千亿房企融信半年报解读：拿地更谨慎，管理更精细

作者 | 国胜

流程编辑 | 小白

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重仓长三角，回款率达到84%，融资成本持续降低，是民营房企中少有的绿档企业。

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今年以来，房地产行业监管不断收紧，除了“三条红线”外，房贷管理“两道红线”、投销比管控等政策陆续出台。

可以说，我国的房地产市场进入了一个新时代，快速扩张的阶段已经过去了。下一个时代是“以销定投”、精细化管理的新时代，那些财务稳健、能够形成差异化竞争的公司将会受到资本市场的青睐。

在这种情况下，融信中国（03301.HK）发布了半年报。一起来看看公司最近都有什么新变化。

一、完成全年销售目标的52%，回款率处于行业较高水平

上半年，融信合约销售额830亿元，同比增长37%，相比2020年实现大幅反弹。融信的销售额排名房企第25位，相对稳定。

上半年合约销售面积403.4万平方米，同比增长57%，均价有所下降。

年初，公司定下1600亿的销售目标，上半年已经完成了52%，下半年的销售压力会比较小。

多个重要项目销售活跃，上海海纳印象首开即售罄，认购价格5.9万/平米，土地成本近3.9万/平米，销售金额位列上海嘉定区第一；

福州海纳新潮销售金额位列福州第二名；

苏州融信天澄位列苏州相城区销售金额第三名。

在火热的销售行情中，上半年公司销售回款率达到84%，处于行业较高水平，去化率达到72%。

上半年营收增长3%至217亿，从疫情中恢复，归母净利润近7亿元，同比有所下降。

二、积极布局长三角，7月份逆势增长

事实上，今年上半年整个房地产市场都表现出火热的局面，销售额同比增长38.9%，销售面积同比增长27.7%。这一方面是因为去年受疫情影响基数较低，另一方面是因为被压抑的购房需求得到满足。

不过到了下半年，7月29个重点监测城市商品住宅成交面积同比下降11%，TOP100房企销售额同比下降8.3%。8月份这两个数字分别是下降10%和20.7%。整个房地产市场呈现出高开低走的局面。

房地产市场在降温的同时，分化日趋严重，长三角地区市场韧性十足，上海、杭州等城市热度不减。

长三角正是融信重点布局的区域，上半年长三角销售额占总销售额的71%。

区域优势加持之下，融信在7月份实现逆势增长，合约销售额159亿，同比增长30.5%，销售面积同比增长26.0%；8月，合约销售额110亿元，同比下降9.2%，比全国降幅要小。

三、拿地更谨慎，关注去化率

新的投销比管控政策要求拿地金额不超过销售额的40%，给房企的扩张戴上了紧箍咒。

上半年，融信新增土储574万平方米，代价为469亿元。按照融信今年1600亿的销售目标，上半年买地金额已经占到了29.3%，下半年的拿地节奏将会放缓。

风云君认为，如果只能拿销售额40%的地，还要保住规模的话，应该要追求高毛利，一般来说三四线城市项目毛利更高。不过公司上半年新增土储中75%来自长三角，86%来自一二线城市。

融信管理层表示，公司去年和今年更关注的是去化率，上海、杭州等高效能城市的纯住宅项目可以做到100%去化率，甚至车位的去化率都非常高，几乎可以做到零库存。

而且三四线城市的管理和营销费用有的会花到百分之十几，而上海、杭州则是大概1%就够了。

看来企业的发展是需要提前布局的，管理层需要对市场变化更敏感，比别人看得更远。

截至上半年末，公司的总土储为3162万平方米，长三角占到46%（按权益土地金额计算占67%），一二线城市占比82%。土储基本上决定了公司今后一段时间的财务特征，那就是稳。

四、运营效率提高

伴随着房地产行业的监管，现在普遍认为未来行业毛利率将下降，经营效率的提高可能变成竞争的关键。

融信在这个方向上的努力主要包括两点：加快从拿地、销售到回款的经营周转速度，平衡好利润和现金流；推进整个流程的数字化改造，提高效率。

目前，融信从拿地到销售的周期已经缩短至6-7个月，相比公司2018、2019年8.3个月的周期有所改进。而且融信当时的周转速度就在国内大中型房企中排名前列。

（10家典型房企2018、2019年拿地到开盘周期，来源：克而瑞，2020.07.20）

上半年，融信的回款率达到84%，在行业里已经处于较高水平。

最近三年多，融信的管理费用率呈现下降趋势，今年上半年仅有2.9%。

在数字化方面，风云君注意到在8月24日，融信和明源云（00909.HK）签署了战略合作协议。后者是房地产行业软件解决方案提供商的龙头。

两家公司从2014年就开始了合作，目前已经在费用、成本、招采、售楼系统等业务模块形成了长期默契合作。

除此之外，融信还与超过80家企业开展合作，通过合作开发、融资代建、管理输出等多元化模式，与其他优秀房企形成优势互补。

五、三条红线全面达标，融资成本持续走低

资金可以说是房企的生命线。融信能够在经营上积极有为的底气在于：三条红线全面达标，现金充裕，而且融资成本持续走低。

截至半年报，公司净负债率为75%，比去年末下降了8个百分点，并坚持70%-90%的长期管控目标；扣除受限资金后的现金短债比为1.09；扣除预收账款的资产负债率为69.7%。

截至6月底，融信账上的现金及现金等价物（不含受限制现金）和定期存款合计达到273亿元，比去年末增加了近5亿元。

今年以来，融信先是在1月份发行了票面利率为7.1%的3亿美元2025年到期优先票据和票面利率5.5%的2亿美元2022年到期优先票据，随后在2月和7月分别发行了两支票面利率6.5%的10亿元小公募债券。公司的境内外融资渠道畅通。

另外，融信在3月份回购并注销了3450万美元的2025年到期票据、1500万美元的2024年到期优先票据、1500万美元的2025年到期票据。显示出公司资金流动性充裕。

通过这一系列操作，公司的未偿还借款加权平均实际利率降至6.52%，最近3年多持续下降。

今年上半年，穆迪维持公司B1企业家族评级，展望稳定；标普和惠誉分别维持了对公司B+和BB-的评级。

六、ESG和股东回报

ESG（环境、社会、管治）是最近资本市场关注的热点。融信作为一家房地产企业，在绿色建筑、城市更新、公益活动等多个维度持续提升可持续发展能力。

上半年，公司荣获了第五届“金港股”最佳ESG奖。公司融信旭辉世纪古美项目被评为上海首个超低能耗住宅项目，融信上坤中心获得美国绿色建筑协会（USGBC）LEED金级及美国WELL金级双重预认证。公司把总部也搬到了上坤中心。

（融信上坤中心）

融信还于2014年成立了公益基金会，覆盖赈灾救济、学校兴建、社区公益、抗击疫情等不同公益事业。融信“少年中国计划”获得了2020年度公益项目奖。

2020年，融信派发了末期股息7.09亿元，占归母净利润的29.2%，维持了一贯的派息比例。上半年，公司回购并注销了997万港元的股票。

结尾

融信的这份半年报让风云君觉得非常稳健。公司的销售已经从去年的疫情中恢复了过来，而且7、8月份增速也好于行业整体。融信积极布局优势的长三角地区，关注项目去化率、回款，而不仅仅是毛利率。

公司还是民营房企中少有的绿档企业，现金充裕，而且融资成本不断降低；在运营效率上也有提高，周转速度加快，并利用数字化手段降低费率。

最后，融信还关注绿色环保，积极投身公益，获得第五届港股最佳ESG奖，在股东回报上也一如既往地稳定。

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