30年大变局！后地产时代，买到就是赚到，中国房价永远上涨？

近期，某大型房地产公司从购房老百姓的交楼危机，到信托理财的投资危局，再到供应链的回款担忧，甚至是可能触发金融体系信贷风险。这些引起了大家的广泛关注，而中秋佳节，港股也是围绕金融地产来了一次剧烈冲击。

图/时报图库

而从李嘉诚大笔清仓大陆地产，到王健林壮士断腕出手万达广场，再到黑石收购潘石屹SOHO中国（近期公告，收购案作罢），一笔笔大买卖，都在不断强调一个事实：中国房地产的黄金年代已经结束了，新的时代正在徐徐展开。

30年之路 新兴产业到巨无霸支柱

1992年11月4日，国务院印发国发[1992]61号文件，提到“房地产业在我国是一个新兴产业，是第三产业的重要组成部分，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，将成为国民经济发展的支柱产业之一。”

“加快发展房地产业，对于提高土地既是资源又是资产的认识，促进土地的节约和合理利用，对政府筹集建设资金，加快城市建设和经济发展，都具有重要作用。”

经过30年的发展，房地产的确已经成为国民经济的支柱产业，甚至是重要支柱产业。市场对于房地产的认知和实践，不仅仅达到了资产化，已经深入了金融化。同时，在过去的30年里，房地产对于中国经济发展也做出了突出贡献。

1992年一季度，按照当时的物价计算，全国房地产实现产值约200亿，而三十年后的今天，2021年二季度，全国房地产实现产值超过2万亿！在三十年时间里，中国房地产完成了超百倍的增长，也快速完成了西方发达国家漫长的道路。

从改革开放初期的人均6.7平米到1992年房地产作为新兴行业而要大力发展时的人均不到15平，再到2016年人均住房面积突破36平。房地产行业的快速发展，从人均居住面积稳步提升的角度看，的确提高了城市居民的生活状态。

而房地产在快速发展的同时，围绕房地产构建的产业链，从上游水泥、钢铁、建材，到中游各类房地产建设施工以及工程机械，再到下游的房产中介、装饰装修、家居用品甚至于家电产品，都在期间得到快速发展，并培育了一批具备国际竞争力的大型企业，诸如美的集团、三一重工、中国建筑、海螺水泥等等。

房地产产业链之大，影响之广，也导致了过去非常流行的观点：地产夜壶论。经济走势一旦疲惫，就用政策刺激房地产，从而抬升经济整体增长；经济一旦走好，就把刺激政策收紧，给过热的环境降降温。非常简单粗暴，但也非常奏效。

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房地产与金融的结合，也为中国实现快速城市化，提供了充沛的信贷支持。地方政府通过土地出让金快速获得建设城市的资金，这部分资本投向城市基建、产业建设以及配套设施，又进一步提升城市竞争力。活跃的城市发展，又正向刺激房地产价格，借此形成了正向循环。

盖楼者赌胆 买房人赌运

而对于正向循环，提供最有力支持的，应该就是中国GDP的持续增长下人均收入的提升以及大规模的人口向城镇化转移。

2000年人口普查时，中国的城镇化率为36.20%，十年后的2010年，快速上升到49.70%，而去年再次普查时，这一数据来到了63.89%，继续保持了较快成长。而源源不断进入大城市的人口，不断增长的人均GDP，也形成了中国房地产的坚实购买力量。

而积极投入房地产的进城青年们，也分享到了中国快速现代化带给他们的资产红利。对于很多70后甚至80后来说，拉开人生阶层差距的可能不是学历和工作，而是你买了一套房，而他有三套！

这种长时间持续的、无差别的、大幅的房价上涨，极大刺激了购房者的热情，温州炒房团的名声可能大家都有听说。虽然中间也有过调整，但很快就被修复，错过机会的痛苦更加刺激了大家对于房地产上涨的信仰。

与之相对的，也刺激了开放商们囤地的热情：房价既然能持续涨，房子就可以越卖越贵，房子也不用担心卖不掉。

恒隆集团掌舵人陈启宗在刚刚结束的博鳌房地产论坛中说到：过去20年，大陆房地产是拿地量的较量、贷款量的较量、盖楼速度的较量，最终就演变成了胆子的较量，这个行业里，“胆小鬼”是赚不了钱的，过去发展就是看你的“发疯”程度。

所以我们看见地王层出不穷，看到了“面粉比面包贵”的怪相，也看到了囤地躺赚的黄台之瓜。

物极必反，过犹不及。

随着经济进一步发展，过度发展房地产的弊端也开始显现：大城市人口流入开始乏力、出生率的下滑、消费的低迷以及普通人对于未来的焦虑。无论是对较远历史，日本房地产泡沫的反思，还是对于近几年香港问题的显露，都引起对于中国房地产未来发展的重新思考。

而中国房地产企业牵连深广的这次危机，也使得每个人能够坐下来再次审视，中国的房地产未来究竟要怎样健康发展？

“快钱”时代的结束 行业又迎来新的变局

从“房住不炒”到“三道红线”，从中国房地产/GDP一路走高甚至总额超越美日总和，从居民侧宏观杠杆率快速上升超过60%乃至于挤压消费、怨声载道。从政府到民间，从宏观到微观，都对房地产业态的调整提出了新的要求。

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亦如招商证券所提，过去十年，房地产行业的痛点隐藏在房价的大幅上涨之下，正所谓一美遮百丑。未来十年，房价增速进入区间管理时代，痛点凸显，痛点的背后则是围绕房地产产业链的机会，这些痛点和机会无非是围绕利润率、周转和杠杆展开，而对于房企“转型”则是关键词。

在加杠杆，赌增值的囤地模式失效后，在房子不愁卖的时代结束后，在快钱逐步消失回归到运营实力后，新的形势也倒逼整个产业进行新一轮改革和洗牌。

而当中国进入后房地产时候，房企需要通过自身“管理红利”来提升业绩，管理杠杆和产生健康的现金流，背后是更加和谐的产业链商业模式。

过去粗暴的销售模式逐步退出，房子作为一个使用产品而非金融产品，其产品定位和产品质量也越来越重要；而增量市场红利消散，存量市场里，整合与改造，会成为更加重要的议题。

陈启宗也谈到，房子从人类出现也就随之出现了，未来无论行业怎么发展，基本的诉求还是存在的。所以即便目前承受着较大的压力，但是这个行业是不会消亡的。

不过，他同时认为房地产已经到了赚大钱的尾声，或者是这个时代已经过去。对于留在行业内继续发展的玩家来说，要比过去更加小心，因为盈利率会下降，一不小心就会亏本。

撰稿：程鹏鹏

编排：朱雨蒙

审核：张   凌

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