惨烈至极！ 围剿炒房客 楼市上演绝处逢生？！

文/顾天杰

一夜间杭州限购再次升级。

新政规定，落户不满五年要加2年社保，未落户需要缴纳4年社保，限购一套，精准打击短期炒房客，对楼市长期看肯定是实质性的利好。

然而就在不久前，杭州恰好有一家本地房企在首次集中供地过后，因为不缴纳余款而被罚没保证金。

于是杭州楼市冰火两重天的分化，再次出现。

一边是一二手房成交火热，另一边是中小房企备受煎熬，连土地都买不起。

楼市即将迎来供需更加矛盾，房企更加煎熬的时刻。

巨大的资金压力

之前只听说过房企拼命提高拍卖价，成为地王的，这一次杭州宋都股份，却因为买地交不起钱破圈了。

之前宋都股份发公告说，经与杭州市规划和自然资源局沟通后，7月20日收到决定书，一块地的竞得资格被取消，5000万保证金打了水漂。

这背后主要的原因还是缺钱，非常缺钱。

宋都股份是杭州一家老牌房企，运营至今规模并不大。

克而瑞研究中心发布的2021上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜显示，宋都股份按全口径销售额为108.9亿，排名212位。

它拍下的杭政储出【2021】8号地块，楼面价20962元/平方米，溢价率为29.86%，自持比例达到21%。

恰好杭州第一次集中供地的特点就是：

自持比例高，溢价率低，开发商在刀尖上跳舞，几乎挣不到钱。

拿下5块地的杭州滨江集团董事长戚金兴说：

在滨江团队精干高效管理下，公司融资能力强， 融资成本低，品牌影响大，在这样的状况下，努力做到1%-2%的净利润水平。

每一块土地由于限价、自持和竞配套等原因，利润被压缩到了极致，即使连熟悉本地市场的开发商，都不敢打包票能赚很多钱。

在这种市场行情下，大型或者龙头房企的优势就体现出来了，无论挣不挣钱，至少还能有个现金流回款压压惊，公司还能运转下去。

可是像宋都股份这样的中小玩家却没有办法，毕竟本钱有限规模不大，利润也不多，再加上公司本来就处于经营困难之中，最终退地也是迫不得已为之。

财报显示宋都股份2020年归母净利润同比下降40.1%，近四年来净利润首次出现负增长。

融资成本的平均利率，从2019年的7.35%上升到2020年的8.42%，全年公司利息费用高达4.5亿元。

无独有偶，7月26日南宁自然资源管理局，也公布了一起类似的退地事件。

这块地是中交地产在6月17日拍下的GC2021-033地块，成交楼板价4550元/平米，本来有希望成为中交地产在南宁开发的第一个商品房项目。

具体中交管理层因为什么原因退地，我们无从得知，但从这块地的竞拍条件来推测，基本可以判断是因为拿地的限制条件非常多，且非常复杂。

具体来说拿地要求和配套包括：

1.三板装配式建筑。

2.世界500强建筑企业区域总部，自持20年合计1.33万平米的办公物业。

3.配套33295平米安置房，政府以6239元/平米回购。

4.配建1个18个班级的幼儿园。

5.配套建设社区居家养老房屋、有婴儿照料场地等设施。

配套多意味着成本提高、利润被压缩，开发商综合考虑之后，选择终止项目，也情有可原。

南宁的这块地已经是第二次被退货了，上一家开发商高价拍下后，几年都没开工，于是被政府收回重新挂牌。

拿不到地、造不了房，意味着回不了款、借不到钱，如此形成一个恶性循环。

2021年下半年房企进入大逃杀时代，每一家的日子都会很难过，谁能安全熬过去，就是胜利。

隐形的债务风险

除了房企退地之外，最近楼市还发生了一件神奇的事，政府正式加入催款大军。

7月22日兰州自然资源局公告，41家单位欠缴土地出让金，涉及多家头部房企。

这些房企开发的项目，都有很多遗留问题，有的是手续不齐，也有的还处于开发前期项目多年没有竣工。

可以看出，除了缺钱以外，地方政府背负的债务压力，也越来越明显了。

2021年的《十四五发展规划》将稳妥化解地方政府隐性债务作为未来5年的重点工作目标。

从过往历史来看，中国地方债务治理可以分为三个阶段：

一是2014到2016年展开初期治理；

二是2017到2019年治理力度加强；

三是2020年受到疫情冲击然后暂缓，以及2021年再次收紧。

地方政府债务广义上包括地方政府债券、地方隐性债务（比如城投债）、或有债务。

公开数据显示，2020年末地方政府债务余额为25.66万亿，控制在全国人大批准的限额28.81万亿元内。

（据粤开证券测算 中国政府2024年相关债务将达到140万亿）

加上纳入预算管理的中央政府债务余额20.89万亿元，全国政府债务余额为46.55万亿元，占GDP的比重为45.8%，低于国际普遍认同的60%警戒线。

尽管如此，地方政府的隐形债务，依旧不可忽视。

诚信国际研究院的数据显示，截至2020年末，全国存量城投债共计11555只，债券余额共计9.15万亿元。从债券期限看，以3~7年期为主，存量城投债余额继续创历史新高。

想要解决债务问题，无非是开源和节流，增加税费收入，或者降低负债规模，化解债务风险。

而卖地收入长期以来是地方政府收入的大头，兰州也不例外，对土地财政依赖度不低。

诸葛找房数据显示，兰州2020年成交宗数、成交面积、成交金额都在上升，卖地收入达到2019.09亿元。

2020年底三道红线正式出台，2021年经过打补丁和升级，7月22日最新监管已经要求房企拿地金额不得超过年销售额的40%，重点房企买地金融都被纳入了监管。

地方政府一手要抓紧调控，另一手要平衡收支发展经济，夹在其中非常难受。

加上2020年由于疫情，全国政府还多了一项巨额开支：

疫情防控资金。

比如2020年兰州财政累计投入7.2亿抗疫，甘肃全省疫情防控支出34.1亿，全国各级财政的资金投入目前已经超过4000亿。

化解地方政府债务是一个长期问题，需要很长的时间，目前全国绝大部分地方政府，还是得依靠土地维持财政。

疫情在短期内也不会结束，这就进一步加剧了政府收支不平衡，所以政府急着找房企催款，也就情有可原了。

（由于管控不力 南京引起了新一波疫情蔓延 

图源：彭博）

中国目前的严防严控效果非常好，但国家不可能永远兜底，增加疫苗接种是唯一的选择，随着疫苗覆盖范围增加，新冠肺炎会逐渐轻症化、常态化。

在这一天到来之前，无论是房企、政府、还是普通人，都将持续承受压力。

普通人 最受伤

那么在地方政府财政趋紧、房企资金压力增加的情况下，普通人该怎么办？

我们以叶檀财经所在的上海为例。

上海在此前已经开启了二手房指导价，7月19日开始执行，高于指导价的房源不能在外部显示。

这么做一方面精准打击了价格虚高的二手房，另一方面不断降低了大家对于房价上涨的预期。

最新消息是，上海二手房信贷指导价也将落地，相当于通过信贷进一步筛选出购买力更强的客户。

上海财经大学高等研究员发布的《2021中国宏观经济形势分析与预测年中报告》显示，中国的家庭的短中长期债务都在继续上升。2021年前5个月向家庭发放的新增信贷总额度，高达3.7万亿。

这个数字相比2020年同期增加1.1万亿，比2019年同期增加0.7万亿。

中国居民高杠杆大部分都集中于房产，北上广深又是非常典型的杠杆买房城市，在这个时候信贷进一步收紧，降温效果会非常明显。

此前深圳的二手房信贷指导落地，导致的结果是首付比例提高，贷款总额度下降，二手房交易量连续几个月萎缩，市场观望态度浓厚。

易居统计数据显示，深圳实行新政之后的近半年，二手房价下跌已经超过15%，一批中介关门歇业，市场非常冷清。

上海的二手房指导价落地，以及信贷的收紧做法相比深圳，更加自然平和，所以也是全面评估后再进行的推进。

这可能导致的一个结果是，未来三四季度，在上海买二手房的难度会提升，挑到一套好房子需要的时间不断变长。

如果不愿意买二手房，选择新房，那只能进入到无限的摇号循环和积分比拼中去。

可以预见的是，这一波上海楼市的热度也将趋于稳定。整个楼市在调控步步紧逼的情况下，真的开始了新一轮重构。

我们的观点不变，一二线城市和强省会，优先选择地段、交通区位、品质俱佳的住宅，远离商铺和公寓类住房，刚需买房，只能把有限的资金投入到最重要的事情上去。

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作者：顾天杰  编辑：苏苏

图片：来源于网络，侵删

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