我坐飞机都不买头等舱,以节约开支。
不管是不是真的,态度摆在那儿了,头部房地产商的高管都头等舱的钱都要省了。
万科集团在背水一战,其他地产商还有希望吗?
最近各类信息把大家搞得晕头转向、云里雾里,不知所措,要不要买房成了最热门的话题。
元宇宙玩虚拟地产玩的不亦乐乎,我国房地产经历了20余年的高歌猛进之后,却进入迷茫期。
路在何方?
白菜房正在蔓延
一些地区房贷断供持续扩大,另一方面,一些地方又在拼命买房。
以鹤岗为代表的“白菜价”房屋开始蔓延到中原地区,并有继续向长三角进化的势头。
典型例子是安徽省淮南市,一套住房70平方米左右,8万人民币即可购买,这一信息使不少欲购房者目瞪口呆,住房只涨不跌的“信仰”如大河决堤,一泻千里。
曾经不少行业专家拍着胸脯保证:一线城市房价在2035年左右达到25万/㎡,劝刚需的年轻人赶快购房。
还一本正经的算了一笔账,今年按揭买房即使30年等额本金还款,预期你的工薪在上升,5年后除了还贷外,生活非常惬意,如你5年后再买房,你将一无所有,居无定所。
年轻人本来焦虑的心态新添一重压力,怎能不摧垮他们的信心,使其躺平。
有学者预判,今后中国房地产只有像上海、北京、广州等一线大城市是升值的,其他城市,特别是三四线城市,其房价一定是大幅度下降,因为缺人流、少产业,即使高铁到达也无济于事。
这下,愁坏了一大批刚踏入社会的青年人,进退两难。留在大城市无房,进入小城市无业,即使掏空“6个钱包”来购房,未来也不敢生娃。
清华哲学系博士不再研究柏拉图、康德,而从事房地产辩证法。北大理工男只好把量子力学束之高阁,先探讨房子、票子、娘子、孩子之间有无可解的方程式。
有没有办法走出困境?
有专业人士给出方案,走出目前的房地产困局很容易,只要把首付款降到房价的10-15%,按揭期限拉长到45年,新一轮购房运动马上风起云涌,又可维持房地产开发10年周期。
立论依据是国外按揭期限最高为60年。
此类观点误人更甚。
如何正确、理性、客观的研判房地产今后发展态势,其出路究竟在哪里?
房地产不是市场作业 必须政策先行
在宏观经济上,房地产已形成“闭环”,各省市的基础设施至今大部分来源是靠土地出让金,房地产开发又能带动几十个产业的相关发展,直接推动25%左右的GDP增长。
我们一直没有找到可以完全替代房地产相关产业的产品,否则不会各地累计出台几百例控制房地产的政策,房地产无形之中完成了“宏观内部循环”。
未来的常态恐怕是:
房价既不能高也不能低,在政策的框架内上下运行,哪怕今年再倒下几个房地产头部企业,政府仍然会坚持这一大的政策管控。房地产事关民生国计,是最大的“政策市场”,不具备完全市场化运营法则,当你没有进入决策核心圈,任何预测都是徒劳的。
想当年,谢国忠不可谓水平不高,他能准确预测亚洲金融风暴的来临,但缺乏地产上层核心圈的信息来源及政策导向思维,用充分市场竞争法则模型来预测房地产,结果当然大相径庭。
就像胡宗南20万大军围困延安,延安守军只有2万,军事实力相差悬殊,因我方有胡宗南方的内线情报,才镇定自若、毫发无损。
同理,我国房地产是随政策走向发展的,涉及到中国城市群的战略布局、产业结构的导向、交通分布的格局、城市化进程、相关产业的此起彼伏、广义货币的发放和GDP增值的关系等。
光有市场模型的推导是不行的,核心的政策导向和充分的信息是研判房地产唯一依据。
本文引述的一些说法与观点,从某一静态上看是成立的,但从全局政策面上来分析就不成立了。
房地产不是一个理论性命题,而是政策框架下的实际作业。
从目前及今后一段时间来看,不管用什么方法,房地产本身困局这个“扣”是无解的。
因为,房地产与国情、政策、产业、收入、人口、文化、金融,地方收入等交融一体,互为影响,牵一发而动全身。即使搭准了“脉”也开不出“药方”。维持现状,稍作改良,避免大跌宕是政府选择最大的公约数。
虽是无奈,也只能如此。
恒大地产被拆分了,接下来估计还会有更多的房产头部企业破产或清算,即使如此,也不会影响房地产整体宏观态势。
房地产准入门槛较低,头部企业只是资金充分,开发数量大而已,不存在有技术壁垒,也没有核心竞争力优势。
房地产企业遵从属地化原则,分布数量较分散,以中小企业居多,倒下一批房企,自然能后来居上。房地产自身困局解不开原因是找不到核心出路在哪。
不识庐山真面目,只缘身在此山中。
靠股市与碳市解决房地产困境
房地产的解困之道,在于跳出房产看房产,换个思路解困局。
从世界房地产与股市发展规律来看,我们忽略了房市和股市之间联系的内涵与依存关系,甚至颠倒了这一规律。
从发达市场经验看,规律的常态是,股市的涨幅要远大于房产的涨幅,地产才会逐渐形成良性循环。
例如:
美国房产10年涨了50%,股市涨幅180%;
我们一直欣赏的德国模式,房产10年仅涨70%,股市10年涨幅140%;
泰国近年房产开发蓬勃发展,房市涨幅90%,股市涨幅200%;
我国10年间房地产涨幅达500%,股市10年平均仅涨3%。
反差如此之大,按资本逐利的本性,自然大部分流向房地产业,并直接消灭了按揭还贷的第二资金来源。
工薪成了大部分人生唯一的资金来源,任何意外情况发生,如生病、歇业、创业失败等,都会影响其资金状况,购房意愿从踌躇满志到踟蹰不前。
目前正是如此,网络上信息轰炸,警告购房者有足够的足耐心,等待开发商降价。
尽管这一信号是空中楼阁,但低工资面对高昂的楼价,人们也只能望房止渴,痴痴等待。
中国股市经过反反复复的折腾,走到关键节点。
国力的强盛靠科技,经济繁荣的基础在制造业,高科技靠碳汇市场。股市与碳汇市场可以容纳从房地产流出的资金。
40年的改革历程,中国逐渐走向中高端制造业,培养出一大批高科技,生物材料、高端制造业、生物医药,大数据等均是有望创造高利润的行业。
公司上市前的圈钱,上市后套现的情况会受到严格管控,公司只能盈利好的才能上市,上市后使企业做得更加强大。
剔除人为因素,上市公司的良性循环应该是股民投钱,上市公司经营管理赚钱,股民得利,吸引投资者更多的投钱。
上市公司每年盈利20-50%实属正常。
股民用股市的红利能抵扣部分房贷的还款或大致平衡,购房者的信心才会成倍的调动起来,生活幸福指数也会有较大改善,会使更多的精力用于工作和培养下一代。
股市投资的增多,房产单一增值潜力就会下降,市场会趋于平衡。
决策层在精力与政策上调整好股市,这符合未来总体战略思维。现有的体制也有绝对的优势,解决股市健康发展之路,房产困局随之迎刃而解。
用股市这只市场无形之“手”去解房地产政策之“扣”,这既符合社会主义市场经济宏观理念,又有微观运作可行之道。
孙子兵法就有围魏救赵之计,今演绎为:以股市之利,解房产之危!
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作者:朱咏敏 编辑:苏苏
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