房地产商断臂求生 投资者要向王健林学习！丨檀谈
微信公众号：叶檀财经音频：叶檀 顾天杰 \ 作者：叶檀 \ 内容：叶檀制图：大乔 \ 制作：钟灵 玉才 桔梗
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亲爱的檀香周五好，又到了我们的檀谈时间了，这次我们要讨论一个当下所有人都非常关心的话题：
房地产走势。房地产变冷了。
第一个例子，土地流拍。9月15日，杭州第二批集中供地，一共拿出了10宗地块，最后有9宗因为报名房企的数量没有达到规定的3家以上，无法进入正式竞价环节。
相当于实质性流拍。最后，10块地里面只有一宗地顺利卖掉。
这样的流拍，在合肥、成都、沈阳等城市相继出现，从6月开始，全国涉及住宅用地的流拍地块有643幅，其中一二线城市流拍125幅，三四线城市流拍518幅。
房地产商战战兢兢，不愿拿无准备、无杠杆之地。
9月15日，国统局发布了70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，房价真的降了。
在刚刚过去的8月份，全国70个城市二手住宅销售价格指数环比涨幅为0.0%。
这意味着房价结束了连续16个月上涨。
全国70座大中城市，共有46座城市新建商品住宅售价指数环比上涨，比7月减少了5座，20座城市环比下降。
最近还发生了两件大事儿，一是恒大事件，二是樊纲在2021年博鳌论坛上的发言。
恒大我在微信视频号上已经和檀香们聊过，确实是大事，但不会引发金融危机。
类似的事件，我们遇到过不止一次了，是可以切割、可以软着陆的。恒大的事情还能比明天、比海航更难？
其次是经济学家樊纲，最近他说了一段话：
我们有多年软着陆的经验，过去一直进行一些调控，其实就是为了使问题不发生太大，最后化解这些风险的过程是一种软着陆，而不是硬着陆。也就是对其它行业的振动不会产生太大，不会产生过度的调整。中国房地产未来五年的主基调是房住不炒，维持市场稳定，但手段和措施会越来严。
7月开始，房企面临前所未有的压力——去化压力、销售回款压力、资金压力、利润压力，还有降负债压力。
目标，让房企去高杠杆，去金融化。
尤其7月下旬以来，调控更是前所未有地、全方位地加码升级。不管是政策面、资金面，还是土地面、销售面、房企都经受前所未有的压力。
7月26日，财联社报道，被纳入“三道红线”监管的重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超过年销售金额的40%；
7月27日，银保监会官网集中晒出上海银保监局开出的17张罚单，张张指向银行违规为房地产企业和个人买房输血，共计罚款金额约910万。
7月28日，武汉市住房保障房管局官网上线了一个文件，内容是：以后在武汉限购区买房，要凭房票买了，而且房票限期只有60天。
7月29日，银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市因为新房价格和宅地价格增长过快，市场预期不稳被住建部约谈。
7月30日，中央政治局会议重申房住不炒，给下半年房地产市场定调，同时还首次提出不将房地产作为短期刺激经济的手段。
8月2日，东莞楼市最严调控新政横空出世，从土拍规则，到新房限购，到二手房增值税，到指导价制度，再到严查资金来源等，都有调控新规。
8月31日晚间，广州市相关部门发布了《建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》，其中强调将对要对热点区域住宅小区参考过去一年二手住房网签成交价格、评估价格等因素，形成二手房指导价。大量二手楼盘评估价格出现腰斩。
调控基本落地要几年时间呢？
7月23日，住建部等8部委联合发文表示要持续整治规范房地产市场秩序，用3年时间整顿好房地产市场。
给开发商留下的时间不多了，给大规模的房地产投资者留下的时间也不多了。
二手房价下跌了
根据诸葛找房的数据，最近，无锡有近1300套二手房挂牌价出现了明显的降低；深圳很多二手房的挂牌量已经相比年初，降低了一百多万，甚至有房源降价幅度超过了几百万元，佛山的二手房挂牌量都已经超过了63000套。
长三角区域，今年以来二手房成交量也大幅下跌，二手房挂牌量大幅激增，二手房市场不仅出现了大规模的抛售潮，挂牌价也都出现了明显的下跌。
叶檀财经2021年对楼市的整体性判断：
城市间分化巨大，一二线热门城市预防暴涨，二三线城市政府托底，预防潜在的下跌。
从数据上来看，三四线城市库存压力依旧巨大。
以昆明新房为例，克而瑞数据显示，8月昆明主城商品住宅成交均价14028元/平方米，同比下降8.65%，主力成交基本都是刚需低价项目。
二手房方面，昆明的二手房交易量从5月的703套、7月的500套、直线下降到8月的178套，交易量呈断层式下降。
8月份岳阳商品住宅均价6860元/平米，同比下降2.21%，整体市场均价处于下跌通道。
唐山同样也在下行，克而瑞环京统计决策系统统计，2021年1-7月，唐山实现成交金额202.73亿元，同比下降31.24%，成交均价9941元/㎡，同比下降9.19%。
在这之前，湖南岳阳、河北唐山、云南昆明、辽宁沈阳、江苏江阴等6个城市先后发布限跌令，这些城市基本都是通常意义上的二三线城市，整体实力不如一线。
从房地产最近十五年大周期来看，限跌令并不是新事物。
2008年11月，国务院常务会议提出10条措施，“四万亿”政策出炉。同年12月国务院办公厅发出《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。
房地产于是迎来黄金十年，之后楼市调控主要是限涨，但也有很多城市反其道而行之，选择出台限跌令。
2014年，杭州曾规定商品房实际成交价不得低于备案价格超过15%，否则将被限制网签。2020年3月，东莞也出台“限跌令”，规定准售房源不得低于申报价格的90%。
杭州是一个很神奇的城市，在下跌周期里政府伸手托了一把，在上涨周期里吃尽了红利。
最近的杭州也很热闹，有一条微博热搜是“杭州有楼盘需要187个月社保才能摇号”。
听一位杭州的朋友说，这个新房楼盘同样是和周边二手房价格倒挂非常严重，摇中一套能赚2000万。
从房地产调控难度来看，肯定是终端的交易和价格限制，最容易实现，但想要看清楼市真相，我们必须得深入上游，看清土地拍卖的逻辑。
压面包价先压面粉价
2021年2月，自然资源部要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”：
一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；
二是集中组织出让活动。
土地是房价的源头，地价大约占每平米售价的70%到90%不等。
2021年3月到8月，第一批集中供地城市基本完成，少部分第二批集中供地城市提前抢跑，首批22个发布集中供地时间节点的城市之间，差异很大。
首先是供地节奏问题，有些城市非常激进，有些供地非常缓慢。
第一批集中供地的城市，可以按时间节点分为三类：
第一梯队是供地最积极的城市，比如广州。
首次集中供地占全年总量40%以上，广州占总量的62%，非常激进，但大部分土地都是供在了增城、从化、南沙这样的远郊。
第二梯队是供地节奏不急不缓的杭州、济南、长春、无锡等地
首次集中供地占全年总量20%-30%，政府稳健，房企观望不着急。
第三梯队是供地节奏较慢的深圳、厦门、北京、青岛等地。
如今第一批接近尾声，在一众城市里，低溢价率的北京显得非常特立独行。
从各城市土拍政策及要求来看，除个别城市如重庆外，多数城市均实行“限地价+竞配建/竞自持”土拍规则，控制土地溢价率，增加安置、租赁性住房供给，稳定市场预期。
土地价格略有下跌，开发商不再享受高额收益，回复制造业的平均收益，甚至还不赚钱。
房企拍地的具体规则，发生了比较大的变化。
我们之前写过重庆、苏州等一批第一次集中供地热门城市，带着大家一起回顾下。
写重庆的时候，发现它最明显的特点在于：
重庆核心区第一梯队优质项目，保值升值潜力最大。
中心城区是房企焦点，也是上涨第一受益者，主城区已经远远甩开了郊区。
主城区成交楼面均价已经高达9133元/平米，其他17个市辖区楼面均价尽管突破了2000元/平米，可惜也只是主城区的五分之一。
2021年的重庆楼市，已经出现三大趋势：
1.大型央企和民营龙头房企优势持续扩大，龙湖、融创成最大赢家。
2.联合拿地成为主流，减轻资金压力，融创和同行们进行多次联动。
3.优质地块溢价率最高，并且将一直持续下去。根据中指研究院的数据，重庆平均溢价率达43%，有地块出现130%的溢价率。厦门成交的5宗土地中，3宗土地均达到了最高限价。杭州41宗地块以竞自持成交，占总土地出让的72%，最高自持比例达40%。城市内部的不同区域之间也出现分化，广州首次竞拍的地块中，黄埔、南沙土地竞拍热度明显高于其他区域。从溢价率水平来看，黄埔、南沙共成交8宗地块，平均溢价率为28.6%，而其余区域共成交34宗地块，平均溢价率仅为8.8%。央企、国企和本地有深耕优势的区域性房企，拿地都非常积极。原因不难理解，这些企业融资能力强。我们这一期檀谈的播出时间是9月24日，第二轮集中供地大幕已经拉开。广州是拍地规则变化比较大的一个城市。8月26日，广州集中挂牌了48宗涉宅土地，总建筑面积达878.73万平方米，起拍总价累计达1124亿元，比第一批集中供地906亿元的总成交金额还高出218亿元。这一次，广州采取了限地价、限房价、限溢价、限销售对象、禁马甲等措施，土地的溢价率控制在15%以内。拍卖方式分为三种，“限地价+竞自持+摇号”、“限房价+限地价+竞自持+摇号”和“限地价+竞自持+一次性书面报价”。广州的第二次集中供地，还要求同一名申请人只能进行一次交易申请（含联名申请），杜绝了第一次集中供地时几百个马甲围猎一宗土地的现象发生。第二批集中供地，还是压面粉价，压开发商的杠杆，提高自持比例。开发商逐渐等同于制造商和寓公。开发大别墅、豪华平层？越来越少了。
据克而瑞租售统计，2021年至今，全国主要城市房租均呈现连续上涨趋势，截止7月，全国重点监测的55城个人房源租金平均值为34.05元/平米/月，较去年同期上涨9.49%。排名前十的城市是北京、上海、深圳、杭州、广州、厦门、南京、武汉、天津、成都。北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、武汉、成都核心八城，个人房源租金水平达到73.08元/平米/月，相比去年同期平均水平大幅上涨24.55%。成都的租房平均价格比去年同期上涨了40%，北京、上海、杭州等的涨幅也超过了20%。房租必然遭遇调控。8月18日，24日，北京先后发布《关于加强公共租赁住房资格复核及分配管理的通知》、《北京住房租赁条例（征求意见稿）》明确提出，实行佣金指导价、租金指导价。这意味着，以后个人房源也不能随便上调租金，必须按照官方发布的指导价，进行出租。河北省住房和城乡建设厅等6部门印发《关于进一步规范住房租赁市场秩序的通知》；佛山市印发《关于进一步加强房地产经纪机构和住房租赁企业租赁业务监管的意见(修订稿)》；成都在全国率先出台了《成都市人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁租房的实施意见》。拿着船票登上轮船，票价是指导过的。楼价不会狂涨，也不会狂泄，稳定压倒一切。对于楼市，监管是一定会加强的，价格是一定会稳定的，金融属性是一定会剥离的，房主不炒，也是未来必然坚持下去的。开发商在断臂求生，王健林做得最到位，拥有大量房地产的投资者也得向王健林学习。保留核心资产，其他，断舍离吧。-- END --
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作者：叶檀 编辑：灰灰
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