风雨40年！从土地红利到管理红利 对房地产发展的探索与思考 | 檀热点

文/檀所长

想要真正了解一个行业、研究一个行业，首先必须从源头了解这个行业，清晰的了解整个行业的发展历程，方能对整个行业有更精准的把控，对市场有更清晰的判断。

房地产行业也是如此，现在或许中国房地产的黄金时代已经过去了，但是站在当下纵观整个房地产的变迁，可能对未来房地产行业如何发展的思考就会有些许的不同了。

其实，我国房地产市场发展也不过匆匆40年，但是在这40年间，我国房地产市场极大的改善了中国庞大人口的住房问题、消费问题、城市面貌，并带动了近60个产业的发展，对中国经济形成了重大影响。

从土地红利到金融红利，从金融红利到管理红利，整个房地产市场越来越规范化，这也是大势所趋，是一个市场慢慢成熟的表现。对于行业，对于整个经济体，甚至对于整个社会来说都算得上大好事，未来房地产行业也将继续对中国的发展发挥举足轻重的作用。

从土地红利到金融红利

按照重要政策为节点来划分我国房地产发展史，当房地产市场真正成为房地产行业可以追溯到1980年。

从新中国成立到1980年，在高度集中的计划经济体制下，我国房地产还未成为行业。那个时候，城市住房由国家统一建设，然后按照不同标准对城市居民实现分配，根本不存在房地产交易市场。

当时城市的规划、建设、运营全部由国家主导，几乎没有以房地产为主营业务的企业或机构。一般来说，市场构成要素是由可供交换的商品、提供商品的卖方、人格化——买方组成的。由于缺乏市场要素，房地产缺乏足够的发展动力和活力。

但是到1980年，我国房地产正式开始进入到行业发展初期。当年4月， “出售公房，提倡建议个人建房买房”的设想被首次提出，房子第一次被定义为商品。由此开始，市场要素开始形成，我国房地产正式成为一个行业。

到了87年、88年，从首次土地的公开拍卖，到土地使用权可以依法转让，正式标志着我国房地产市场开始进入商品化时代。

到了1991年，高层决策通过了24个省份、自治区、城市的住房改革方案。此前由国家、企业统包的住房投资体制，转换成国家、集体、个人三方面共同负担的住房投资体制。至此，我国房改从分批分期转向全国推进，房地产业也进入到起飞阶段。

之后的两年间，由于各行各业都大搞房地产开发，过多的社会资源流向房地产业，房地产开发投资超越了宏观经济的发展水平。93年房地产开发投资增长是我国经济增长速度的12.2倍，直接催生了我国第一轮房地产泡沫。

而此轮泡沫的特征也比较明显——供应过多、消费需求不足、金融体系不完整带来的土地炒作等。随后在高层强制停止银行贷款、清理土地等政策的干预下，房地产市场泡沫破裂，大量房地产企业倒闭破产。

到了97年，亚洲金融风暴，我国房地产行业也濒临崩溃。98年，政府开始救市，宣布全面停止福利分房，货币化分房方案正式启动。通俗来说，就是把职工的住房消费计入工资当中，取消住房福利分配，代之以货币分配，让职工凭个人工资购买或租用住房。

这个时候个人成了购房主体，同时大量的中外合资、合作、独资、私营开始参与房地产的开发销售，房地产市场开始回温，第一次房地产去库存正式开始。这一时期，中国诞生了以万科为代表的第一批房地产开发企业。

直到02年5月，我国开始实行土地“招拍挂”制度。在全面实施土地招拍挂制度之前，评价各大房地产开发企业的指标是土地储备，土储存量和企业价值呈现出正向关系，有多少土地便等于企业有多少价值，因为是赚土地的钱。

而“招拍挂”制度之后，经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。而这也意味着房地产行业开始由土地红利进入到金融红利阶段。

从金融红利到管理红利

到了03年，我国开始实行统一收储并出让的土地管理政策，在加上我国当时地方财权和事权分开的财税管理体系，地方政府开始追求以土地出让为主的预算外财政收入，以填补地方事务的财政支出不足。

另外，建立在房地产开发之上的城市建设、招商、税收及GDP等恰恰是中国行政体制下的官员考核主要指标。

这样房地产成为地方发展的主要或唯一发动机，在随后的十年里，“土地财政”愈演愈烈、地方实业萎缩、房地产在地方政府的拥护下获得了空前的发展。

07年，天价地王更是频频出现。后半年，受美国次贷危机影响，房地产行业进入寒冬，高层开始救市，推出应对危机的一揽子计划，即“四万亿计划"。同时，央行调整个人贷款利率下限为70%，住宅首付两成起，房地产开始第二轮去库存。

由于房价快速飙升，09年，10年房地产市场宏观调控不断升级。随着楼市限购，市场迎来大洗牌，许多中小房企在调控中离场。

之后的三年，政府对房地产的调控不断，政策也不断完善，市场开始逐步向规范化发展。从房产税试点到住房信息系统联网，再到整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，这也导致了楼市库存严重。

14年，在信贷收紧、销售下滑的的盘整期，多家中小房企因资金链断裂，陷入破产危机，又破产倒下了一大批。在房地产交易量迅速萎缩的情况下，政府又开始救市，各地取消住房限购政策。同时，部分大型房企借机并购中小房企，也造就了后面两年龙头房企的规模扩张。

到了15年，中央紧急会议强调“化解房地产库存”，信贷重新进入宽松轨道，央行多次降准，同时首付比例下调，房贷利率大幅下降，由此房地产市场开始了第三轮去库存。这也导致了一、二线城市的成交量和房价快速上涨，土地市场也一路飙升。

16年，去库存任务基本完成，为了防止房价过快上涨，“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位首次在中央经济工作会议上提出。

之后的三四年间，围绕“房住不炒”，二次房改、租售并举，政府对房地产市场的宏观调控越发频繁。

到了20年8月，“三道红线”政策出台，正式结束了房地产行业的金融红利时代。而这个时期，也是房地产开发企业高速扩张的黄金时代。

依赖金融红利，高杠杆、高周转、高负债的发展模式成了房地产开发企业高速发展的快车道。龙头房企在楼市调控波动中抓住机遇并购，实现了千亿、万亿目标。

2002—2020年，我国房地产开发企业倾向于以“规模为王”，但随着房地产行业政策和长效机制的细化，一味以规模为纲的运营理念可能难以持续，主要是因为：

1、企业无限制扩大融资规模，导致杠杆率至今依旧居高不下，加大运营风险；

2、土地市场的无序竞争叠加限价令，房企利润中枢不断下移，行业增收不增利的情况持续增多。

“三道红线”机制的出台直接打破了房企通过高杠杆谋求扩张的路径依赖，房地产公司行业开始由金融红利时代转向管理红利时代。

关于房地产行业的思考现在市场上对房地产行业未来发展充满了悲观预期，资本市场也得到了充分的反应。自“三道红线”以来，房地产板块整体跌幅超过了20%。对于行业未来的发展，我们得以辩证的角度看问题。首先房地产行业未来绝对会持续下去的，这一点不用担心，有些行业比如某些高科技行业，可能一夜之间瞬间崩塌，随即消失在历史的长河，房地产行业是绝对不会的，甚至还会维持几十年，甚至几百年。因为住房是人民生活必须解决的一件事情。但是值得强调一点是，虽然我们说行业可以持续发展，但是并不表示众多的房地产开发企业依然可以从中赚到钱，谋到福利。从需求的角度看，人们对住房的需求是永远存在的，因此市场也会永远存在，并不会因为今天行业面对的难处从此而消失，这是好的一方面。不好的一面是想要从房地产市场里面赚大钱的机会基本上已经过去了，而且机会只会越来越小。现如今，整个房地产行业的利润中枢下行，不但要做的多还要做得好，这才能从中赚到一点钱，而这也是大势所趋。近20年来，我国房地产市场越来越趋向规范化，但是在这个由不规范到规范的过程中就产生一个问题，就是越规范化就越难赚到钱，这也是不可避免的。对于房地产行业未来如何发展，我们认为“质“+”量“或许将成为新的方向。所谓的“质”，就是可以拿到钱的质量，通俗点说就是融资利率足够的低，只要能找到足够便宜的钱，企业发展就会有优势，即使风暴再临时，也能安稳过渡。而“量”的角度则分为市场份额的量和贷款的量，市场份额主要体现在销量上，贷款的量主要体现在可以拿到便宜的钱的规模上。当市场份额不断扩大的时候，企业就有了一定的品牌优势。一旦品牌优势形成了，企业能拿到便宜的钱的渠道就会随之变多，而这也会一定程度上反哺市场份额的进一步扩大，由此形成一个闭环，企业发展就会进入一个良性循环。而落在投资角度，就变成了两个相当重要的指标：

1、市场份额（房地产开发企业的销售额/我国房地产的销售额或者房地产开发企业的销量/我国房地产的销售量）。

2、贷款利率（房地产开发企业的综合融资成本）。

最后说一句，对于房地产行业我们不可盲目的做一个悲观派，而要时刻保持一丝清醒，人云亦云的东西我们也需要保持自己的独立思考和理性的分析！

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作者：檀所长  编辑：苏苏

图片：来源于网络，侵删

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